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深圳城南雅筑项目定位及营销策略提案
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城南雅筑项目定位及营销策略提案
项目解析
竞争分析
市场态势
项目定位
物业发展建议
品牌策略
营销策略
价格定位
2009龙城南路1巷1号
1
项目解析
Itemself
项目地段分析
本项目地处龙岗中心城的辐射区域,仅靠龙城广场及区政府;
地处龙岗次主干道龙城大道,交通十分便利;
本案
距龙岗CBD(区政府、龙岗最好的写字楼)很近、距离地铁很近
区政府
东面:农民房群
西南面:龙城南路
西北面:六层高农民房
南面:农民房
N
北面:工厂宿舍
东北面:工厂宿舍
地块分析
项目北面、东面、西面均仅挨着农民房,南面临龙城南路,项目周边环境较为杂乱;
商业配套:肉菜市场、英国乐购(TESCO)、国际茶都
教育配套:智鑫幼儿园、南联学校、三和隆人才市场
交通配套:地铁三号线、龙岗镇客运站
娱乐配套:龙城广场、金煌大酒店、龙岗植物园、中信高尔夫
医疗配套:一致药店、龙岗中心医院、润泽堂药业
其他配套:龙岗派出所、汽车维修中心、又一城大酒楼
配套分析
周边具备一定的配套,但均较为低端;
SWOT分析
O
W
T
区位优越,离中心城很近
容积率低,仅11>.6
交通便利
户型实用,赠送面积较多
项目规模较小
周边民房、厂房较多,略显杂乱
景观资源缺乏
地铁三号线的开通
片区整体规划有利于市场的发展;
大运新城及旧城改造进程的快速发展;
金融危机,经济衰退;
老牌社区的二手放量所带来的竞争。
S
SWOT分析
基本经济指标
占地面积:㎡
建筑面积:27968㎡
其中:
住宅面积:㎡
商业面积:㎡
总户数:260
容积率:
项目整体规模较小;
容积率比较小,在区域内比较有优势;
建筑风格
现代简约的品字形建筑,最传统、最被市场所认可;
三栋塔楼及商业座落有次,保证各自的通风采光及景观,互不干扰;
建筑分布有效的规避周边较差环境的影响。
简单的外立面风格,线条清晰,比较现代。
户型配比
两梯五户
两梯六户
2%
4
-
复式
12%
30
-
三房
62%
160
-
二房
25%
66
-
一房
比例
套数
面积
户型
户型配比
户型分析(两房)
户型方正,南北通透;
朝向好,两卧室及客厅均朝南;
双阳台设计,其中一阳台可改变成一个小书房,实现二房变三房;
户型方正实用,入户花园赠送;
三阳台设计,多功能使用;
南向园林景观尽收眼底;
户型分析(一房、三房)
户型方正,布局紧凑实用;
超大阳台赠送;
户型朝北;
户型方正实用;
南北通透,采光好;
三阳台设计,其中一阳台可改变成一个小书房,实现三变四;
正南朝向,园林景观好;
户型特征总结
户型方正实用,开间合理,使用率高;
朝向好,采光好;
赠送面积多,功能多样;
户户入户花园,舒适实用;
目前脏乱杂的环境也是本项目的硬伤;
项目户型方正、赠送面积较多,具备一定的优势;
项目产品以中小面积的一房和两房为主,能够满足目前市场刚性客户需求,是项目的最大优势;
。
项目紧邻龙岗CBD,提供了便捷舒适的生活环境。
项目总结
2009龙岗
2
竞争区隔
Competitor
本项目
龙城楼盘云立
市场风云突变,龙岗竞争极巨激烈,市场存量急速增加。
竞争区隔
南片区
东片区
北片区
西片区
南组团
以办公楼、公寓、宾馆、酒家、金融机构、商业区等商贸服务业组成
西、北组团
奥体新城及高尚住宅片区。发展体育产业、高科技产业等为主
东组团
行政、生活中心。区委区政府/文化设施/公务员宿舍区等生活区,配套成熟。
本项目
西北区为房地产市场热点;
代表项目:君悦龙庭、公园大地
东片区项目较少,但占据地理优势仍然受到一定关注;
代表项目:万象天成
南片区以主要公寓酒店等为主;
竞争区隔
水岸新都
城南雅苑
城市峰尚
瑞华园
普通项目
龙城国际
中海康城国际
奥林华府
万象天成
规模项目
风临国际
徽王府
个性化项目
万科清林径
君悦龙庭;
公园大地
品牌项目
代表项目
代表项目
代表项目
代表项目
楼盘分类
龙岗市场竞争激烈,本项目从品牌、规模等方面均无法媲美;
产品竞争