世联-合肥项目规划论证与建议.doc

世联-合肥项目规划论证与建议
合肥百协黄山路项目
规划设计方案市场论证与建议报告
本阶段需要完成的工作
一、整体定位
二、整体发展战略
(核心竞争力、启动期发展战略)
三、规划评价及社区发展建议
本报告用于指导项目整体规划方案
本报告的技术思路
外部环境
分析
案例的借鉴
研究问题
的界定
项目解析
战略定位
发展战略
规划评价
客户价值取向
物业定位
物业发展建议
启动区发展策略
客户定位
基础资料研究
项目解析
外部环境
分析
案例的借鉴
研究问题
的界定
项目解析
战略定位
发展战略
规划评价
客户价值取向
物业定位
物业发展建议
启动区发展策略
客户定位

11>.项目在城市中的位置:
所属区域为城市
发展的西南方向

周边为:
学府区、
高新技术开发区
及政务新区
4)西南区功能为城市的行政、文化中心,科研教育区,以及工业基地。
市中心
学府区
高新区
政务新区
经济技术开发区
二环
一环
2、项目周边区域
合肥政务文化新区
合
肥
高
新
技
术
产
业
开
发
区
学
府
区
项目南临城市景观大道黄山路
项目东距学府区约2KM;
西距高新产业园及蜀山风景区3KM;
南距合肥政务文化新区约2KM;
约2KM
3KM
3、地块四至

场地北边界场地南边界:黄山路

场地东边界:规划中为岳西路场地西边界:铁路
整个场地呈东高西低、南高北低的走势。地面为落差8-10米的缓坡地带,中部低洼。
从东部最高处看整块地貌场地中部的低洼地
4、地块整体地貌
5、地块指标与地形
——指标(可突破)
宗地面积约650亩(43公顷)
容积率:-(可以有所突越)
绿地率>30%
建筑密度<25%
建筑限高<24米
住宅用地占总用地比例控制在60%以内,公共服务设施用地指标为3500M2/千人
——地形
地面落差为8-10米
坡度较缓(见左图)
中部低洼
约560M
约900M
场地基本为未开发区,但自然环境良好。
6、地块四周现状
北侧:未开发区
南侧:临黄山路,
隔路为待建的维也纳森林别墅
西侧:未开发区
东侧:临时建筑
项目连接城市的主要道路为黄山路及长江路。车行交通便利。
目前黄山路上仅有一路公交线路经过本地块。
长江路上公交较多,但距地块有一定距离。
未来将开通怀宁路、岳西路两条市政道路,将使本地块北与长江西路、南与政务新区相连。
7、地块交通状况分析
P
10路公交车站,沿黄山路通过学府区通往火车站,
——车行交通便利;但公交线路较少。
形象优势——城市西南,属城市发展方向,在合肥人中有较高认同度。
——项目所在蜀山区已奠定了合肥中高档的区域形象
区位优势——项目位于城市景观大道黄山路中段,南面为合肥政务文化新区
——界于学府区和高新技术产业区之间,距学府区不到2 公里
人文资源——可依托学府区和高新技术开发区良好的人文环境资源
规模优势——本项目是区域最大规模楼盘之一。
地块优势——地形上为合肥少有的丘陵地形,最大高差达 8—10米;
8、项目解析结论——优势
1)所属区域较生

距离学府区和高新技术开发区均有一定的距离,地位相对孤立
周围无特别自然景观
仅一条公交线路,交通设施明显不足
生活配套匮乏

2、地块劣势
地块西侧铁路和黄山路噪音问题
分割本地块的市政道路-怀宁路(宽35米)
9、项目解析结论——劣势
如何发挥优势以形成卖点,回避劣势见物业发展建议部分。
外部环境分析
外部环境
分析
案例的借鉴
研究问题
的界定
项目解析
战略定位
发展战略
规划评价
客户价值取向
物业定位
物业发展建议
启动区发展策略
客户定位
第一篇宏观环境分析
合肥市总体布局
行政划分为四个区。
土地面积596平方公里

平方公里
城市建成区集中在二环内,
城市原有发展模式为从
中心向外辐射的大饼模式。
项目所在的西南片区是合
肥市人文环境和自然环境
最好的区域。
庐阳区
瑶海区
蜀山区
包河区
老城区:
行政、商贸金融中心;
东城
对外交通、居住、工业及商贸区
重点开发新火车站综合区及龙岗工业区
北区:
居住、工业、建材、仓库功能的综合区
西南:
居住、工业、科研、教育、旅游功能;
★
国有经济占主导地位
80%以上的居民年收入在2万元以下。
居民年收入
按经济类型划分劳动