太原项目前期拿地研究分析.doc

太原项目前期拿地研究分析
太原项目
前期拿地研究分析
目录
3项目主要经济技术指标
4方案一:XX商业部分毛利润率0, 且XX商业部分的投资完全自身承担
4一、XX进驻情况下项目整体规划指标(容积率31>.5)
5二、XX进驻情况下项目开发周期安排
6三、XX商业经济测算(XX商业部分毛利润为0)
61、售价测算(土地450万/亩,XX商业部分毛利润为0)
72、XX商业(XX商业部分毛利润为0)地价敏感性分析
8四、项目整体经济测算(,XX商业部分毛利润0)
81、成本收益测算(,地价450万元/亩,XX商业部分毛利润0)
92、现金流量表(,地价450万/亩,XX商业部分毛利润0)
103、地价竞拍建议(,XX商业部分毛利润0,测算不含XX方)
11五、容积率突破至4的经济测算(XX商业部分毛利润0)
111、容积率为4的项目整体规划指标
112、容积率为4的成本收益测算(地价450万/亩,XX商业部分毛利润0)
133、容积率为4的现金流量表(地价450万/亩,XX商业部分毛利润0)
144、容积率为4地价竞拍建议(XX商业部分毛利润0,测算不含XX方)
14方案二:XX商业部分毛利润率15%,且XX商业部分的投资完全自身承担
14一、XX商业经济测算
141、售价测算(XX商业部分毛利润15%)
162、XX商业(XX商业部分毛利润15%)地价敏感性分析
16二、项目整体经济测算(,XX商业部分毛利润15%)
161、成本收益测算(,地价450万/亩,XX商业部分毛利润15%)
182、现金流量表(,地价450万/亩,XX商业部分毛利润15%)
193、地价竞拍建议(,XX商业部分毛利润15%,测算不含XX方)
19三、容积率突破至4的经济测算(XX商业部分毛利润15%)
191、容积率为4的成本收益测算(地价450万/亩、XX商业部分毛利润15%)
212、容积率为4的现金流量表(地价450万/亩、XX商业部分毛利润15%)
223、容积率为4地价竞拍建议(XX商业部分毛利润为15%,测算不含XX方)
22方案三:XX不进驻
22一、XX不进驻情况下项目整体规划指标
24二、项目整体经济测算(,XX不进驻)
241、成本收益测算(、地价450万/亩,XX不进驻)
252、现金流量表(、地价450万/亩,XX不进驻)
263、地价竞拍建议(,XX不进驻)
26三、容积率突破至4的经济测算(XX不进驻)
261、容积率为4的项目整体规划指标
272、容积率为4的成本收益测算(地价450万/亩,XX不进驻)
293、容积率为4的现金流量表(地价450万/亩,XX不进驻)
304、容积率为4地价竞拍建议(XX不进驻)
31综合建议

项目主要经济技术指标
根据太原市国土资源局公布的地块资料:
(),,占40%,,占60%;
;
建筑密度不大于30%,绿地率不小于30%;
规划性质为居住用地(含配套设施),可兼容公共设施用地,地块公建建筑面积占总建筑面积的比例为40%,沿并州路应适当布置市级公建;
根据项目实际情况,建议把项目东面中部二层楼房所在地块一起收购,初步测算其占地面积约1600平方米(),因此项目总占地面积为:+1600=()
方案一:XX商业部分毛利润率0, 且XX商业部分的投资完全自身承担
一、XX进驻情况下项目整体规划指标()
根据沟通情况,XX需要10万平方米集中商业,在此基础上项目物业类型配比整体计算如下:
序号
物业形态
容积率
用地面积
用地面积比例
建筑面积
建筑面积比例
层高
平均层数
高度
建筑占地面积
建筑密度
1
住宅

56919
%
174213
%
3
26
78
6701
%
2
公寓
——
——
——
44000
%
3
22
66
——
%
3
商业
XX

25641
%
100000
%
—
6
—
166