海口盈滨海湾庄园项目整体定位发展战略.ppt

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海口属于岛屿型经济,经济总量小,本地居民的消费能力有限,对房地产市场的需求主要表现为生存需求为主
海口市是典型的岛屿型经济,与全国的交通制约了工业的发展,工业辐射范围小。
,与二三线城市和类比滨海城市相比,经济总量小;海口市2019年社会消费品零售总额是比主要滨海城市小
海口市的城镇居民人均可支配收入增长速度缓慢,与其他内地城市相比,海口人民收入水平较低,对于房地产市场的需求主要表现为生存需求特征。
宏观经济
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但是海口独特的地理位置和自然资源决定了其房地产市场是面向全国的
自2019年,上海、江浙、北京、东北四个地区的居民开始大规模地在海南购房,主要集中在海口和三亚,所购房屋中海景单位占70%。
数据来源:世联研究
宏观经济
我们不能被海口本地消费力水平所迷惑。
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当2019年在非典中成为“无疫区”和一系列重大举措出台后,海口乃至整个海南逐渐成为投资热点
非典中的安全岛
航权开放试点
豪华资本看好海南
海口基建投入
海口规划
2019年,在全国非典肆虐的背景下,海南无一病例,成为众人神往的净土,政府通过新闻部门大力宣传适时推出“健康岛”品牌
2019年3月,经国家民航总局批准,海南成为首个开放三、四、五航权的试点省份,占得中国航空自由化的先机,刺激经济发展
华人首富、长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、中信集团董事长王军、中信泰富董事局主席荣智健、华润集团总裁宁高宁、香港恒隆集团主席陈启宗、海航集团董事长陈峰等纷纷表示看好海南发展潜力,先后进行考察或投资
粤海铁路开通,马村港建设,文昌卫星发射基地建设,海口至三亚轻轨建设
海口外滩、西海岸规划招标
城市功能布局结构的调整,例如西边建设工业走廊药谷
宏观经济
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相关研究认为:房地产开发投资额与GDP的比值的合理区间范围为10%-14%。
海口市的房地产开发投资额在2019年前一直滞后于经济发展;在2019年达到正常范围,2019年一举超过14%,%。
2019、2019年住宅新开工面积稳步增长。
开发商加大开发力度,海口房地产市场从2019年开始逐渐进入稳步上升期
数据来源:海口市统计年鉴
宏观经济
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岛内外的消费者对海口房地产市场信心逐渐增强,需求旺盛,商品房均价稳步上升
2019年来,住宅市场的销售面积持续增长,同时竣工面积小于销售面积,以前的积压楼盘逐渐得到消化,空置面积开始回落。
商品房销售均价逐年看涨。
数据来源:海口市统计年鉴
宏观经济
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由上述分析得出对海口宏观经济及房地产市场判断
海口经济正在步入稳定发展期。
海口本地长住居民消费力有限,对于房地产市场的需求主要表现为生存需求特征。
海口独特的地理位置和自然资源决定了其房地产市场是面向全国的,我们不能被本地的消费力所迷惑。
2019年来,海口房地产市场逐渐进入稳步上升期:开发商加大投资力度;消费者需求旺盛,市场信心增强。
宏观经济
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项目地块处在澄迈县老城开发区内,距离海口市中心20分钟车程,南临南海大道,双向6车道,可达性好
秀英港
世纪大桥
药谷
月亮湾golf
美兰机场
市中心
本项目
20分钟车程
南海大道
地块距离终点
月亮湾golf
药谷
秀英港
世纪大桥
市中心
机场
车程(分钟)
1
7
16
25
20
40
老城
由楼盘分析和消费者访谈显示:海口人置业的心理距离最大为车程10分钟,本项目对海口人来说太远。
区位分析
海口人包括海口本地人(指海口的原住民)和新海口人(88以后来海口工作并在海口定居的)。
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项目周边区域缺乏城市配套,但地块附近有27洞高尔夫和索菲特酒店,增加了区域度假的吸引力
澄迈县老城区
本项目
盈滨岛
27洞月亮湾高尔夫
海口市
区位分析
索菲特五星级酒店
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长流组团是本项目外围利好,因开发周期滞后于本项目,初期借势较困难,但会是本项目后期的重要发力点
项目所在老城区组团是海口远景期发展重点,规划近3年内不会对本项目产生实质性利好
规划分析
本项目
老城组团
中心组团
长流组团
江东组团
市政府决定市府和市委机关宿舍搬迁到长流组团。
目前海口已批未建项目集中在长流组团,以公共设施用地为主,其次是住宅用地、旅游用地。
滨海大道要修通到盈滨岛,西沿线的开通打通了从西海岸到南海大道的交通,西海岸的度假氛围将会延伸到本项目所在区域,增加项目所在区域的度假价值。
未来重大建设项目(绕城公路、粤海通道等)的建设都将增加项目的区域价值。
资料来源:《海口市城市总体规划(2019年-2020年)》
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