培训-基础知识.doc

该【培训-基础知识 】是由【帅气的小哥哥】上传分享，文档一共【37】页，该文档可以免费在线阅读，需要了解更多关于【培训-基础知识 】的内容，可以使用淘豆网的站内搜索功能，选择自己适合的文档，以下文字是截取该文章内的部分文字，如需要获得完整电子版，请下载此文档到您的设备，方便您编辑和打印。activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
第一篇房地产根底知识
第一章房地产市场调研
第一节房地产市场的调研
一、什么是房地产市场调研?
房地产市场调研:就是以房地产为特定的商品对象对相关的市场信息进行系统的收集、整理记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的变化趋势,制定公司营业方案,拟订经营策略提供参考与建议。通俗地讲,房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼〞和“顺风耳〞。
二、房地产市场调研的点、面、体的结合
由于土地和房屋的“不动性〞,房地产市场调查也就具有很强的地域特征。以此,对房地产市场的切入,习惯的做法是依据地域形态:
点〔整个楼盘〕线和面〔区域市场〕体〔宏观环境〕
第二节市调表
点——单个楼盘〔楼盘市调表的填写〕
对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的根底,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是任何资深人员及时了解房地产市场最为具体、最为直接的途径:
一、产品分析〔楼盘市调表的正面〕
、地址〔网址〕、电话、开盘日期
〔1〕楼盘的名称:通常是指一个楼盘的案名。有的大型的楼盘有工程名称,也有推广名称。其推广名主要的目的就是对工程的包装,形成抢眼的卖点。比方:长宁区工程“中山公寓〞的推广名“都市山庄〞;浦东工程“浦江茗苑〞的推广名“艺术传家堡〞。还有的工程根据分几期开发来起不同的案名,比方:浦东菊园地块一期叫“菊园〞二期称“江临天下〞三期就称“汇豪天下〞。还有的案名就比拟表达企业品牌效应,如万科集团开发的万科系列工程〔万科城市花园、万科华尔兹、万科春申城等〕;绿地集团开发的绿地系列工程〔绿地春申苑、绿地世纪花园等〕;北桥房地产在老闵行开发的金榜系列工程〔金榜世家、金榜人家、金榜星墅〕。
〔2〕楼盘地址、电话:有的工程通常分有现场地址和市区接待处。
〔3〕开盘日期:量体较大的工程不仅仅只开盘一次,而根据分期开发的时间不同,开盘的时间也有所不同。在写市调表的时候一定要注明。

〔1〕基地位置图:标清楚工程范围和周边的主要交通设施以及标志性建筑物。
右上角标朝北标记N
〔2〕环境分析:
大环境:工程主要位于什么区域,区域的历史沿革和区域的特性〔商业中心,工业中心、学校社区等〕。
小环境:工程的具体位置,地块的大小形状,它的东西南北的邻居是谁,进出道路如何,是否临街。
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
交通设施:包括公交、地铁、高架、轻轨、大桥、隧道、市级公路、区县级公路等。
公共配套设施;包括水电煤等市政配套,公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等。

因为房地产投资建设是资金大、周期长的一项工程,没有实力的公司投资于房地产,往往隐藏着较大的风险。营运组合的强力搭配,都是楼盘日后品质的绝对保证。
〔1〕投资商
〔2〕开展商
〔3〕行销企划〔包括全程代理、纯销售、纯企划、广告企划〕
〔4〕设计单位
〔5〕承建单位
〔6〕物业管理〔物业管理费的单位统一:元/m2天〕

〔1〕基地面积:是城市规划管理部门正式划定的建设用地面积。
〔2〕总建筑面积:是城市规划管理部门正式确定的,按?建筑面积计算规那么?计算的建设工程中的建筑面积。根据总建筑面积,一般可以知道楼盘的建筑规模,并从中估测大致的建筑周期。
〔3〕住宅面积:总销售面积
〔4〕容积率:又称建筑面积密度,是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值。
〔5〕绿化面积和绿化率:〔见建筑知识培训〕
〔6〕建筑楼层:指一个工程共由几栋楼宇组成,每栋楼宇的地上有几层,地下有几层。
比方:两幢28层带2层地下室的公寓楼,通常表示:2*28F2B
〔7〕车位规划:主要写工程有无规划室内或室外车库。车位的租售情况〔单位:元/月〕。
〔8〕规划户数:是指整个工程的总户数。如果分期开发写明各期开发的户数。
〔9〕交房日期:
〔10〕备注:是写每个工程中规划比拟具有特色的情况。
:包括一个工程一共由几栋楼宇组成,每栋楼宇的使用性质是什么,根本形态是什么〔是板式的还是点状的〕,一梯几户等;
,生态水景规划较有特色;
;
;
。

〔1〕格局:写明几室几厅几卫;
〔2〕每套房的建筑面积和使用面积〔单位:平方米〕;
〔3〕户数:每个户型的数量〔单位:户〕;
〔4〕花园面积:是指房屋建筑面积周围、围墙或围护物以内的园地面积。一般是相对于别墅而言的。〔单位:平方米〕
〔5〕面积配比:是指二房、三房等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。它在一定程度上决定了产品应对竞争市场的抗风险能力。〔单位:%〕
〔6〕规划面积:是工程中所有房型最小面积到最大面积的范围。〔单位:平方米〕
〔7〕层高〔见建筑知识培训〕
〔8〕得房率:〔见建筑知识培训〕
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
〔9〕备注:写房型规划中其他比拟有特色的情况
,注明装修的情况;
;
,比方阳台有180度和270度的景观设计等。
二、价格分析〔楼盘市调表的反面〕
:同一个工程不同时间段的价格和销售情况都是不一样,因此一定要标明调查时间,以便日后作比拟。
:包括根底、结构体、结构封顶、内外装修、准现房〔大产证未拿到〕和现房。
:工程最低单价到最高单价的范围。最低单价往往是楼层、朝向等条件最差的单价所标定的单价。通常,最低单价便最为广告中的起售单价。最高单价往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。
:是指总销金额除以总销面积得出的销售单价。
理论上,总销金额=平均单价×可销售面积。
均价并不是简单的算术平均值,即〔最高价+最低价〕÷2得出的,而是开展商根据当前的市场情况制定的,以收回本钱并获得合理利润的价格。一个工程在推向市场时,先有“均价〞,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个工程销售价格控制的一个重要标志,是这个工程售价的加权平均值。一般来说,多层的楼盘接近均价的户型位于4-5层,小高层位于6-8层,高层位于10-12层。
:一般是指各房型中说占比例最多的房型。如二房中占比例最多的,三房中占比例最多的。这里我们重要是写二房最小面积到最大面积和三房最小面积到最大面积。
=主力面积×平均单价
房屋单价给人的直观印象是楼盘的地点和品质的上下,而房屋总价所折射出来的更多信息是目标客源层的区隔。对总价的仔细调研,很容易掌握产品的客源定位、市场定位。因为在事实上,总金额是购置客户的最直接、最明显的分水岭。
:
每一户单元户型的价格是根据各个户型的垂直位置〔楼层〕和水平位置〔在一层楼中的位置〕以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数〔好朝向、好景观的户型当然系数就会很高〕,再用这栋楼拟订的均价与系数相乘,得出每户每平方米的价格。因此,在分析价格方面时也要从以下几个方面来分析:
〔1〕楼层差价:一般多层中,3-4层的价格是最高的,然后是5层的价格,紧接着是底层和顶层的价格〔底层带花园,顶层要么是复式要么带阁楼〕,价格最低一般是2层;
〔2〕同一层面东西差价;
〔3〕景观差价:一般能够看到生态景观的价格要比看不到的价格高很多。
〔4〕朝向、采光、通风等差价。
三、销售情况〔楼盘市调表的反面〕
研究销售情况是市场调查最关键的地方。
〔1〕可售户数:是指目前推出销售的户数。
〔2〕售出户数:是指已销售的户数。
〔3〕销售率:是指售出户数占可售总户数的比例。销售率=售出户数÷可售户数
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
〔4〕销售分析:
对楼盘的各种因素的评判,最后还是要归结到具体的销售结果上,并且具体的销售结果不单单是一个销售率的问题。还要看什么样的户型最好卖,什么样的总价最为市场所接受,吸引客户最主要的地方什么等等。
〔5〕客源分析:主要是指购置客源的地区、职业层次和年龄层次等。
四、利多利空
总结整个工程的优点和缺点。
第三节区域市场
——线和面
对单个楼盘的详尽了解之后,我们可以着手区域市场的调查分析。一般来讲,区域市场的调查与分析,主要包括区域分析、区域产品分析和需求分析三方面:
一、区域分析:
指特定区域中,对于影响房地产市场的交通干线、区域特征和开展规划三方面因素的综合分析。
二、区域产品分析:
主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内,楼盘的总量、类别、位置分布、规划情况、价格情况以及销售情况等。分析区域产品,关键在于研究区域产品的共同性和特异点,以及区域市场对产品反映的情况。
三、需求特征:
是指区域人口数量和密度、购置力水平、客户的需求结构于特征、人口素质和习惯嗜好等。是调研者从客户从客户的角度对产品的审视。
第四节体——宏观环境
对点、线、面的把握是市场调查的主体,但不是全部。只有对宏观环境的了解,才可能将房地产的市场调查做得更灵活、更深入。一般来讲,房地产市场的宏观环境包括政治社会、经济开展、行政法规、国际状况等各方面的因素。
第二章房屋建筑根本知识
第一节建筑分类
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
建筑的使用功能分
工业建筑——指主要生产厂房、辅助生产厂房等生产性建筑。
民用建筑
〔1〕居住建筑:指供人们居住、生活用的房屋。如住宅、宿舍等。
〔2〕非居住建筑:指供人们工作、学习、文化娱乐和生活效劳用的房屋。
如办公楼、学校、商店、影剧院、文化馆等。
主要承重结构的材料分
砖木结构:房屋的墙、柱用砖砌筑,楼板、屋架用木料制作。
这种结构形式多用于单层房屋,目前城市中已很少采用。
混合结构:房屋的墙、柱为砖砌,楼板、楼梯为钢筋混凝土结构,屋顶为钢筋混凝土结构或钢结构。
钢筋混凝土结构:房屋的主要承重结构梁、柱、楼板、屋面板均采用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料做成。
钢结构:房屋的梁、柱、屋架等承重构件均采用钢材料制作,用焊接、铆接或螺栓等连接钢板。楼梯为钢筋混凝土材料,墙用砖或其它材料。
一般有工业厂房、大跨度建筑、高层建筑等。
如全部用钢柱、钢梁建造的超高层建筑。上海市黄浦区工程青年汇以及徐汇区肇家浜路的税务局大厦。
其他结构:如竹结构、木结构〔别墅工程中如绿洲比华利有木结构的〕、竹木混合结构。
按建筑结构承重方式分
墙承重结构〔又称叠砌式〕:以砖墙或砌块墙为房屋的主要承重构件,承受楼板及屋顶结构传来的全部荷载。楼板搁于墙上。
常用于居住、办公、学校、医院等六层以下的建筑及中小型工业建筑。
框架式:以梁、柱组成框架为房屋的主要承重构件承受房屋的全部荷载。楼板搁于梁上。
常用于办公楼、旅馆等建筑。
框架-剪力墙式:在框架结构平面中的适当部位,设置钢筋混凝土剪力墙,或利用楼梯间、电梯间等墙体作剪力墙。
常用于20层左右的住宅、办公楼、宾馆等高层建筑。
剪力墙
如图:
剪力墙式:当房屋的主体结构全部采用剪力墙。
在高层建筑中大量采用这种形式。
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
如图:
筒体式:空间受力结构形式。在高层建筑中,四周采用框架,利用电梯井、楼梯间、管道井等在平面的中央部位形成一个筒体结构。
较多的用在大跨度、大空间、超高层的建筑中。如上海市电信大楼以及浦东的金茂大厦
如图:
按施工方式分
装配式建筑:建筑的主要承重构件墙、楼板、楼梯等均在工厂制成预制构件,在施工现场组装而成的。
现浇式建筑:主要承重构件均在施工现场浇筑。
装配整体式建筑:是一种混合施工方法,即局部结构现浇,局部结构预制。
按建筑楼层分〔根据?上海市城市规划管理技术规定?对建筑层数的解释〕
类别
高度范围
楼层
低层
H<10m
一般为1-3层,多是别墅、排屋。
多层
10m<H<24m
一般为4-8层。
小高层
H>24m
一般为8—18层
高层
一般为18层以上
第二节建筑的组成
建筑一般由根底、墙〔柱〕、楼地层、楼梯、屋顶和门窗等六大局部组成的。此外,一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件。
一、地基和根底
地基
〔1〕建筑物下面直接承受由根底传来的荷载的土层。
〔2〕地基可以分天然地基和人工地基。
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
activelycarryoutthelawoncivilairdefenseeducation,drawnoutoftheairdefenseinPingliangcityBuildingundereasyfare,dailyspecialinspectionandregulation,overfulfilledtheprovinceupperandlowerknotsofupto500,,furtherstandardizeinternalmanagement,
人工地基常用的加固方法是:A夯实法B换土填充法C打桩法
根底
〔1〕作用:承受建筑物全部荷载,并将荷载均匀分散的传给根底。
〔2〕构造类型:根底与墙、柱等垂直构件紧密相连,一般情况下是由墙、柱延伸扩大形成。
——承重墙下形成连续的
〔也称单独根底〕——柱下形成块状的
——整修建筑物的墙或柱下的根底连接在一起
——由顶板、底板和隔墙板组成的连续整体式的根底。内部构成地下室。具有较大的强度和刚度,多用于高层建筑的根底。
根底的埋置深度:室外设计地面到根底地面的垂直距离。
一般情况下,根底的埋置深度不应小于500mm。
地下室:
〔1〕按顶板标高分为全地下室和半地下室,当地下室的顶板底面标上下于室外地面时,称全地下室。,称半地下室。
〔2〕一般由墙板、底板、顶板、门窗和楼梯组成。墙板、底板和顶板不仅要承受上部的垂直荷载,还必须承受土、地下水及土冻涨时产生的侧压力和浮力。
〔3〕地下室采用砖墙时厚度一般不小于490mm;采用混凝土和钢筋混凝土墙时厚度不下于200mm。
二、墙体
墙体的作用
〔1〕作为房屋的垂直承重构件,承受着建筑物由屋顶及各楼层传来的荷载,并将这些荷载传给地基。一般砖混结构房屋中,墙体是主要承重构件。
〔2〕作为房屋的围护构件,外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用,内墙起着分隔房间的作用。
墙体的分类
所处的位置分
:位于建筑物内部的墙,主要是起分隔作用。
:位于建筑物四周的墙