滑雪场规划.pdf

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宝泉山镇老保甲滑雪场建设
项目
可行性研究报告
长白朝鲜族自治县宝泉山镇人民政府
二О一四年六月
1:.
目录
第一章总论




第二章客源市场分析


第三章建设条件


第四章建设方案







2:.
第五章公用工程及环境保护规划


第六章


第七章项目管理和组织定员




第八章投资估算与资金筹措



第九章财务效益分析和评价

、基准收益率和达到的经营规模期


3:.



第十章结论和建议


第一章总论

:老保甲滑雪场建设项目
:吉林省长白朝鲜族自治县宝泉山镇老保甲村
:滑雪场基础设施及相应服务设施
:宝泉山镇人民政府
:刘春波
:刘靖
:5600万元



4:.
长白朝鲜族自治县宝泉山镇地处长白县中西部沿岗一带,距
县城所在地长白镇123公里,位于东经127°19′20″~127°40′12″,
北纬40°37′32″~41°29′16″。东与十二道沟镇十三道沟留守处为
界,西靠八道沟镇,南与十二道沟镇毗邻,北与新房子镇接壤,
东西长40公里。
规划区位于吉林省长白朝鲜族自治县宝泉山镇老保甲村。规
划区东西宽1公里,,可控制规划面积1200
亩,规划区内地势北高南低,由北向南倾斜,相对高差210多米。

老保甲村最高海拔为1000米,最低海拔为935米。规划面
积内山体坡面稳定,土壤侵蚀轻微。山坡倾斜度除局部地区稍陡,
其余大部分较缓,优势坡面南北向。坡面受水流冲刷较小,没有
滑坡现象,冲沟较小,不存在裸露的岩屑坡,从海拔约1072米
处以下都是当地农民的夏季人工种植的耕地。

规划区内有两处泉眼的出露带,但目前尚未探明是否可以打
出较大出水量。距离规划区以西约400米处是老保甲村的出水
点,年出水约90余万立方米。
地下水。规划区河道切割较深,地下水大部分通过河道、群
泉流出。经多年实测,累计每年1、2、11、12月份4个月流量,
。经化验水质无污染,
均属一等水。
5:.

气候属东北山区寒温带湿润气候区,由于受长白山及东南季
风影响,大陆性季风气候特点明显。其特点是:四季分明,冬季
漫长寒冷;夏季短促炎热,雨量集中;春秋两季冷空气活跃,气
候多变。年平均气温2—4℃,年均日照时数2000—2400小时,
年平均积温2000—2300℃,年平均降水量750—850毫米,无霜
期110天左右。
主要是冬季的固态降水(降雪)。规划区与宝泉山镇距离21
公里,因此气温气候与宝泉山镇基本相同,冬季积雪洁白干净,
积雪深度较厚,持续时间长,冬季雪白的风景极为优美。积雪初
日最早在10月20日左右,最晚11月10日左右。积雪终日最早
3月28日,最晚4月15日左右。积雪日最多170余天,最少120
余天。积雪深度大于30厘米的日数最多80天左右,最少零天。


老保甲村空气洁净、负离子含量高、食品和饮用水无污染,
是人们旅游、度假、休闲娱乐的理想圣地。全村居民123余户,
约289人口,人均年收入较低,以汉族、朝鲜族为主。主要以种
植为主,主产玉米。冬季大多数农民在家闲居。
规划区建成运营后,可以为农民提供约50余个工作岗位,
农民可以从事当地特色的餐饮业、旅店业和其他相关行业获得经
6:.
济收入。这对于居住在这里以农耕为主的当地农民来说将会起到
很大的促进作用,将会对农民生活、文化及经济等各方面产生深
刻的影响。

规划区的交通具有较大的优势,规划区位于长白朝鲜族自治
县西部,距县城63千米,项目所在地的铁路及陆路都十分方便。
距离八道沟镇10公里,八道沟镇是沈长线303国道的重要交通
重驱,是通往长白山的重要站点。同时,八道沟到老保甲村的一
路都是山山水水,风景非常优美,尤其在冬季时周边都被大雪覆
盖,风景更加迷人。

项目可行性研究工作作为工程咨询的重要业务内容,需要把
贯彻“十二五”规划中可持续发展理念作为指导思想,才能使可
行性研究工作符合自然、经济、社会可持续发展的要求。因此在
冰雪旅游资源开发及滑雪场建设项目可行性研究报告的编制过
程中,秉承五大基本要求:
第一,从提供投资效益、规避风险的角度出发,更加注重对
市场的深入分析、技术的先进适用性评价和产业、产品结构的优
化;
第二,从以人为本的角度出发,全面关注投资建设对所涉及
人群的生活、生产、教育、发展等方面所产生的影响;
第三,从全面发展的角度出发,深入分析投资建设对转变经
7:.
济增长方式和促进社会全面进步所产生的影响;
第四,从协调发展的角度出发,综合评价投资建设对城乡、
区域、人与自然和谐发展等方面的影响;
第五,从可持续的角度出发,统筹考虑冰雪旅游资源开发及
滑雪场建设项目投资建设中资源、能源的节约与综合利用,以及
生态环境承载能力等因素,促进循环经济的发展。

,厚重,得天独厚的气候
条件能使很多滑雪爱好者们趋之若鹜,是建立滑雪场的最佳选
地;加之老保甲村冬季环境优美,让滑雪场如一个温暖的港湾,
给每一个滑雪者以呵护。
、低污染、高速度,可
持续发展的新兴行业,具有强大的生命力和发展前景,是本世纪
发展最快的产业之一。据有关资料报道,旅游业每增加1元收入,
,旅游行业每增加1名就业,相
关行业就可增加5个人就业。开展冬季旅游,这样既推动了当地
的经济,又拉动当地的相关产业发展。以抚松县万达长白山国际
滑雪场为例,利用有利的天然气候、人文地理等条件建立,促进
当地劳动就业,推广参乡之称的抚松县文化,大力推动抚松县的
经济发展,为当地的社会发展做出重大贡献。
,农民在农闲
时依靠副业提高微薄的收入,大多数农户每年的平均收入是8000
8:.
元,经济水平相对落后。因此利用老保甲村的气候与地理优势,
开发当地旅游资源能够迅速推动老保甲村的经济文化发展。

1、中华人民共和国《土地管理法》、《环境保护法》、《卫生
法》;
2、吉林省《国民经济和社会发展“十二五”计划纲要》;
3、吉林省《旅游管理条例》、《旅游发展与布局规划》;
4、吉林省白山市《旅游发展规划》;
5、国家和吉林省有关可行性研究报告编制的要求和规定。
第二章客源市场分析

根据本项目旅游资源的特点和功能定位,主要为游客提供滑
雪及其他娱乐、职业培训、赛事接待等服务项目,经分析主要客
源为省内及白山市周边地区的大众消费。

根据目前的滑雪市场的增长情况来看2014年可能将达到
18—20万以上的人次,而目前老保甲村滑雪场建设速度可能不
会跟得上,因此2014年老保甲村滑雪场的接待规模将会达到
9:.
35000人次以上,具体分布如下:从2014年11月20日—2015
年3月20日,大约120天的营业期,根据气温可能将缩短10天
或延长10天,在这120天当中,有17天是周六,17天是周日,
另外加春节和元旦将有8天左右的假期,按照周六800人次/天、
周日400人次/天、春节六天2000人次/天,剩余两天600人次/
天计算,滑雪期的节假日接待总数就达33600人次,其余的95
天按照150人次/天计算,有14250人次,则全年总接待人数为
47850人次。
第三章建设条件

根据长白朝鲜族自治县气象局提供的有关气象资料,宝泉山
℃,极端最低温度—℃,年平均温度
℃,冬季最大风速12米/秒,春季最大风速16米/秒,夏
;年平均降水量436毫米,1日最大降水
;最大积雪深度48厘米,最大冻土深度133厘米;
常年主导风向为西北。


自来水管道接口与项目区连接,计划增容(改造)给水管道
10:.
Ф250一300供水管道,500立方米消防水池2个。

该地段城市排水管道已完成改造,场地内设Ф300排水管道
1条,可直接排入城市排水管网。

拟在项目区建设10吨容量锅炉房一座,为本项目供热提供保
障。

项目用电依赖城市供电线路,可就近架设引入,计划新增容
量1500KVA。

项目区通讯条件十分优越。
第四章建设方案

要求
积雪积雪期较长,积雪较厚的选址为优。
坡长初级滑道大于200m,中级滑道大于600m,高级滑道大于1000m。
坡度建议旅游滑雪场速降场地为2°~25°,平均10°~20°。(速降场地的坡向北向为最佳,较南坡积雪厚,能够有效延长积雪期。
11:.
水资源水质好、水量流沛,能满足游人饮用和人工造雪需求。夏季能形成水域景
观的选址为优。
自然灾害区内及对外交通沿途无滑坡、山洪、雪崩等自然灾害现象。
高度一般性滑雪场最高海拔不超过2000米,平均高度在800~1500米之间。
用地地形变化较平缓,山底区域有较为平坦开阔的用地,有发展空间。
自然景观自然景观优美,生态环境好,有利于四季开展旅游活动。

以布局合理、功能齐全、设备先进、设施完备、管理规范和
高起点为原则,滑雪场设计以现代设计为依托,为该项目的运营
提供一个良好的软硬件环境。

项目区总占地面积12万平方米,建设用地3万余平方米,总
建筑面积2万余平方米,项目建设投资估算方案如下:
序项目占地面层建筑面建筑单价建筑工程
号积数积(元/m2)费
(m2)(m2)(万元)



12:.






10地下循环水池(含管道及地面处理)
11深水井泵房(含管道)
12厂区配电站(含管线)



16停车场(1个货运、2个公务)



20围墙、


项目设备用电容量用功功率无功功率视在功率

13:.


无功补偿-%

设备年时基数40004000




本项目能耗计算仅考虑用电和天然气,按照《综合能耗计算
通则GBT2589-2008》的规定,电、天然气的折标系数分别为
、。经测算,项目能耗情况如下:
用能种类年用量标准煤折算系数年耗标准煤

³³

、总用天然气量
,,项目使用建筑面
,,由此可得:
图表:项目能效指标表
能效指标数值
14:.
单位面积综合能耗(kgce/m³)
单位面积电耗(KWH/m³)
单位投资综合能耗(kgce/万元)
单位投资电耗(KWH/万元)

,(其
、、土地购
、、工程建设其他费用
、、、
),。
图表:项目总投资估算表单位:万元
序号项目合计(万元)







15:.



10地下循环水池(含管道及地面处理)
11深水井泵房(含管道)
12厂区配电站(含管线)



16停车场(1个货运、2个公务)



20围墙、




16:.


















17:.











项目实施分两期进行建设,一期完成。二期。两期工程连续
进行。

项目建设期一年,第一年完成三通一平、一期建设内容、道
路、停车场建设。第二年完成二期建设内容以及公用配套工程项
目。
18:.
第五章公用工程及环境保护


给水由城市自来水供应,需增容管径300给水管道一条,长
度400米,接入点在自来水干管,项目区内增设300排水管两条,
纵长800米,接至900城市排水管道。

采暖由区内10吨集中供热站供应,热媒为95—70摄氏度热
水,室内控制温度18—20摄氏度,设通风系统,排风和排烟兼
用,地上层采用自然通风。

供电由仓冷序线接入,用户使用的电源电压等级为380/
220V,用电负荷重要性分为两级,建筑物内一般照明和动力按
二级负荷供电,消防动力、火灾自动报警及消防联动系统,应急
照明按一级负荷供电。总变电所设在地下一层,估算新增用电负
荷2000KVA。

设独立的集中火灾报警系统,每层设有层显示器,设独立的
消防广播系统,消防系统分为室外消火栓系统和市内自动喷水灭
火系统,喷水量20L/S,动作温度68摄氏度,在,整个区域内
设500立方米消防水池2个。
19:.


项目区的主要污染物为:废气、生活垃圾和生活污水。

主要是周围环境及市场内的大气粉尘、机动车尾气以及冬季
采暖锅炉产生的烟尘等。

汽车发动机噪声、加工机械噪声、牲畜鸣叫噪声及人流产生
的噪声。

主要为生活污水。

主要为冬季取暖产生的废渣以及人员活动产生的废弃物。


为了减少是场内汽车尾气对大气的污染,采取在内进行植树
绿化,对进入车辆一律规定关闭发动机。锅炉采用双层炉排反烧
形式,自然通风,热风助燃,并配置机械消烟除尘设施,使锅炉
烟气排放浓度符合国家GB3095_82标准。

在市场四周设置绿化隔离带,对机动车辆限制鸣笛降低噪声
20:.
对环境的影响。

可直接排入城市生活污水管网。

根据项目区产生的污染物性质,项目将根据污染物产生的集
中程度建设若干处集中的垃圾回收站,对污染物实行集中收集同
一运出的办法处置。另外加强物业管理,设立专职环卫队伍,坚
持定时定点进行垃圾清运。
第六章项目管理和组织定员

拟成立老保甲滑雪场有限责任公司。公司主营:冬季滑雪及
技能培训服务、冬季旅游其他相关娱乐项目

采用先进的劳动组织形式,正确处理经营者与服务人员之间
的分工与协作,充分发挥服务人员的技能和积极性,保证滑雪场
正常运营,提高内部经济效益。为此,在组织机构设置中应遵循
因事设职与因人设职相结合原则;权责对等原则;命令统一原则。
建立高效、灵活的管理体制和运行机制,实现经济效益、社
会效益的统一。

21:.
要求公司管理机构健全,各职能部门职责明确,各项规章制
度健全并贯彻得力,有鲜明而独特的企业标志。公司设经理、
副经理,下设总经理办公室、管理部、财务部。
公司内部组织机构图如下:
老保甲滑雪场有限责任公司
股东大会
监事会
董事会董事会秘书
总经理
三总师副总经理
总管财工销物生
经理务程售业活
办部部部租储接
赁运待
部基
地

拟建的项目的招聘人员主要来自长白县及周边地区。职工工
资平均2500元/月,公司共有人员数50人。劳动定员表如下:
劳动定员表
定员数
序号职务及部门
管理者职工
22:.
1董事会
2总经理、副总经理
3总经办
4人事部
5财务部
6销售租赁部
保安处
7
司机
8合计
9共计
劳动定岗人员都需经过职业培训,“全面培训,突出重点”。
合格者持上岗证上岗。
第七章经济效益

按国家计委颁发《方法与参数》对建设项目经济效益测算的
要求计算。

(1)项目计算期15年,其中建设期1年,经营期20年。
(2)项目基准收益率取12%。
23:.
(3)交纳税金和税率
营业税及附加:%。
所得税:按税后利润的33%。

根据目前的滑雪市场的增长情况来看2016年可能将达到
18—20万以上的人次,而目前规划区滑雪场建设速度可能不会
跟得上,因此2014年老保甲滑雪场的接待规模将会达到35000
人次以上,具体分布如下:从2015年11月20日—2016年3月
20日,大约120天的营业期,根据气温可能将缩短10天或延长
10天,在这120天当中,有17天是周六,17天是周日,另外加
春节和元旦将有8天左右的假期,按照周六800人次/天、周日
400人次/天、春节六天2000人次/天,剩余两天600人次/天计
算,滑雪期的节假日接待总数就达33600人次,其余的95天按
照150人次/天计算,有14250人次,则全年总接待人数为47850
人次。因为针对的不同群体和时间段,节假日人均消费将会在
700元以上,平常的人均消费在600元以上,则年营业收入1680
万元。而2016年的接待规模将会超过50000人次,营业收入在
2500万元以上,2017年以后将会保持连续稳定的收入约3--5年。
要想达到这样的收入规模,滑雪场的总体投资规模应该控制在
5500万元左右,一期控制在4000万元左右。
单位游客消费水平预测表单位:元
24:.
项目票价餐饮购物合计
金额400100100600
第八章结论和建议
根据上述投资方案规模进行投资,按照预期的市场预测,回
报率都可以达到40%以上,也就是第3年就可以收回全部的投
资。如果在建设时合理的利用供应商和承建商的延期付款,这一
周期可以再缩短。如果按照预期的投入和市场的成长状况现金流
量和收益还将会再加大。
通过以上可以看出真正能对老保甲滑雪场构成威胁的只有
抚松县松江河镇的万达长白山国际滑雪场,但却不在同一经营半
径,而且这种竞争只会在一个时间段内具有,也就是2年左右,
在某种意义上是在为老保甲滑雪场培养滑雪者,因为地形和雪道
的自然资源是竞争对手无法拥有的。一般说产品的领先性对于市
场侵略至关重要,一种新产品的出现在同级市场中就如无坚不摧
的穿甲弹一样,是一个企业拿来打击对手最有效的武器之一,在
目前或2年左右的省内冬季滑雪旅游市场中,领先的产品就是谁
先安装吊椅索道,建设真正具有中高级标准的滑雪道以及配套的
硬件设施。滑雪旅游产业的发展在某种意义上来讲是一种“产品
创造、引导市场增量”,科学的分析目前国内冬季旅游市场的发
展变化趋势,分析本地区冬季旅游发展的增量趋势。现在的市场
25:.
急需要有一家能够对滑雪市场增长需求水平进行衔接的滑雪场。
因此,要想形成绝对的竞争力,对目前的雪场和滑雪者造成大的
心理冲击,安装吊椅索道,开辟出真正的中高级雪道,这样才能
与众不同、真正起到衔接市场需求的作用,具有绝对竞争力,当
然,前提是要有良好的规划和设计,要辅助以独特的全方位营销,
2015年的经营业绩肯定会得到市场的全面认可,将会远远超出
我们保守的估算。
关于多数人所担心顾虑的季节性单季经营问题,事实上长白
县目前除了个别的旅游景点之外,多数达到98%的景点都处在
单季经营,只是大家都是夏季经营,从传统观念形成的惯性思维
上来看,夏季经营的利润和经营时间可能都会在意识上比较多,
同时可能有些个别的风景优美的可以进行房地产开发的风景区
的经营时间和收益会更大一些,但事实上,在长白夏季旅游景点
不过5个月的经营时间,而滑雪场的经营时间也在4个月左右。
但是没有一家的投资回报率会比投资滑雪场的更大,更快,同时
如果占据了地理位置良好的地方,收益将是长期的,滑雪运动在
中