岳阳城市规划管理技术规定.doc

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岳阳城市规划管理技术规定
第一章 总那么
 
第一条 为加强城市规划管理,保证城市规划的实施,根据?中华人民共和国城市规划法?、?湖南省<城市规划法>实施方法?、?中华人民共和国工程建设标准强制性条文?,结合岳阳市城市总体规划、有关标准、规定及本市实际情况,制定本规定。
第二条 本规定适用于岳阳市城市规划区范围内各项建设工程。临时建设、城乡个人居住用房建设不适用本规定。
第三条 编制详细规划〔含控制性详细规划和修建性详细规划,下同〕应符合本规定。各项工程建设应按经批准的详细规划执行;尚无经批准或未编制详细规划的,按分区规划〔城市设计或特定地区规划〕和本规定执行。
 
第二章 建设用地的区划分类和适建范围
 
第四条 按照主要用途和功能,参照?城市用地分类与规划建设用地标准?〔GBJ137-90〕,本市建设用地分类如下:
〔一〕居住用地〔R〕;
〔二〕公共设施用地〔C〕;
〔三〕工业用地〔M〕;
〔四〕仓储用地〔W〕;
〔五〕对外交通用地〔T〕;
〔六〕道路广场用地〔S〕;
〔七〕市政公用设施用地〔U〕;
〔八〕绿地〔G〕;
〔九〕特殊用地〔D〕。
第五条 居住用地〔R〕指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地,包括住宅用地、居住小区及小区级以下的公共效劳设施用地、道路用地和绿地。居住用地分为3类:
第一类居住用地〔R1〕市政公用设施齐全、布局完整、环境良好,以低层住宅为主的用地;
第二类居住用地〔R2〕指市政公用设施齐全、布局完整、环境较好,以多、中、高层住宅为主的用地;
第三类居住用地〔R3〕指市政公用设施比拟齐全、布局不完整、环境一般或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。
第六条 公共设施用地〔C〕指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研设计等机构和设施的用地,不包括居住用地中的公共效劳设施用地。其中:
行政办公用地〔C1〕指行政机关、党派和社会团体等机构用地;
商业金融业用地〔C2〕指商业、金融业、保险业、效劳业、旅馆业和市场等用地;
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文化娱乐用地〔C3〕指新闻出版、文化艺术、播送电影电视、图书展览和游乐等设施用地;
体育用地〔C4〕指体育场馆和体育训练基地等用地,不包括学校等单位内的体育用地;
医疗卫生用地〔C5〕指医疗、保健、卫生防疫、康复和急救等设施用地;
教育科研设计用地〔C6〕指高等院校、中等专业学校、成人学校、业余学校、残疾人学校、工读学校、科学研究和勘测设计机构等用地,不包括中学、小学和幼托设施用地〔纳入居住用地〕;
文物古迹用地〔C7〕指具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地。
其他公共设施用地〔C9〕指除以上之外的公共设施用地,如宗教活动场所、社会福利院等用地。
第七条 工业用地〔M〕指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地。工业用地分为3类:
第一类工业用地〔M1〕指对居住和公共设施等的环境根本无干扰和污染的工业用地;
第二类工业用地〔M2〕指对居住和公共设施等的环境有一定的干扰和污染的工业用地;
第三类工业用地〔M3〕指对居住和公共设施等的环境有严重干扰和污染的工业用地。
第八条 仓储用地〔W〕指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。仓储用地分为3类:
第一类普通仓库用地〔W1〕指储存一般货物的普通仓库用地;
第二类危险物品仓库用地〔W2〕指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地;
第三类堆场用地〔W3〕指露天堆放货物为主的仓库用地。
第九条 对外交通用地〔T〕指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施用地。其中:
铁路用地〔T1〕指铁路站场和线路等用地;
公路用地〔T2〕指高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地,不包括村镇公路用地;
管道运输用地〔T3〕指运输石油和天然气等地面管道运输用地;
港口用地〔T4〕指河港的陆域局部,包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地;
机场用地〔T5〕指民用及军民合用机场用地,包括飞行区、航站区等用地,不包括净空控制范围用地。
第十条 道路广场用地〔S〕指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。其中:
道路用地〔S1〕指快速路、主干路、次干路和支路用地,包括其交叉路口用地;
广场用地〔S2〕指公共活动广场用地;
社会停车场库用地〔S3〕指公共使用的停车场和停车库用地。
第十一条 市政公用设施用地〔U〕指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物〔含构筑物,下同〕和管理维修设施等用地。其中:
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供给设施用地〔U1〕指供水、供电、供气和供热等设施用地,不包括电厂、煤气厂用地〔纳入工业用地〕;
交通设施用地〔U2〕指公共交通、货运交通和其他交通设施用地;
邮电设施用地〔U3〕指邮政、电信和电话等设施用地;
环境卫生设施用地〔U4〕指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、处理等设施用地;
施工与维修设施用地〔U5〕指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化和地下构筑物等的施工及养护维修设施用地;
殡葬设施用地〔U6〕指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地;
其他市政公用设施用地〔U9〕指除以上之外的市政公用设施用地,如消防、防洪等设施用地。
第十二条 绿地〔G〕指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地〔包括其范围内的水域〕。其中:
公共绿地〔G1〕指向公众开放、有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地,包括各类公园和街头绿地;
生产防护绿地〔G2〕指用于园林生产、隔离、卫生和平安防护等的绿化用地。
第十三条 特殊用地〔D〕指特殊性质的用地。其中:
军事用地〔D1〕指直接用于军事目的的军事设施用地,不包括部队家属生活区等用地;
外事用地〔D2〕指外国领事馆及其生活设施等用地;
保安用地〔D3〕指监狱、拘留所、劳改场所和平安部门等用地,不包括公安局和公安分局机关用地。
第十四条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原那么,按经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的,按分区规划〔城市设计或特定地区规划〕和附表一的规定执行。
凡附表一中未列入的建设工程,应由城市规划行政主管部门根据其对周围环境的影响和根底设施条件具体核定适建范围。
凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的,应先提出调整规划,按规定程序和管理权限报批。
 
第三章 建筑容量控制指标
 
第十五条 新建、改建、扩建建筑工程的建筑容量控制指标〔含建筑容积率和建筑密度,下同〕按本章的有关规定执行。
第十六条 位于城市规划道路两侧的建设工程,必须负责征用、拆迁临道路面长度相对应的规划道路用地的50%〔城市道路按规划要求已建成的除外〕。
第十七条 建设工程基地面积大于6000平方米的用地必须编制详细规划〔特定地区详细规划设计覆盖范围需扩大时,由城市规划行政主管部门核定〕,并经批准后才能实施。
成片开发地区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标;在不超过建筑总容量控制指标的前提下,成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标可参照附表二的规定适当调整。
第十八条 建设工程基地面积小于或等于6000平方米的用地,其建筑容量指标在经批准的详细规划中已确定的,应按经批准的详细规划执行;尚无经批准的详细规划的,应按城市规划要求及有关标准、规定,可只进行总平面设计,其建筑容量指标应按附表二的规定执行。
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第十九条 附表二规定指标中建筑容积率和建筑密度为上限,绿地率为下限,使用附表二规定指标应根据建设工程规模、性质、功能、区位及用地情况等因素取值。
附表二规定的指标适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地,其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后,按不同类型分别执行,对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地,应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。
第二十条 未列入附表二的工厂、仓库、科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标,应按有关专业规定执行。但不应超过附表二中的相应居住建筑的控制指标。
第二十一条 建筑基地未到达下表规定最小面积的,原那么上不能单独建设,其建设用地规划不得审批,应纳入成片统一开发范围内进行建设。
建筑基地最小面积控制表
序号
工程内容
建筑高度〔H〕
最小用地面积〔m2〕
1
低层居住建筑
H<10m
500
2
多层居住建筑
10m≤H<18m
800
多层公共建筑
10m≤H<24m
1000
3
高层居住建筑
21m≤H<50m
2000
50m≤H<100m
3000
高层公共建筑
24m≤H<50m
3000
50m≤H<100
4000
注:①建筑工程除满足最小用地面积要求外,还必须符合相关标准及规定要求;
②不规那么用地的最小面积根据实际用地情况确定;
③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。
 
   建筑基地未到达前款规定的最小面积,但有以下情况之一且确定不阻碍城市规划实施的,经城市规划行政主管部门核准可以建设。
〔一〕公厕、垃圾站、邮政亭等社会公益性工程且按城市规划实施的;
〔二〕按经批准的详细规划实施且对四周无影响的;
〔三〕邻接土地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况,确实无法调整、合并的;
〔四〕受城市规划街区划分,市政公用设施等限制,确实无法调整、合并的。
第二十二条 原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的,不得在原有建筑基地范围内进行扩建〔含加层〕。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出规定值,但其扩建〔含加层〕破坏原空间环境的亦不能进行建设。
第二十三条 建筑间距I类地区建筑基地为社会公众提供开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下,可按下表的规定增加建筑面积,但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积〔建筑基地面积乘以核定建筑容积率〕的20%。
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核定建筑容积率〔FAR〕
每提供1m2有效面积的开放空间允许增加的建筑面积〔m2〕
FAR<2

2≤FAR<4

4≤FAR<6

FAR≥6

注:①建筑间距类区划分见附录一;
②开放空间的条件和计算方法见附录二。
核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按已审定的详细规划或附表二中有关规定确定。
第二十四条 建筑物之间因公共交通需要,架设穿越城市道路的人行通道且符合以下规定的,其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。
〔一〕通道内不设置商业设施且全天候对公共无偿开放。
〔二〕,。。
第二十五条 在不超过成片开发区或街坊范围内总建筑容量指标的前提下,单个建筑基地的单体建筑容量控制指标,应不超过下表的规定。
单体建筑的建筑密度及容积率最大限值表
类型
层数
间距类区
四面临路
二或三面临路
一面临路
不临道路
公共
民用
建筑
八层及以上
Ⅰ类
建筑密度〔%〕
40

35

容积率
11
9
7
5
Ⅱ类
建筑密度〔%〕
35

30

容积率
10
8
6
4
七层及以下
Ⅰ类
建筑密度〔%〕


40

容积率




Ⅱ类
建筑密度〔%〕

40


容积率




居住
民用
建筑
八层及以上
Ⅰ类
建筑密度〔%〕
30
25
25
25
容积率
6
5
4
3
Ⅱ类
建筑密度〔%〕
25
25
25
25
容积率
5
4
3

七层及以下
Ⅰ类
建筑密度〔%〕


30

容积率




Ⅱ类
建筑密度〔%〕

30


容积率




注:一、建筑间距类区划分见附录一;
二、建设设计,应同时符合本表和本规定有关建筑间距的要求;
三、规划容许设裙房的,其建筑密度可适当增加,但不得超过5%;
四、规划需要提高层数时,在不超过本表规定的容积率的前提下减少建筑密度,规划需要
降低层数时,在不超过本规定的建筑密度前提下减少容积率;
五、混合用地按不同性质用地比例换算。
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第四章 建筑间距
 
第二十六条 建筑间距除必须符合消防、抗震、卫生、环保、工程管线、建筑保护和空间环境等方面的要求外,应同时符合本章规定。
第二十七条 建筑前后的间距,以南向建筑檐口高度〔H〕及建筑方位角作为计算的根本依据。
第二十八条 居住建筑或一般办公建筑计算间距时,其南向建筑计算高度〔H〕可按以下标准确定:
〔一〕一般的按附录一建筑高度计算规定确定高度。
〔二〕南北建筑底层均有层高相等的架空层、商店或其它用房的,可扣除底层高度。
〔三〕两建筑室外地坪有高差,其南向建筑计算高度可增加〔或减去〕室外地坪相对高差。
第二十九条 多、低层居住建筑的间距〔第三十一条规定的情形除外〕应符合以下规定:
〔一〕居住建筑平行布置时,间距按下表控制:
间距类区
间
      距
方     位
I类地区
Ⅱ类地区
0º~15º


15º~30º


30º~45º


45º~60º


>60º


注:①表中方位为正南向〔0º〕偏东〔西〕的方位角;
②表中H为南向建筑高度,其高度值确实定按第二十八条的各项规定由城市规划管理部门
核定;
③一般居住建筑布置方位角不宜>30º;
④建筑高度9米以下的房屋间距不得少于6米。
〔二〕居住建筑垂直布置时,间距按下表控制:
              间距类区
间
           距
方    位
I类地区
Ⅱ类地区
0º~15º


15º~30º


30º~45º


45º~60º


>60º


注:①表中方位为正南向〔0º〕偏东〔西〕的方位角;
②表中H为南向建筑高度,其高度值确实定按第二十八条的各项规定由城市规划管理部门
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核定;
③最小距离为6米。
〔三〕居住建筑既非平行也非垂直布置时,间距按下表控制:
间距类区
间
            距
方    位
I类地区
Ⅱ类地区
a≤30º
最窄处按平行布置方式控制
30º﹤a≤60º


a>60º
最窄处按垂直布置方式控制
注:①表中a指两栋居住建筑夹角;
②表中H为南向建筑高度,其高度值确实定按第二十八条的各项规定由城市规划管理部门
核定;
③建筑高度9米以下的房屋间距不得少于6米。
〔四〕居住建筑的山墙间距按下表控制:
间距类区
间
距
类   型
Ⅰ类地区
Ⅱ类地区
低 层
≥4m
≥5m
多 层
≥6m
≥6m
注:①对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的,按相关标准规定要求控制,
并由城市规划行政主管部门核定;
②山墙间有居室窗户、阳台或开门的,其与相邻居住建筑的间距应不得小于8米;
③高层与各种层数住宅之间不宜小于13米。
 
第三十条 在建筑间距I类地区的中心地段进行建设,其间距按第二十九条规定执行确有困难的,经城市规划行政主管部门核准,可在第二十九条规划间距根底上适当折减,但其最大减幅不能超过10%。
第三十一条 第一类居住用地的低层独立式住宅与相邻建筑之间的间距,,在建筑间距Ⅱ。
第三十二条 在符合第二十九条至第三十一条规定的前提下,南北向平行的低层居住建筑之间的最小间距为6米,低层居住建筑与其北侧多层居住建筑之间的最小间距为9米。
第三十三条 高层居住建筑与多、低层居住建筑的间距应保证受遮挡的多、低层住宅的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于3小时〔有效日照时间为上午8时至下午4时〕,并应符合以下规定:
〔一〕高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时,最小间距按下表控制:
方位
            间距类区
间
I类地区
Ⅱ类地区
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     距
高   度
0º~45º
H<50m
22+
24+
H≥50m
27+
29+
>45º
H<50m
16+
22+
H≥50m
19+
25+
注:①表中方位为正南向〔0°〕偏东〔西〕的方位角;
②H:当方位角≤45°时为南向建筑高度;当方位角>45°时为相邻较高建筑高度;
③高度超过100m〔含100m〕的高层建筑之间距,根据规划要求及实际情况确定。
〔二〕高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合以下要求:
1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距按本条第〔一〕项〔方位0º~45º〕的规定控制;
2、高层居住建筑与东〔西〕侧多、低层居住建筑的间距按本条第〔一〕项〔方位>45º〕的规定控制;
3、高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低居住建筑控制,但最小值为13米。
〔三〕高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置时,间距不小于13米。
〔四〕高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制,但山墙有居室窗户的,其间距不小于13米。高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的间距符合前款规定的,可不受第三十一条的规定限制。
第三十四条 非居住建筑与居住建筑的间距应符合以下规定:
〔一〕非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的,其间距按第二十九条至第三十三条的规定控制;
〔二〕非居住建筑〔第三十五条所列的非居住建筑除外〕位于居住建筑北侧的,其建筑间距按同型布置方式的居住建筑间距要求折减20%控制,其间距最小值低层不小于6米,多层不小于9米,同时须满足消防和各专业标准要求。
〔三〕非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制,但居住建筑山墙有居室窗户的,其山墙间距按第二十九条、第三十三条的有关规定控制。
第三十五条 医院病房楼、休〔疗〕养院住宿楼,以及幼儿园、托儿所生活用房和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距,须在同型布置方式居住建筑的间距要求上提高20%,同时须满足各专业标准要求。
第三十