中海海悦市场推广策略案.ppt

集粹东方容引国际 —中海海悦市场推广策略案
天启&开启
二00二年十二月
项目简介
鲁班路、斜土路
奠定至上产品、至上生活之完美基石
至上品牌
卢湾区
打浦桥版块
中海地产实力开发
香港名师倾心设计
继海华、海兴、
海丽等之后
开发商经验累积
至上品质
至上地块
市场扫描一(区域市场供求比)
卢湾区
批准预售面积(万平方米)
占中心城区总量比重(%)
已登记预售面积(万平方米)
占中心城区总量比重(%)
供求比
2001年4季度




1:
2002年1季度




1:
2002年2季度




1:
2002年3季度




1:
合计




1:
中心城区主要房产放量区,供远大于求
市场扫描二(季度价格走势)
区域均价随市中心均价稳步上升
今年第三季跃升高于市中心均价
市场扫描三(价格峰值)
季度







单价主力范围(元/平方米)
4000-5000
4000-5500
4500-5500
4500-6500
5000-6000
5000-6500
5500-7500
单价峰值(元/平方米)
4500
5000
5000
5000
5500
5500
7000
主力单价峰值







总价主力范围(万元/套)
40-60
40-60
50-70
50-80
50-90
60-100
50-100
总价峰值(万元/套)
50
50
50
60
60
80
80
主力总价峰值
市场扫描四(面积峰值)
季度







面积主力范围(平方米/套)
100-110/130
100/120- 130
100-120/140
100-150
100/120/140-150
100-140
70/100-110
面积峰值(平方米/套)
110
100
100
110
100
140
100
区域市场特征
区域市场暂处供远大于求的状况之中,但供求比例正提升,市场消化能力增强
区域单价跃升,高于市中心市场均价,单价承受能力提高
房型面积峰值区间较大,随着单价跃升,面积峰值下移
总价峰值稳步上升,保持平稳增幅,未出现跃升现象
小结
区域市场地位明显提升,潜力存在,市场向好
单总价承受能力均增强,
高档化品质化市场已然形成
随着单价提升提带来的泡沫效应
亦应引起重视
随着单价的跃升,控制总价,
降低其抗性已成必然之势
短期内的持续性增长与投资市场的泡沫风险性并存
稳中求胜”当为我们坚持不二的信条
个案销售
我们选取打浦桥、斜土路、徐家汇路、中山南一路沿线的十七个楼盘
进行区域市场楼盘的去化情况分析,得到如下结论:
楼盘去化最大量通常集中在开盘后的第四个月,然后逐月走低,但近来有去化速度增快,时间前移的趋势;
各个时期成交的单套面积均值平衡,说明本区域市场对各个面积区间均有一定的消化能力,市场对于不同面积区间不形成特色需求;
市场对于楼盘整体素质要求较高,高质高价已被接受,并有需求提升趋势;
至今年六月,小户型的吸纳能力明显增强;
外销比例高(已达50%以上)当为本市场的又一特征
小结
去化速度加快
市场现状
产品品质化程度提高
小户型吸纳能力增强
外销比例高
CLD版块地段
单价走高
世博会的炒作
价格不稳定因素明显
投资型消费比例上升可能性较大
小户型热度增加
单价承受能力加大
总价抗性显现