上海商业地产项目市场分析报告 3 (中国点击地产营销顾问) 点击出品27.doc

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上海商业地产项目市场分析报告
第三部分主要竞争项目分析
竞争项目的设定
市场研究的目的就是精细把握竞争对手的动向与策略,从而实现本项目的差异化开发经营,而目前区域商业市场正处于建设发展过程中,类似本项目的新型商业规划都在探讨过程中,直接竞争力尚未形成。
黄浦“十五”商业规划中提出,区域商业将向专业化商场方向发展,而下列这些项目已在摸索和实践中,研究它们将对本项目具有参考和借鉴意义。
主要竞争项目的基本情况
圣力数码广场
/ 地址: 西藏南路518号(复兴东路口)
/ 规模: 总建面2万平方米(5F)
/ 定位: 中高档商场
/ 经营类别: 品牌电脑和手机通讯类产品
/ 经营方式: 统一招商,统一管理,自主经营
/ 辐射范围: 全市
/ 消费群体构成: 个人用户/公司用户
/ 租金水平: 1F 15元/㎡/天
2F 13元/㎡/天
3F 10元/㎡/天
/ 主要商户: 苹果的完全体验中心,IBM、Dell的笔记本体验店,HP、宏基、
联想、方正、清华同方、TCL等
/ 运营商: 圣力数码市场经营管理有限公司
/ 物业管理: (同上)
/ 租售策略: 投资商整体买断,交由运营商运作管理
/ 正式营业: 2004年3月
/ 经营规划:
由圣力国际投资2亿多元独家买断位于老西门的国际广场产权来做电子市场,初定于明年3月份开业,项目定位为沪上首家高档数码卖场。商场布局为笔记本、手机与中外品牌电脑设在一楼,二楼是电脑外设及高端数码卖场,三楼则是大卖场与DIY、配件、软件、音像卖场及功能区,并辅以各个品牌的形象展示厅在四、五楼。
天使之城
/ 地址: 人民路777号(古城公园旁)
/ 规模: 总建面6000平方米(3F)
/ 定位: 中档一站式主题消费商场
/ 经营类别: 婚庆用品
/ 经营方式: 统一招商,统一管理,自主经营
/ 辐射范围: 全市
/ 消费群体构成: 对婚庆用品有消费需求者
/ 租金水平: 待定
/ 主要商户: 待定
/ 运营商: 天意婚庆市场经营管理有限公司
/ 物业管理: (同上)
/ 租售策略: 投资商整体买断,交由运营商运作管理
/ 正式营业: 待定(招商尚未开始)
/ 经营特色:
规划建成一个综合婚庆主题广场,提供一站式婚庆服务,汇集婚纱礼服、婚纱摄影、婚戒首饰、婚庆礼品等国内外众多著名品牌。
沃尔玛购物广场(暂定)
/ 地址: 西藏南路、肇周路口
/ 规模: 总建面2万平方米
/ 定位: 将活鲜、食品与传统百货业态相结合, “一站式”中档消费广场
/ 辐射范围: 全市
/ 消费群体构成: 中高档消费者
/ 租金水平: 待定
/ 主要商户: 沃尔玛等
/ 运营商: 沃尔玛百货有限公司
/ 物业管理: 待定
/ 租售策略: 待定
/ 正式营业: 待定
消费者对各主要竞争项目的认知程度
圣力数码广场
该项目的运营者为原淮海路上“清华数码广场”的经营商,因为配合淮海路商业规划的调整,而圈定具淮海路不远的老西门国际广场作为新址对象;其拥有固定合作伙伴和丰富的运营经验,项目招商20天,招商率就达到76%,场面火爆。
圣力国际广场的招商如此成功,原因如下:一是淮海路上清华数码广场和百脑汇数码广场两家电子市场的撤出,其中大部分的经销商愿意搬到距离原来几百米之遥而且租金相对便宜的圣力数码广场;其二在淮海路的周围,距离圣力数码广场不过300、400米的地方高档写字楼里上万家中外企业与三十万白领,这都是项目潜在的商务客源加上老西门周边社区内众多高层次的电脑家庭用户,客户来源丰富;而原因之三,则是圣力数码“无孔不入”的宣传攻势。近期在IT各大主流媒体上,圣力数码即将开业的消息以及卖场所具备的优势被争相传送,其市场的知名度得到极大提升,也为经销商和厂商了解圣力数码提供了多方面的渠道。
规模化、品牌化、加上准确的市场定位和适度的推广都是圣力数码广场前期成功运作的法宝,值得本项目借鉴。
由于该项目为特色经营,而且随着IT广场淡出淮海路商圈,该项目将在区域消费者中的认知程度逐步上升。
天使之城
该项目为东淮海公寓的裙房,沿街处设置成开敞式广场,建筑立面独特,再加上位于古城公园对面,景观优美。
该项目所处人民路为传统的婚庆用品特色街,沿街均为小开面的商铺,档次较低。项目在定位上传承婚庆服务,但拔高整体档次,形成错位经营,发展店中店格局,以中档品牌为主,引进世界级品牌,形成独树一帜的婚庆主题广场。
就经营主题来说,由于该项目为特色经营,随着经营推广活动的深入开展,在上海消费者心目中的认知程度将大大提高。
沃尔玛购物广场(暂定)