宝山新城水产路商业项目定位分析报告1.doc

前言
随着宝山新区开发的加速,处于西城区的中心位置的杨行镇,在住宅区大量发展的同时,商业也将随之迅速发展,本项目正是在此大前提下进行的。
本案地处杨行镇政府西边,是一个面积达24亩的商业项目,周边住宅大量建成,而商业项目只有较远的北上海商业广场,本项目作为一个商业项目,投资潜力不可限量,本报告将对市场环境、项目本身进行相关分析,并作出科学的成本预算和投资回报,以供贵公司参考,相信我们的分析可以帮助贵公司作出正确的开发、决策选择。
本报告共有两大部分项目分析和市场分析,第一篇主要对项目进行分析、定位。第二篇主要在前期定位的基础上,对本项目进行规划和投资成本估算。第二篇主要是对上海、宝山及区域的商业市场环境进行分析。
合理、科学的策划分析将会得出正确的决策,正确的决策将会得到巨大的资金回报和社会回报!
目录
前言 1
项目分析篇 3
一、项目概况 3
二、项目SWOT分析 4
1、项目基本层面分析: 4
2、项目SWOT分析 6
三、项目定位 8
1、产品市场定位 8
2、客户定位 8
四、项目规划构想 9
总体建筑规划构想 9
投资估算篇 14
(一)、投资估算依据 14
(二)、总成本费用估算 14
(三)利润估算 19
(四)、税金计算 19
(五)、静态赢利分析 20
市场环境分析篇 21
一、上海市商业市场环境分析 21
二、宝山区商业市场环境分析 23
1、宝山区房地产环境分析 23
2、宝山区社会经济及商业市场情况 23
3、宝山区商业空间布局 24
4、宝山主要商业街商业现状 24
三、西城区商业市场环境分析 24
结论 24
项目分析篇
一、项目概况
本项目地处宝山区杨行镇,是宝山规划的新城区,位于杨泰路西侧,水产路北侧,杨盛河东侧。
项目占地约14384平米(含1100平米绿化带),,规划为商办物业。
本案对面为一个新规划的住宅小区,西北面有济光学院、杨泰小学和天馨花园,北面是竹韵浩庭和世华佳苑,西南面是康桥水都,东面临近杨行镇政府和旧厂房区域。
本案东面现状南面现状
西面现状北面现状
二、项目SWOT分析
1、项目基本层面分析:
商业部分
本项目处于宝山西城区,地区规划为商贸、商务办公等。目前,本项目周边有较多的新建住宅区,但相关的商业配套设施不是很完善,这给住宅区居民的购物、休闲带来不便,这也为本项目的成功开发提供了较大的现实可能。
人口分析:据统计,杨行镇2004人口年为10万多,人口密度一般,而规划西城区的人口将达到20万,地铁一号线北延伸段的建设,三号线的延伸段建设,将进一步带动人流的涌入,由于本项目的特殊地理位置,预计本项目周边的人口也会将大幅增加。
周边居住区分析:本项目周边的居住区主要有,康桥水都、天馨花园、世华佳苑、竹韵浩庭、海德花园等。大部分是新开楼盘,最近的住宅区如,康桥水都预计将有3万人左右入住;世华家苑预计将有3000人入住,竹韵浩庭将有40000人左右入住,海德花园将有3200人左右入住,,这么大量的人口将会推动相应的商业消费需求。
楼盘名称
康桥水都
天馨花园
世佳花园
海德花园(别墅)
竹韵浩庭
总建筑面积
100万
60万
7万
20万
12万
居住人数(推算)
30000人
18000人
3000人
3200人
4000人
消费分析:本项目周边居民主要以本地的普通市民为主,部分为市郊的迁入人口和外来人口,消费水平适中,购物能力一般,由于不远处有综合性的大商场,北上海广场,所以他们在附近的消费选择主要以餐饮、休闲、娱乐和少量的一般性购物以及生活配套服务的选择为主,如小吃,银行。
周边相关商业设施分析:由于周边地区主要是一些新建的住宅区,相关的商业设施和生活配套设施不全,商业氛围不成熟,仅有能够构成竞争威胁的是北上海商业广场,但它是一种shopping mall的商业模式,位置与相距较远,格调较高,对此本项目应针对性的回避其长处,采取差别定位。
本项目的切入点分析:通过上述分析,本案商业项目的切入点应该以周边居民的生活便利化为目标,选择以大众化的餐饮、娱乐和休闲为主要项目规划,其中餐饮和生活配套服务占主要部分,休闲、娱乐类也要适当规划,如网吧,KTV,茶吧,棋牌室等。
办公部分:
由于宝钢的影响,宝山地区有很多与宝钢的生产相配套的生产企业,他们构成我们办公项目的主要目标群。
办公楼市场分析:而随着新区的开发,政府对宝山新城区的商贸和商务办公的定位,办公楼需求将会大量的增加,通过市场调查发现,在西城区,有一定档次的办公用楼几乎为零,本项目的办公用楼将会弥补当地市场这方面的空缺,为以后的办公楼发展方