扬州恒昌花园商铺物业的销售方案.doc

扬州文昌花园商铺物业的销售方案
前言
6月24日到文昌花园售楼处实地视察,底盘的大部分施工已大致完成,只余下在规划内的一幢商务楼仍在施工之中,按目前的施工进度估算,预计商务楼可于8月底前完成外面并同时拆卸脚手架,致使本项目的商业面积可于本年底前全部竣工并交付使用。
产品特色
文昌花园的商品物业可分为4个部分:
第一部分是面向解放路并背靠小区的沿街店面,沿街面其长约300多米,各店面的面积约由70平方米至90平方米不等,属单层沿街门面房。
第二部分是面向公园路的商务楼,此部分面积约14400平方米,并分为3幢商务楼,每幢楼楼高四层,地面一楼设夹层,而由于在建等,设计时是社定为特定行业,所以有无幢楼的门只设两个独楼梯,而并非敞门式沿街店铺,由于店面是面向公园路内街,按目前的商业气氛仍未成气候之下,此段商业店面是较难处理。
第三部分是售楼处现址,即音乐茶楼,外型呈弧型,楼高三层,一楼面向项目内部绿化,即客户要到达本幢楼宇,必须从公园路侧门进入,而车流及人流在经过公园路及文昌东路时,只能看见本幢建筑外立面,一楼门面房的广告位未必能给予客户清楚易见的感觉。
第四部分是面向文昌东路的商务楼,按目前图纸所标示,一至三楼是商场,四至八楼是办公楼,按平面图所示,一至三楼是可以分为两个部分,而四楼以上则分割为小型办公楼。
按目前的销售情况,解放北路北沿线商业街的销售情况比较理想,分户面积也较合理,所以我公司在506—1至3的三幢物业中,建议从二楼开始将之分间小户型,一方面令其商业气氛更浓,另一方面可以令产品的总售价下降,令更多客户得以接受。
要达到上述目的,现场硬件的更新就有必要调整。
策划主题
东城金地作为商业街区目前人气和商业氛围尚不足,这势必影响项目的销售进程,因此,我们建议从产品自身出发,首先做好现场外围的商业包装,进而提升人气和商业氛围,目标在于营造出506-1#、2#、3#的花园路路段的街区氛围。
就目前来看,项目已成现房,不论是在建筑形态还是在外立面上都已无法变动,然而现实中的建筑形态和外立面都很一般,不能体现出档次和商业街区魅力。目前我们能做的是内部户型结构的适度调整,以及外部街区的包装和设施添加工作,而街区的外观作为给客户第一印象至关重要。
毫无疑问,作为商业街区人气和商业氛围是第一性的,然而在很大程度上,人气和商业氛围来源于街区外围的包装,当然不同街区包装程度是不一样的。就这一点,我们比较了一个在外观上比较相似的商业内街——朗诗街区。该街区目前街区氛围很浓,我们先撇开固有的街区人气不说,单说其建筑外观。从街区长度和宽度来讲,两街区很接近,但很明显,朗诗街区的沿街退让宽度较为有利,街区的相对聚拢更易形成商业氛围,同时朗诗街区安装了统一的门头,整体感很强,再加上3层的高度,立面以玻璃为主体且层次分明,对人具有极强的吸引力,单从产品上看,街铺氛围就是已然很浓了。
比较朗诗街区之后,我们东城金地街区情况怎样呢?明显,人气商气不足,外在条件不比朗诗街区,那么我们就得从建筑本身来考虑问题了,以下我们也仅说建筑本身。
就目前看,建筑本身没有特色,而且外观不够美观,作为街区应有配套装置几乎没有,我们认为:第一步要添设街区装置;第二步要包装街区,增彩天色,吸引眼球。
包装方案
为了营造东城金地的“街区”氛围,我们实地考察了相关街区,以获得项目建议的基本依据,从“项目外围包装——营造街区氛围——吸引人流——促成交易”的思路出发,我们提出以下现场包装建议:
建议在文昌中路制作导示牌(7月8日到位)
作为东城金地所处位置的花园路,在当地很多人根本不知道,自然不利于项目的推广和销售,在文昌中路路北偏与花园路交汇处制作“东城金地”路牌,结合现有的文昌花园售楼中心导示牌一起为文昌中路东西两向的人群作导示,可起到导示和吸引人群两方面作用,这是客户认识项目的第一步。
建议制作花园路路牌(7月8日到位)
目前花园路还没有路牌,这对于一条街特别是商业街而言,是不合理的,这应该是街道必备装置,建议制作路牌,要求醒目宣明,为来往人群明确位置,同时吸引客户继续深入,延伸至我们的项目。
建议在东城金地街区沿线设置木椅、石磴(7月14日到位)
由于项目的沿街退让很宽,目前看上去空荡荡的,不利于商业氛围的聚拢,建议用实体的木椅、石磴来填充空挡,以减少不充实感,同时便于人们坐在这里休息、娱乐,聚拢了人流和人气,更易形成休闲街区氛围。
建议在东城金地街区沿线设置自行车停放装置(7月14日到位)
自行车停放装置是每个街区必备的装置,没有也是不合理的,一方面,可以填充退让过大的沿线空挡,用实体聚拢氛围,同时结合其他装置一起增添街区的层次感;另一方面,体现人性化主题,让客户感觉到发展商考虑的周到,甚至延伸到服务周到,从而树立项目在客