聊城市场调研报告.doc

德州开发区小申庄项目市调报告1聊城市场调研分析报告德州开发区小申庄项目市调报告2目录前言(一)项目概况(二)项目背景第一部分调查设计与组织实施一、调查设计(一)调查目的(二)调查内容(三)调查方法二、调查组织与实施第二部分调查数据资料汇总与分析一、德州市宏观环境分析二、项目自身情况调查三、房地产需求调查四、房地产市场供给调查五、市调综合评析德州开发区小申庄项目市调报告3六、项目定位(一)客户群定位(二)项目定位第三部分项目建议一、规划建议规划方案一规划方案二二、相关产品建议三、营销策略(一)案名建议(二)价格策略(三)推广策略(四)品牌塑造四、规划经济指标营销回报预测(一)成本预算分析(二)应收回报利润率预算结束语德州开发区小申庄项目市调报告4附录文件附件一:调查人员简历附件二:1、市场调查入室问卷分析描述性统计频数分析描述性统计列联表分析2、市场调查集中访谈问卷描述性统计频数分析描述性统计列联表分析3、市场调查报纸公开问卷描述性统计频数分析德州开发区小申庄项目市调报告5前言冠达花园是冠达房地产公司在聊城的又一力作,公司陈总希望能以此项目打出冠达的品牌,同时实现自己利润的最大化。我们希望,此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据,并为开建公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。(一)冠达花园项目概况?冠达花园是冠达房地产公司在市区即将开发的一个小社区地产项目。小区北依兴华路,南临运河、人民医院高层,东近卫育路,西接中通时代豪园。位置相对不错,周边的医院、学校等配套设施比较齐全,但周边均不临街,且除了南面有人民医院的高层规划之外,其余全是未拆迁规划的旧居住社区而且医院的高层到目前为止也因为采光权的问题至今都没有解决。?小区全不临街相对比较安静,但中间被两条小路分割成四部分,要实现独立式的全封闭物业管理比较难,社区小且不临街又比较难打出社区的档次。?周边环境差。(二)项目背景德州开发区小申庄项目市调报告6?聊城是一座独具魅力的北方水城。市区内有我国北方最大的城市湖泊--东昌湖,水面总面积近5平方公里;著名的京杭大运河自南向北穿越而过,形成"城在水中,水在城中,城中有湖、湖中有城、城河湖一体"的独特城市风貌。聊城是一座国家级历史文化名城。名胜古迹众多,文化典籍荟萃,历史名人辈出。全市现有文物古迹400多处,三国时期的曹植墓,明代的光岳楼和清代的山陕会馆等,均为国家重点保护的文物古迹。大家比较熟悉的《水浒传》、《金瓶梅》等古典名著中描述的许多故事都发生在聊城。像武松打虎的景阳岗、武松斗杀西门庆的狮子楼,已成为国内著名的旅游景点。?聊城在整个山东经济发展相对较缓慢,处于后几位,在潍坊、淄博、泰安等中等城市开发区因为是市政重点支持房价一般较市区的价格持平甚至要高,但在聊城市区的配套齐全、交通便利且环境优美,所以价位较开发区高多了,但是聊城市民还是认可市区。?聊城市房地产综合开发起步于1984年,特别是近两年来,贯彻市委、市政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求,开发力度进一步加大,呈现出“遍地开花”之势。目前,聊城市现有开发企业近百家。加上近年来,聊城房屋拆迁工作成绩卓著,旧城改造力度逐年加大。可以说城区的形象、变化是拆出来的,没有大拆迁,就没有大变化,就没有聊城的新面貌。这也对房地产市场有很大的促进。第一部分调查设计与组织实施一、调查设计(一)调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析,充分了解聊城市房地产市场供需空间和价格趋势,确定目标客户群及德州开发区小申庄项目市调报告7其对产品和价格的取向,对项目的现有规划提出建设性建议,合理规划项目地块,明确项目定位,较准确的发挥地块环境特质和经济指标,开发出为市场所接受的产品,实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析,对后续营销推广策略提供有力支持。(二)调查内容1、宏观环境的调查(1)宏观经济及市政规划(2)房地产现状2、项目自身情况调查(1)产品的整体研究与特性分析?项目的地理位置(区域特性、区域交通状况、项目周围环境)?产品公司组成(开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司)3、需求市场调查?未来三年内市民置业意向?购买偏好(地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性)?购买决策(决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序)?购买行为(适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式)?价格支付能力德州开发区小申庄项目市调报告8?对物业配套的需求?购买人群4、竞争市场调查(个案对比)(1)基本情况?楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率?类别、档次及整体布局?装修材料、水平?硬件设备?配套服务功能及功能分区?公开销售日期?销售价格、