２００５年中国房地产市场的预测走向分析研究报告.doc

2005年中国房地产市场的预测走向分析研究报告
近年来,房地产已经成为我国经济增长的引擎和支柱产业,房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著。特别是2002年以来,在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下,我国房地产业蓬勃兴起,出现高速增长态势。但要客观地看到,目前我国大中城市房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫。经济学家谢国忠强调“房地产行业的发展和需求的增长超过了中国经济可以承受的程度”。为此,“121文件”、上调准备金率等政策之后,今年在3月23日、4月11日两次调高存款准备金率,紧缩房地产开发信贷,有力约束了房地产信贷增长过快的势头;同时在一系列行政性措施中,连续出台与房地产市场相关的多项重大政策,如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策;积极调整土地供应结构,加大普通商品房土地供应,限制高档商品房土地供应;提高房地产开发项目资本金比例;清理固定资产投资项目;停止非农建设用地审批半年以及10月29日的升息等疾风骤雨般的政策调控下,在_定程度上抑止了房地产的发展,使房地产过热的现象得到了初步的控制。据国家统计局消息,1至5月份,中国累计完成房地产开发投资3703亿元,同比增长32%(%),。尽管从前5个月的统计数据可以看出,房地产市场的宏观调控已经取得﹁定效果,但是投资增幅较大、投资结构不合理、商品房价格偏高(1至5月份,%,)的问题仍然存在,同时,全国大中城市房地产价格普遍偏高,快速上涨,不少城市出现泡沫和过热。从全国的调查情况看,我国房地产业已出现了整体过热,泡沫现象非常严重。但这种势头能否继续下去,还能保持多久?如何看待当前的房地产市场?2005年我国房地产业的走势如何?结合我国经济发展的特点与趋势,本人谈谈自己的一孔之见,以求教于同仁。
一、我国房地产市场的现状、特征及问题
去年下半年以来,在经济增长速度提高的同时,局部出现了过热现象。党中央、国务院实施了新一轮的宏观调控措施。到目前为止,此次宏观调控取得了重要的阶段性成果。宏观经济保持平稳运行,继续向着宏观调控的预定目标发展。当前,我国经济增长已经进入新一轮上升期。投资稳步增长,消费结构保持升级势头,对外贸易增势强劲,外汇储备大量增加。据预测,2004年我国国民经济增长速度将略高于上年,%左右。如果2005年国际经济政治环境不发生有重大影响的突发事件,国内不出现大范围的严重自然灾害和其它重大问题,在宏观调控措施的影响下,GDP增长率将有所回落,可以保持在8%以上的水平上。这表明从2002年开始,我国GDP增长率已经稳定在8%以上,经济运行正处于新一轮周期的上升期。在我国经济增长势头强劲的带动下,我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面,出现高速增长态势,2003和2004年房地产业达到高峰出现整体过热局面。纵观整个发展历程,我国房地产市场表现出如下特点:
一是我国房地产业出现了开发投资热,投资结构发生了很大变化。从房地产业的投资增长速度来看,我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年~1993年是房地产开发投资的高峰时期,1994年以后随着全行业步入调整时期