深圳市商业房地产发展规划分析.doc

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【名目】
概况
龙岗商业进展轨迹
从南到北集中
两头高中间低
龙城进展脉络
商业地产区域分布特征
龙岗中心城街道办商业批准预售面积最大
纯商业主要分布
各区商业2001-1005年9月预售面积统计
商业地产供求状态
历年供需分析
龙岗商业地产分析
【名目】
概况
龙岗商业进展轨迹
从南到北集中
两头高中间低
龙城进展脉络
商业地产区域分布特征
龙岗中心城街道办商业批准预售面积最大
纯商业主要分布
各区商业2001-1005年9月预售面积统计
商业地产供求状态
历年供需分析
存在问题
销售价格分析
销售均价1万
横岗街道办销售均价最高
各街道办历年均价涨幅
从售价看商业兴盛
纯商业与社区商业的比较
供需状态
两类商业销售均价持平
纯商业、社区商业销售“龙虎榜”
经营状态
商业旺区的培育与猜测
概况
依据深圳市商业进展规划(1993年-2010年),深圳商业到2010年的总体进展目标是:充分发挥各种经济成份的作用,把深圳逐步建设成为以大型商业、物资批发中心为骨干,大型购物广场、商业零售企业为支柱,传统商业和超级市场、连锁店为基础,个体商业为补充,保税市场、期货市场,会展中心等高层次市场组织形式为进展方向、沟通国内市场、万商云集的现代化商业贸易中心,把深圳营造成为国内外游客和深圳市民的“购物天堂”。而龙岗,依据《龙岗区城市空间进展策略》,龙岗区将来进展的战略定位为深圳重要的现代产业基地,深圳辐射粤东北地区重要的城市地区。进展目标为:深圳市战略地位重要的城市次中心;深圳市最重要的现代工业基地;深圳市国际旅游度假中心、滨海文化、客家文化的传播中心;深圳市新兴产业的进展基地。当前3-5年,龙岗区将融资近1000亿元,建设140多个重大项目。目前,全区的工作重点之一是道路建设。依据市政规划猜测,到2010年,龙岗中心区国内生产总值将达到100亿元、年财政收入超10亿元,且龙岗中心城作为市内与东部产业进展轴的交通枢纽,将在战略上发挥越来越重要的商业助动作用,并在将来逐步形成规模,增加辐射功能和商圈分散力。
换言之,龙岗的商业机遇在旅游、工业、新兴产业进展的同时正在和即将大步进展。
近年来,随着经济的进展,规模业态各异的商业零售网点遍布龙岗
,连锁经营和商业网络体系已初具规模,大型连锁商业为主的零售、餐饮业巨头强势进驻。,,。全区商业网点36625个,总营业面积超过300万平方米,其中营业面积在3000平方米以上的大中型商场有46个,总营业面积超过50万平方米;营业面积在1万平方米以上的商场有27个,包括华润万家、天虹、沃尔玛、新一佳等国内外知名零售企业。目前全区已形成以连锁经营为主,超市、百货店、便利店、专卖店、专业市场等多业态并举的商业进展格局。同时,从2002年开头,世贸中心、新龙岗商业中心、龙盈泰商业广场、五洲风情mall、华南mall、万鑫柏龙商业广场等大型商业大势兴起,加上社区商业的富强,形成一股新颖的深圳北上商业力气,龙岗近年来的商业批售面积都具深圳前列。
地铁商业将成为不行忽视的商业力气,“3号线规划中的21个站点有14个在龙岗辖区,站点周边500米的腹地为高强度商业开发区域,依据目前每个站点规划把握2-3平方公里的要求,将来仅站点周边的城市更新面积就将超过30平方公里,这些区域将至少聚集70万人口(规划每站点周边5万人口)。依托地铁沿线的改造,以车站为核心,周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所,龙岗区将形成若干各具特色的富强商圈。”
龙岗商业进展轨迹
从南到北集中
龙岗商业起步布吉,在模糊“界限”中,从南向北延长。
布吉是龙岗改革开放的前沿阵地,其经济社会进展以邓小平南巡讲话为标志,分为前后两个时期:1992年前的10多年是布吉经济进展的打基础时期,1992年后布吉经济进入快速进展时期。其商业也随经济进展快速富强。国际国内有名商业巨头沃尔玛、新一佳、天虹、华润万家、顺电等纷纷进驻布吉,改写了布吉商业布局,加之社区商铺的急遽增加,现已形成了大、中、小型商家配套,及8000家个体户为补充的商业网络。2003年,,同比增长29%。业内也有种称谓是“布吉商圈”,主要指布吉的老街区传统商业以及商业巨头为核心的四周商业。值得提及的是,大芬油画村已经形成了以油画生产、交易一条龙的商业旺区,吸引了国际国内人士慕名前往,商业交易格外繁华。
横岗以比邻布吉、眼镜等行业发达、房地产开发社区商铺履增等优势,商业较中心城更早进展,其中,横岗的眼镜业占到了全球市场的一半,每年达到几亿副,产品百分之九十出口到欧洲,占了欧洲市场的百分之七十,仅眼镜厂,横岗就有三百多家,另外,横岗的家具、玻璃、印刷产品都颇有享誉。龙岗的两家四星级酒店
-君逸酒店和圣德堡酒店庞居横岗也为商业的进展做了些许贡献。
龙岗街道办在历史上乃有名的商埠,商业进展起点早,近年,大型纯商业如五洲风情mall、新龙岗商业中心、龙盈泰商业中心、深圳集银皮革综合广场、万鑫柏龙商业广场、楚丰商业广场、东方茶都等屡屡兴起,被誉为“龙岗镇商业圈”,深圳天虹、国际商场、福临百货、九洲百货、人人购物商场街等大型商贸兴盛,龙兴、龙昌、龙公平商业大街富强吵闹;其次工业区旧城改造片区逐步成为商业中心旺区,初具规模的商业网络体系已经形成;辖区内10条商业大街将间续建成。尤其是沿深惠大路老镇五洲风情mall一带,已有的商业规模不小,加之赛格电子广场、万众电子城以及创富数码城的联动,估量这里将产生龙岗最大的电子数码商圈,这里也将成为最具潜力的核心商圈。
中心城的商业从2001年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈开头,快速形成以万佳百货为核心、多个临街商铺相联的整体商业格局。之前,中心城居民的消费主要依靠长期以来自然形成的老街商铺和零散网点。最为疯狂的时期是2002年至2003年上半年,中心城区的商业物业交投极其活跃,大大超过了往年的投放量,各种大型百货、超市纷纷进驻,进展商投资商用物业的热忱空前高涨,龙岗世贸商城vs世贸百货、万佳百货、龙兴国际家居广场vs好百年,愉园新苑vs天虹商场,新亚洲花园VS岁宝百货,龙城商服物业格外抢手。但随后消灭的商业供应过量和商业交易平淡的冲突渐渐突出,即便2005年龙城商业供应面积大为缩减,仍有20万的空置待售面积。
华南mall的富强经营,带动了平湖物流业的进展,鲜活的商业,乃龙岗乃至整个深圳、华南的商业重码。
两头高中间低
龙岗商业呈现两头高中间低的现象。两头高只南部的布吉和北边的中心城、龙岗镇,中间低指横岗等地。
从2001-2005商业批售面积看,中心城、龙岗镇、布吉批准预售面积达到89万,占龙岗总批准预售面积的89%;从实际销售来看,中心城、龙岗镇、布吉销售面积达到54万,占龙岗总销售面积的90%,基本与批准预售的比例持平。
从商业富强程度看,中心城、龙岗镇、布吉无论从零售网点的数量、从业人员的总数、大型商家的进驻、品牌商业的推广还是实际消费水平、商业的品类,中心城、龙岗镇、布吉都是重头戏。
龙岗镇
中心城
布吉
近年批准预售面积



近年实际销售面积



大型百货
苏宁电器、国美电器、天虹商场、福临万众电子市场、人人购物广场、科迪宇手机超市
新一佳、世贸万佳百货、天虹、好百年家居广场
新一佳、金鹏百货、万佳、天虹商场、大中华百货
商业类型
百货、超市、购物中心、连锁店、五金一条街、电器城、服装店、餐饮店、手机通讯产品店
大型百货、超市、专业市场、购物中心
超市、百货、专业市场、百货+超市、综合超市、餐饮、步行街
知名企业
万鑫投资、苏宁、国美、新一佳、面点王、麦当劳
双龙天虹、顺电
沃尔玛、吉之岛、欧倍德、华润万佳
其他街道办,明显不及。
图55
图66
龙城进展脉络
龙岗中心城近3年来批准预售面积占龙岗半壁江山,商业的表面富强使中心城成为众人关注的焦点,值得提炼出来单独一说。
依据《深圳市城市总体规划》和《龙岗中心组团规划》,龙岗中心组团的功能定位:深圳市次中心,龙岗区行政、文化、商贸、信息和文体中心,东部进展轴的综合服务中心,强化行政办公、金融商贸、文教体卫的城市功能,构建集约化的生态城区。人口规模2020年把握规模77万人。,。
龙城商业的进展大致经受了以下三个阶段:
一、2001年前的“草莽时代”
2001年之前,龙岗中心城区域的商用物业比较单薄,居民的消费主要依靠长期以来自然形成的老街商铺和零散网点供应。其时,中心城内仅有一些小餐馆以及卖建材五金的小门店,即便在碧湖花园与紫微花园之间以及龙福一村四周已经形成了一些邻街商铺,但商业气息不浓,各门店经营清淡。
二、2001年-2004年的“疯狂时代”
疯狂表现在:
1、批售面积集中爆发