李嘉诚：赚钱的艺术.ppt

苏州别墅市场简报
2006年4月
北京
一、大苏州别墅市场整体格局综述
目前的大苏州的别墅市场来看,案量主要集中在苏州和昆山两个板块,其两个区域别墅发展期相对较长,具备相当成熟度,产品的风格、类型多样化。同时外向型经济发展的辐射,外商、台商及大批的国内投资商等客户群体聚集,无疑加大了别墅的消化量,整体市场价格逐步上升。区域内风景景观得到充分的利用,开辟着度假式别墅的天地,受到了外商及上海客的青睐。
常熟及太仓、吴江等其他区域别墅案量较少,这几个苏州城市的副中心,别墅发展期较短,相对来说别墅起点较低,夹杂着一股“孩提时”的幼稚气。早期当地土地政策控制的松懈,导致大量的别墅都是购地自建,使整体的别墅市场产品竞争力度弱。产品种类、风格过于单一化,其别墅主要以居住型为主,客户群体则为当地高层人士为主、少量的外地客辅助而成。但是,不免稀少的高端产品推出市场,引领着区域市场价格的加大,别墅市场也逐步走向成熟之态。
二、苏州别墅市场的演变
第一次开发兴起于1994年,当时外资企业开始进入苏州,开发的别墅项目以高档外销别墅为主,主要有金阊区的白莲花园、高新区的御花园和太湖湖畔山庄,其它项目则是分布在各个住宅区内的零星项目,内销市场几乎没有。
第二次开发浪潮是从1998年起,跟随上海的TOWNHOUSE热,苏州也出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态,如独墅苑、美墅缘、国贸莱茵花园,其间也开始出现大量的独立别墅如美之国,基本上是属于经济型别墅。
第三次浪潮是从2002年初开始,规模和力度都超越以往,在全市范围内开始出现大量的项目,特别在独立别墅这块尤为活跃,一些面向高端市场的豪宅项目也开始从大量的经济型别墅项目中脱颖而出。其中尤以围绕木渎灵岩山天平山景区的山景板块、太湖西山地带的山水度假板块和园区的金鸡湖环湖板块最为吸引别墅置业者的眼光,另外,以中式庭院风格为主题的产品如江枫院也以其非主流的产品形态成为别墅市场中一道崭新的风景,并吸引了一批跟风的发展商。
苏州别墅市场
甪直
木渎
古城区
环太湖
相城
金鸡湖
寒舍
江枫园
天邻风景
天伦随园
澄湖御墅
金澄明珠
碧瀛谷
太湖之星
东方春晓
金水湾
静湖
聆湖丽墅
绿洲半岛
山雨墅
泉景花园
三、苏州别墅市场的区块划分
三、苏州区块特性及代表个案分析
【古城区】――中国人家儒雅文化
在苏州的别墅领域,纯庭院式别墅并非一开始就占据市场前沿,直到江枫园以打造纯苏州庭院别墅的理念赢得市场的喝彩后,人们忽然发现,这样的别墅代表着苏州人杰地灵、内敛儒雅的文化内涵,是具有生命力和附加值的产品。
本区块别墅的特点在于恪守粉墙黛瓦、简约淡定的传统风格,静巷人家,适于作为居住型别墅。这类别墅的面积区间200-400平米,价格区间200-500万元,较受私营业主、高级职业经理人及海外人士的欢迎。
分析:古城区――这是一个回归主流的产品和一个价值升值的区域,苏州庭院别墅必将引导古城区内的别墅项目向着这个方向发展。
可以预见,由于古城区地价的不断回归和产品本身较高的建设成本,古城区内的别墅将无可置疑地构筑新的价格平台。
【寒舍】
项目概况:
位于金阊区枫桥路寒山寺旁,总占地11万平米,,,属混合型别墅区,共计414套(含24幢独栋),分三期开发完成。
开发次序:
一期01年10月推出联体,户型160-230平米,单价3000-4000元/平米,总价60万元。
二期03年11月推出130多套。联体单价5000-6000元/平米,主力户型220平米,总价120万;独立单价8000元/平米,主力户型320平米,总价250万。
三期04年4月14日推出32套联体别墅,4-8拼,共5幢,主力面积220平米,均价8300元/平米,总价150万左右。一二期全部售罄,三期目前已卖掉80%。
建筑设计:
秉承寒山寺1500多年文化源脉,围绕“文化定位在前,建筑方案在后”的设计理念,把项目定位为“寒山寺旁,纯中国庭院别墅”。其风格承传统徽派建筑,大量采用小开间、大进深(二进式)格局,而所谓“中国式庭院”即指首进与二进房屋之间的内庭,实为天井的变体。
客源分析:
第一期:多数为居住和投资,其中30%被台商购买;
第二期:40%为台商,40%为苏州本地人(主要为私营业主),10%
为外地投资;
第三期:共推出32套,目前9套为台商购买,剩余为苏州本地的事
业单位、政府机关及律师等。
【江枫园】
项目概况:
系中外合资苏州万国房地产开发有限公司开发承建,位于苏州著名佛教胜地寒山寺风景区内,与著名的枫桥、寒山寺景区仅一水之隔,,拟建99套私家园林式别墅。