《商品房买卖合同纠纷新解释》人文社科.pdf

第一编新案例
新案例集资建房、房改房、经济适用房纠纷
不适用最高人民法院的司法解释
[案情简介]
某厂为改善其职工的居住条件,以集资方式建设楼房两
栋。其中,张某集资万元购买了一套三室两厅的房屋,但
在房屋交付时,该房屋的实际面积比集资合同中约定的面积少
了平方米,张某和厂方发生了纠纷,拒绝接受该房屋。结果
张某咨询能不能按照最高人民法院在年月日颁布实
施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》(以下简称“司法解释的有关规定?
[律师点评]
最高人民法院的司法解释中规定:“本解释所称的商品房买
卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建
成的或者将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受
人,买受人支付价款的合同”最高人民法院在颁布该司法解
释时对该司法解释进行的新闻发布会中也声明:“集资房、房改
房、经济适用房不适用该司法解释,该司法解释只调整商品房
买卖纠纷,而不调整其他的房屋买卖纠纷”。
最高人民法院副院长黄松有表示,“我国目前存在着多种
类型的房屋,有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设
的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所
有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由
买卖,其交易要受到国家政策的调整。比如,需要补交土地出
让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出
售,而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交
易市场的实际情况来看,房屋买卖的主流为商品房买卖,而且
人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同
时,由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进,
而且涉及到广大人民群众的切身利益,因此,新公布的司法解
释将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为,包括商品房预
售和商品房现售。”
因此,该司法解释仅适用商品房买卖合同纠纷,张某和其
厂家发生的纠纷是因集资建房引起的,不能适用该司法解释,
其纠纷的处理可以适用其他的法律法规以及相应的政策解决该
纠纷。
新案例非房地产开发企业进行违法的房地产开发
应当适用于最高人民法院的司法解释
[案情简介
某服装企业拥有国家无偿划拨的国有土地一宗,而自身无
资金进行开发,遂与某投资企业联合进行房地产开发,以该服
装企业建设职工住宅的名义办理了各种审批手续。然后又以该
服装公司的名义公开以商品房对外销售,致使很多不了解房地
产开发的人前来购买。其中邓某购买了该服装企业开发的房屋
后,在很长时间还办不了房产证,邓某经再三咨询,决定将该
服装公司告上法庭,通过法律途径解决该问题。
[律师点评]
这种情况比较多见,由于一些国有企业拥有国家划拨土
地,但是由于经营不善导致缺乏资金和房地产开发经营管理经
验,一般采取与其他企业联合开发的方式进行房地产开发。
如果该企业与房地产开发企业联合开发,依法办理各种审
批手续,并以房地产开发企业的名义进行预售和销售,该企业
仅仅是对利润进行分配,这是符合目前的法律法规的规定的。
但是,如果该企业仅仅是通过融资,然后以自己的名义进行房
地产开发是不容许的。因为房地产行业是准进入的行业,实行
资质管理制度。
类似邓某遇到这样的事情,我们认为应当按照司法解释的
有关规定处理,因为该国有企业并不是集资建房,而是违法的
房地产开发。该国有企业与邓某签订的是商品房买卖合同,应
当认定邓某与该服装企业签订的商品房买卖合同无效,该服装
企业应当赔偿邓某因此所造成的实际经济损失。
新案例未取得预售许可证,商品房买卖合同无效
[案情简介]
张某与某房地产开发公司签订一份商品房预售合同,双方
签订合同时该房地产企业因规划等原因没有办理预售许可证。
张某在办理银行按揭过程中,得知该房地产企业开发手续不齐
全,要求退房,该公司不同意,要求除非张某支付房屋总价款
的违约金。张某认为不合适,起诉到人民法院,要求该房
地产公司退还全部已付购房款,并赔偿经济损失。
[律师点评]
房地产的开发销售一般要具备咱们老百姓常讲的“五证两
书”,其中“五证”包括以下内容:国有土地建设规划许可证、
国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售
许可证。“两书”是指:商品住宅使用说明书和商品住宅质量
保证书。
预售许可证作为开发商进行预售的特别许可证,是审查开
发商预售房屋是否合法的关键证件。
最高人民法院的司法解释第二条规定“:出卖人未取得商品
房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应