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金山项目分析报告
金山项目分析报告
目录
 
 
 
一、总论
项目简介
项目概况
项目地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方米,土地用途为居住。
项目地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区,西北面临近区政府、西面临近中央大道,附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区,邻近的有山鑫联城花苑,现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。
项目规划总体要求
项目占地面积142868平方米,规划建设一个大型中高档居住区,土地使用年限为70年,规划容积率为,其中多层,非独立式低密度住宅,建筑密度多层30%,非独立式低密度住宅25%,绿化率40%。机动车泊位按个/户配置。
项目建筑面积指标
项目总建筑面积平方米,住宅部分平方米,其中多层平方米,别墅31131平方米;车位部分23030平方米,配套1500平方米。
编制依据
本报告根据目前可获取的资料,结合有关的政策法规和金山区有关规划,在实地考察与市场研究的基础上,通过客观分析和经济评估,为项目投资提供科学的决策依据。
此外,本报告编制依据还有:
1、上海市国有土地使用权出让合同。
2、上海市土地资源管理局号土地出让公告。
3、上海市规划管理局《城市设计管理技术规定》关于住宅小区建设项目规划设计要点和土地利用条件和要求。
 
主要经济技术指标
占地面积142868m2
总建筑面积 m2
其中:
住宅m2
多层m2
叠加/联排别墅 31131m2
车位 23030m2
配套 1500m2
容积率
建筑密度30%
绿化率 40%
机动车停车泊位940个
结论
本项目在目前市场行情下,总投资555,889,元,销售收入658,784,392元,税后利润44,221,695元,投资收益率为%。从敏感度分析来看,本项目风险性较大。故本项目从经济上不可行。
 
 
二、市场分析
宏观环境分析
城市概况
金山区位于上海市西南,杭州湾北岸,处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县,东邻上海市奉贤区,北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里,辖14个镇、1个街道,现有人口55万。
金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇,成为内河运输主动脉。到2005年,金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后,金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后,金山北出上海的时间将大大缩短。
经济发展状况
2004年1-3季度金山区完成国内生产总值亿元,按可比价格计算比去年同期增长%,增速比去年同期高出个百分点,预计全年增长将超过24%。结合2003年发展情况来看,金山区经济发展开始步入高速增长期。
2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资亿元,同比增长%。1-9月房地产投资完成74375万元,同比增长%,占全社会固定资产投资总额的%,继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头,从今年1-9月统计数据反映,新开工项目较多,而且其规模较大,今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。
居民生活水平
2003年金山区城镇职工年平均收入18500元,比上年增长%;农民人均收入4832元,比上年增长%。年末居民储蓄存款亿元,比上年增长%。农村养老保险投保率%。
、房地产市场分析
房地产市场综述
2004年金山区房地产业蓬勃发展,商品房继续保持旺销势头。1-9月份,全区房地产开发投资完成亿元,同比增长%。商品房施工面积万平方米,增长%;商品房竣工面积万平方米,同比增长%;商品房销售额亿元,增长%,至9月底,空置房面积万平方米,同比下降%。
板块特征
根据一手市场楼盘供应情况来看,金山区可以划分为三大板块:石化板块、朱泾板块、枫泾板块。
石化板块
该板块由于区政府的南迁,市政建设和房地产投资迅速升温。2004年市场供应量共计万平方米,共2773套,已销售万平方米,共计1319套,去化率为%。市场主要房型为100m2左右的二房和120-140m2的三房。该板块内市场价格在3500-4500元/平方米,均价在4000元/平方米左右。
朱泾板块
该板块作为曾经的区政府所在地,房地产市场兴起的最早。2004年市场供应量共计25万平方米,共2492套,已售万平方米,共740套,去化率为30%。市场主要房型为90m2的二房和110-130m2的三房。该板块的市场价格在3000-4200元/平方米,均价在3500元/平方米左右。
枫泾板块
该板块随着上海市“一城九镇”计划的提出而备受关注。2004年市场供应量共计万平方米,共5770套,已销售万平方米,共计2215套,去化率为38%。该板块的市场均价在3000元/平方米左右。
未来发展趋势
由于金山区地处远郊,房地产业的发展起步较晚,居民住房水平相对较低。据2003年物业统计年报数据显示,2003年我金山区居民住宅房屋总面积399万平方米,人均住房面积
平方米。据建设部新近的统计,目前全方米。其中东部地区为平方米;中部地区平方米;西部地区平方米。而金山区城镇居民的住房水平和全方米,和东部地区比还相差平方米。甚至和西部比还相差平方米。这说明金山区的住房需求还是很可观的。
另一方面,从近年房地产业投资情况看,金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。2001年金山区房地产投资总额为亿元,增长%;2002年投资总额为亿元,增长%;2003年投资总额为亿元,增长%。这说明金山区的房产需求量较大。
再从横向比较看,2003年上海市十个郊区平均房地产投资量为亿元,而金山区为亿元,相差20亿元;最高的闵行区亿元,相差亿元。说明金山区房地产业的潜力是巨大的。
从上述三方面看,金山区房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是好的良好。
三、项目周边环境
项目周边环境分析
周边环境
项目地块处于金山区规划的中央城区的核心位置。北面临近金山区政府,西面是规划的中央城区的中央大道,东面是正在建设中的山阳居住区,南面是聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区。
本项目交通便捷。西面紧邻的杭州湾大道贯通金山区可直达市区;北面临近的金