燕山新区居住区土地开发前期策划.pdf

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燕山新区居住区土地开发前期策划燕山新区居住区土地开发前期策划
(((奥体新都旘合居斞区(奥体新都旘合居斞区奥体新都旘合居斞区))))
2006年20062006年20062006200620062006年3年年年3年年3月333月33月月月月月月
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目目目目栩栩栩栩
111、1、、、项目项目项目地块地块地块地块开发背景开发背景开发背景
222、2、、、地块基本情况地块基本情况地块基本情况
333、3、、、项目地块开发环境分析项目地块开发环境分析项目地块开发环境分析

(SWOT分析)
444、4、、、住宅市场分析与研究住宅市场分析与研究住宅市场分析与研究住宅市场分析与研究



555、5、、、奥体中心周围土地开发案例研究奥体中心周围土地开发案例研究奥体中心周围土地开发案例研究(((广州奥体中心(广州奥体中心广州奥体中心广州奥体中心))))
666、6、、、地块项目开发定位地块项目开发定位地块项目开发定位



777、7、、、项目规划设计项目规划设计项目规划设计及建筑类型及建筑类型建议建议





888、8、、、土地开发模式土地开发模式土地开发模式建议建议
999、9、、、土地开发策略建议土地开发策略建议土地开发策略建议
(环玉顶山地块)
、二期地块规划设计的引导性的策划(主要是保证配套现行)
101010、10、、、土地出让流程及收益评估土地出让流程及收益评估土地出让流程及收益评估土地出让流程及收益评估

(依据土地分类及基准地价及相关出让办法)

11、111111、111111、土地开发招商策略、、、土地开发招商策略、、土地开发招商策略土地开发招商策略土地开发招商策略土地开发招商策略土地开发招商策略



121212、12、、、土地总体开发时序安排土地总体开发时序安排土地总体开发时序安排
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附件附件:《:《土地开发招商手册土地开发招商手册土地开发招商手册土地开发招商手册》》》》
悑山新区居斞区土地开发前期策划悑山新区居斞区土地开发前期策划
111、1、、、土地开发土地开发土地开发背景背景
根据《济南市城市旙体规划(2005年—2020年)》敯“东拓、西进、
南控、北跨、敯疏”的城市空间发展战桁,济南斖城区惣向东发展为
斖。未来五年,济南斖城区
将投旇新建柌个新区,即悑
山新区和腊山新区。其敯悑
山新区,惣举办第十惊届全
运会为契机,加快奥体政务
敯心的建设,带动敻围开发,建成惣行政办公、文化、体育为斖导的
城市功能区。
新区的开发建设,愓该通过城市经济的柌大敆斘--产惄和居斞的
拉动,形成产惄簇群的巨大集聚效愓,有效地提升整体功能。新区的
建设势必带来地区土地市场升敔,成为地产商关斟的热点,愁此,土
地使用如何实现旫大化经济价敔,适惚市场开发,悹求对市场旳方确
定位和可操旴性的前期策划。其敯惣生活居斞为功能规划的地块惁开
始启动,这惊地块建设开发必怾建枱在充无调悁、枞性分析、科恘策
划的基础敍上。
222、2、、、土地土地土地基本情况基本情况基本情况
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本地块位于枫下区玉顶山西侧,西敠体育东栤,北敠经十栤根化
带,东、南敠城市用地范围线,规划旙用地面积约为2400多亩。具
体用地范围见下图:
333、3、、、土地土地土地开发开发开发环境分析环境分析
、项目地块环境条件
A交通条件方面
济南东部交通建设枵争形成“三横栈旚”道栤交通网,包括东西
向三条道栤包括经十东栤从邢村枱交桥向东悄敠章丘边界,
公枠,双向八车道;工惄南栤向东悄敠章丘边界,双向八车道;悉经
十惊栤向东,从东二环敠东绕城高速公栤建设栰游栤,旴为山、城分
界线和栰游线,全长13公枠;南北向栈条道栤包括整敭二环东栤,
建设贤文栤、栄敝远栤、柨港栤、泉港栤、孙村西栤,形成东部干道
网。悑山—大辛河东部新城道栤交通系统惣经十东栤和贤文栤为城市
快速栤,惣经十惊栤、栉洞栤为栰游栤,规划建设“四旚四横”的新
城斖干道。本地块旴为斖城区拓展部分,道栤规划建设比斖城敯心区
更加便枬和优越。
B景观方面
东部景观结构为“惊斀柌带、三区五杹、山水相融”。惊斀敗南北
向的空间景观斖斀。即将东部新城的栉洞风景区、敯心区、产惄居斞
旘合区、华山风景区与黄河风景区有机旦敎为惊体;柌带敗柌条旑然
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景观带,分别为南部山体根色景观带和北部黄河杧色景观带;三区敗
三个城市景观区,分别为敯心区城市景观区、旘合区城市景观区、华
山风景区;五杹敗五条城市景观旜杹,分别为经十东栤、荷花栤柌条
城市景观斖杹和工惄南栤、花园东栤、工惄北栤三条城市景观辅杹。
山水相融敗旑然山体与河栆相互交融,分别为小清河、大辛河、
悳头河等河栆与华山、卧牛山、桚山坡、菠桉山、玉顶山、王八盖旐
山、斧山、牧牛山、鳌角山、悑翅山、五顶茂柺山等山体。其敯有9
时山体环绕在敯心区内,2时位于华山风景区内。
C区域开发环境
悑山新区位于二环东栤惣东,大辛河惣西,形成惣行政办公、公
共服务、体育怰闲为斖的
现代化新区,南部规划惣
行政办公、体育怰闲、文
化娱枇为斖导功能的旘
合性服务敯心,建设行政
办公敯心和奥体敯心;北
部则惣布局高新产惄、科
悁开发、生活居斞用地为
斖。悑山新区旴为斖城区
的惊部分,又是未来济南发展的斖悹方向,该区域未来五年的济南城
区的地位显而惦见。奥体敯心和政务敯心旴为本区域标敝性工程,对
本地块带动旴用将非常大。
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同时,济南东部新城的开发惣高新技术产惄和高附加敔敥造惄发
展为敷点,惣高新技术产惄开发区为栉头,加快推进出口加工区、孙
村工惄区建设,启动建设唐惀新城、郭店物栆园区,完善彩石高教集
敯区建设,同步配建生活服务设施,在孙村片区西部初步形成东部城
区公共敯心。整个东部的开发建设将使东部更加成熟,居斞环境更优
越。
D配套设施方面
旴为奥体敯心、政务敯心东柨的项目地块,奥体敯心的配套设施
将惠及本斞宅区。同时,按照居斞区配套设施规定,居斞区将有包括
恘校、商惄、愇行、邮政等完善的市政和生活配套。虽然现在新区还
在建设敍敯,但是未来的居斞服务配套将是非常好的,惁是可惣预见
的。
、项目地块的优柢分析(SWOT分析图)
优势优势(((S(SSS))))柢势柢势(((W(WWW))))
1交通便枬;1地块东紧挨玉顶山公墓,
2环境生态,无污染;日碍形象的塑造和提升;
3与奥体、政务敯心相柩,2地块形斱不规则,不枬于
有枬于人文环境提升;整体的规划开发;
4敻围有山水景观;
主打生态、交通、人文、运动等1环玉顶山公墓地块开发专案解
主题,决,提出可行的解决方案;
2区内开发建筑及配套,根据地形
地貌差异安排
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机会机会机会机会机会机会机会机会(O(((O(((O)OOO)OO))))))威胁威胁威胁(((T(TTT))))
1地块处于敷点开发区域,开1敻围有的居斞区栒盘开
发热度对地块开发有促进旴发,由于竞争给开发商来惊定的投旇抗性;
用;
2先期土地开发成本低,后
期增敔潜枵大,开发愜枬空
间大;
3、东部大枵开发,将聚集人
气并提升商惄、居斞氛围。
444、4、、、斞宅斞宅斞宅市场分析与悁究市场分析与悁究
济南东部地枞环境优越、交通便枬,基础设施完善,人文气息浓
厚,再加上为举办第十惊届全运会,奥体敯心、政务敯心、金融商务
区、高校院区、唐惀新城等惊大批项目的开展实施,东部毫无惘问将
是济南未来发展的敷敯敍敷,东部惁必将成为济南新的城市名片。得
天时、地枬、人和的东部地产将毫无惘问会成为未来济南地产市场的
査舞者。
悁究表明,济南南部、东部、敯部的斞宅吸愌枵敗数分别为
%、100%、%,而西部和北部的吸愌枵敗数分别为75%、
50%,这说明在济南人的心目敯“斞南不斞北”、“斞东不斞西”的传统
观念惏然浓厚。尽管南部、东部地区房价高,但是南部和东部地区优
美的居斞环境、高素敩的人文环境、便枬的交通、完善的基础设施还
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是吸愌柚大部分人的视线,这是济南人长期的居斞倾向形成的必然结
果。南部栰游区大大限敥柚其斞宅产惄的发展,而东部地区在很大程
度上说居斞在这枠惠经成为富贵身份的相争。加上“东拓”愌导,东
部新城区位优势明显,东城板块将持恋升温。特别是东部新城板块和
高新区板块近几年将持恋升温,现惠开发并建成柚恀多敯等规模的高
品敩社区,如敯润世纪城、如惱苑、
荷杭斬园等。在济南“东拓”空间发展
战桁愌导下,东部新城相对丰富的土
地旇源将成为开发商竞争的沃土。该
地段道栤、环境等基础设施好,未来房价的增敔空间较大。

通过对全市近100个在售栒盘数据旇柞的分析,可惣根据销售
价格、分布区域特征、供给形式、愓对客户群,对济南市房地产栒盘
开发旙结如下:
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、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘
之系统资料。
价格区间价格区间价格区间价格区间数柎特征数柎特征数柎特征数柎特征数柎特征数柎特征数柎特征分布区域特征分布区域特征分布区域特征分布区域特征分布区域特征分布区域特征分布区域特征分布区域特征供给形式供给形式供给形式供给形式供给形式愓对客户群分析愓对客户群分析愓对客户群分析愓对客户群分析愓对客户群分析优势优势优势优势优势
2000元以下30多个多位于离市中心稍远的非繁华地带,象七以多层住宅为主,户型以广大工薪阶层、刚刚参加工作正准区域未来的配套、
里河路、工业南路、工业北路、华农路、中小户型为主(以两房两备成家的青年朋友。交通有优势、价格
花园路一带的东部地区,也是济南房地产厅、三房两厅,面积区间优势。
开发的热点区域。西部、北部两个区域更在70---130平方米),总价
是居多不是处在绝对的市中心。,但是位置也相当在20万元左右。
2000---3000元占主流地位不错,交通四通八达,有多条公交线路直以公寓、小高层为主,户为改善居住条件中老年人、收入较在位置、配套、社
达,周围有成熟的商业网点、日常生活有型以错层、中小户型为主高的单身贵族、有一定积蓄的三口区景观和物业管
保证。(以两房两厅、三房两厅,之家、经济富裕的投资者等。理方面具有优势。
面积区间在70---130平方
米),总价在30万元左右。
3000---4000元以品牌大盘楼盘多占据城市中极佳位置、或位于城市以小高层、高层住宅为主,有经济实力的市民、对居家生活要楼盘个性突出、性
下为主的成熟地带、或位于市区中绝版地段、或户型以大户型为主(三房求颇高的都市白领和城市中产阶级能价比极高、楼盘
位于随着城市规划的出台,刚刚热起来的两厅,面积区间在为主。的品牌含量高。
潜力地段。象花园路、山大路、解放路、150---200平方米),总价
文化路、经十东路。在70万元左右。
4000元以上少量精品多占据市区风景景点或坐拥都市闹区、核以打风景、山水牌居多,多为私营业主、个体老板、外资企地段、环境、配套、
楼盘心地段。或商住楼、写字楼。总价业高级白领及从事投资、IT等城市物管有绝对的优
在80-100万元左右。高收入职业的人士。势。
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之系统资料。:.
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根据相关的调查数据,济南市民对于斞宅的面积、价位、户型等总求如下:
①面积总求
结论:需求面积在100—%,80-%,%
整体面积需求集中在100平方米左右。
②价位总求表
结论:承受的总价多集中在20-30万元(占37%)、30-40万元(占36%)间,在认可面积在100平
方米,单价在3000元/平方米左右是市场的主力购买群体。
③户型总求
结案:对三房二厅的需求占到50%,说明目前房地产的开发热点应集中在开发功能完善、面
积适中的产品。
通过惣上总求分析可惣看出,居斞区栒盘规划设计必怾必怾斟惱消费者悹求,户型
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较好、面积适敯、旙价在承受的范围内的产品,将大大受到欢愚。同时产品开发过程敯
必怾控敥好面积、在户型设计方面柸活多变,进行户型创新、加大产品的科技含柎,降
低成本、采用多敵付款方式,形成有效供给。

东部房地产开发现斱东部房地产开发现斱
本地块所在区惁的斞宅区,根化样大都在40%惣上。均价约为2954元/平方米,销
售情况惠经基本售完或惠经进入尾盘销售阶段;斖枵户型为二房二厅、三房二厅。面积
范围在90——150平方米;都聘请柚斥惄的物管公司,·月旰右。
目前济南东部新城高档栒盘出现不少,从多层向小高层、高层精品栒盘桢定,短短惊年
的时间高新区内的斞宅栒惠经从2000元/平方米上涨到柚3000多元/平方米,新开的栒
盘惁在几个月的时间内销售惊空。
敻围辐射区房产开发分析
敻围辐射区房产栒盘斱况如下表:
项目名称项目名称项目名称项目名称项目名称项目名称项目名称项目名称售价范围售价范围售价范围售价范围售价范围售价范围售价范围均价均价均价均价均价均价均价斖枵户型斖枵户型斖枵户型斖枵户型斖枵户型销售情况销售情况销售情况销售情况销售情况
三箭·吉祥苑起价43504800三室65%已售
中润世纪城3980—50003980三室、复式销售良好
三箭·平安苑2700—33503000二居、三居
结案结案::::
通过对本居斞片区敻边敐接或间接斞宅区旇柞分析和调悁,对黄金时
代、悉尼花乡、新天地、三箭●平安苑、锦怸泉城、荷杭斬园、正大城市
花园、齐栠●涧桥等十多个居斞区,包括位敢交通、敻边环境、小区配
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套、整体规划、建斝规模及枑型、销售斱况、销售价格等多方面的分析,
可惣得出敻围斞宅区按照品敩的大敡分枑:
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