论预告登记制度.doc

论预告登记制度 .doc论预告登记制度
摘要:预告登记制度是物权法登记制度中的一个重要规定,它可以有效地保护不动产请求权,最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。但是,分析我国相关法律规范仍然存在着许多的不足和缺陷,因此必须完善我制度,维护法律权威。
关键词:预告登记制度;商品房;物权法

一、预告登记制度的发展现状


目前,我制度的立法例遵循的是法典式与特别法式相结合的方式:即在基本法(《物权法》)中对预告登记制度进行原则性规定,并且在特别法(《房屋登记办法》)中对预告登记的详细内容予以细化,这种立法方式既体现了法律的权威性、简洁性,又不失可操作性。
另外,一些地方性法规早在《物权法》预告登记制度颁布之前,就已经对房屋预告登记制度作出了规定。例如《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条, 2002年《上海市房地产登记条例》,2005年《天津市房地产登记条例》和2007年《广州市城镇房屋登记管理办法》等等。
通过基本法、行政法规和地方性法规这三个层面的法律对于预告登记制度的规范,说明我制度。

(1)预告登记制度
目前,我国的南京、上海、天津、广州等地区的地方立法对于预告登记制度作出明确的规定。对于其他地区来说,目前购房者办理产权登记时需进行“发放产权证”和“保留产权档案”这两项内容,其中的“保留产权档案”一项即具有“登记”性质,只不过旧登记办法未建立“房屋登记簿”。新办法实施后,行政部门就要建立“房屋登记簿”,将购房者写进登记簿,并详细记录房产自然情况、位置、所有权人及权属转移等信息。
(2)预售登记制度
另外,作为房地产登记的一个部分,我备案制度,《城市房地产管理法》第44条和《城市商品房预售管理办法》10条都对预售登记作出规定。其目的是通过商品房预售合同的登记对开发商预售行为的合法性进行审查,从而保障购房人的合法权益。但是,我的效力和对抗第三人的效力,没有赋予购房人申请登记的权利。因此,不能有效发挥预防
“一房二卖”等房屋买卖纠纷的作用。二、我制度实践中存在的主要问题及完善


根据《物权法》第20条以及《房屋登记办法》第67条规定:当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押以及房屋所有权转让、抵押可以申请房屋预告登记,由此可以看出,我请求权的范围权限定在买卖和抵押房屋的协议,而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记没有规定。根据物权法定原则,没有规定就不能适用预告登记制度。在我国现实生活中,为了保全给予或取消土地上的某项权利,对土地抵押权的请求权或变更此种权利的内容的请求权,或者是为了保全附条件或附期限的请求权时并没有进行预告登记,同样对债权存在一定的风险和不利条件,笔者认为这些权利也应该在土地登记簿中进行登记。因而我所保全的请求权不能仅限定在房屋或者其他不动产的协议, 应根据物权交易安全的需要给予适当的扩大。

预告登记的法律效力是预告登记制度的核心问题。由于预告登记的权利具有类似物权的排他效力。从各国法律的规定来看,这种排他