思源2010年4月成都青城山度假别墅市场观察.ppt

青城山度假别墅市场观察
成都思源房地产经纪有限公司
2010年4月
青城山度假别墅市场宏观概况
2007年7月20日,“成青大道”通车,加强了青城山区域与成都市区的联系,通达性得到了显著提升。在这一年青城山板块成交土地共计1100余亩,吸引了重庆龙湖、成都置信、四川鸿景置业等品牌开发商。但是,2008年的地震给了青城山片区致命的打击,上半年开盘亮相的项目纷纷停盘,自然环境的不稳定及客户的恐惧性心理两大因素促使该区域别墅市场在近一年内难以恢复。
近2年过去了,现在的都江堰和青城山进行进入了全新的高速建设期,同时,针对灾区的众多扶持政策也为未来的都江堰、青城山片区带来发展新契机。
作为成都“半小时经济圈”布局的重要一棋,成都-都江堰快速客运铁路预计将于2010年5月全线建成通车。届时,从成都至青城山景区不超过30分钟。
区域交通显著提升,拉近青城山与成都市区联系,灾后重建众多扶持政策带来发展契机。
青城山概况
青城山物业始于上世纪90年代中期,发展年限近16年。由于早期缺乏规范的规划,整体开发呈现较为混乱的局面。特别是2002年前,多个在当时受到较大关注的项目,如白鹭州、高尔夫山庄的快速失败,使得青城山别墅物业区的形象受到沉重打击。随着04年后,较为完备的规划方案出台。同时,多家大型品牌开发商相继完成土地储备工作,青城山别墅物业才开始重新走上正规。到08年大地震前,青城山作为成都重要的别墅板块之一,以较为全面的产品覆盖、相对适中的价格、较为便捷的交通,成为度假休闲类物业的重要集中区域。大地震后,再加之全球金融危机的到来,使青城山别墅物业在08年5月到12月间,整体处于较为沉寂的状态,市场成交总量不大。金融危机的加剧,以及成都楼市于09年逐步回暖等影响,特别是成灌快铁建设保持稳定,使得进入09年后,青城山别墅物业再次呈现较为活跃的状态,特别是交易量及价格的回升,使青城山物业已基本恢复到震前水平。
供应形态上,青城山别墅市场上的产品形态呈现多样化,独栋、双拼、联排、叠拼均占一定比例。市场主流产品以联排、叠拼别墅为主,独栋别墅逐步受到关注,双拼等联体别墅物业总量趋少。
供应面积上,青城山成都别墅产品供应面区间按产品类别分为多个区间段,价格区间3900—16000元/㎡不等。
按供应的别墅类别,其户型面积可分为以下区间段
别墅类别
面积供应区间
产品属性、分布及代表性项目
叠拼别墅
150㎡以下
以投资、度假型为主,集中于在外山区域,少量集中于前山。
代表楼盘:蜀山栖镇、青城假日长滩、青城山房
联排别墅
80—220㎡
以度假型为主,集中于前山区域省道106线附近。代表楼盘:上善栖、芙蓉青城
独栋别墅
140—1000㎡
以度假型为主,集中于外山区域。代表楼盘:逸岭·锦江、高山流水
双拼别墅
180—320㎡
以投资、度假型为主,仅有少量分布于远离青城山或青城山向内圈层。
代表楼盘:天下青城·美墅半岛、珠江逸景·天生墅
目前青城山叠拼别墅价格区间在3900—10800元/㎡(青城假日长滩—青城山房)
联排别墅价格区间在7500—11000元/㎡(芙蓉青城—上善栖)
独栋别墅价格区间在9500元—18000元/㎡(逸岭·锦江—高山流水)
双拼别墅价格区间在8500—13000元/㎡(珠江逸景·天生墅—天下青城·美墅半岛)
产品类型
在销售热点分布上,呈现一路一场一镇的分布特性。一路是省道106线,一场是青城山国际高尔夫球场,一镇是街子古镇。
在分布上,青城山物业呈现两点一带式分布特性。两点为青城前山和青城外山,一带为环山路一线。
在销售模式上,青城山物业保持着“缓慢开发、不断提价、缓慢销售”的态势。
在客户群分布上,目前青城山的消费群体几乎涵盖三大类,暨富裕基层、中产阶级和大众购房群体。
区域特征
从使用目的和购买心理上来看,富裕阶层及城市新贵,其购买独栋别墅的主要用途为个人位于青城山的第二居所,其经济支付能力没有问题,购买独栋别墅的主要目的是作为个人私密性空间或重要的商务活动空间使用,在购买心理上,则主要表现为彰显个人社会地位,提高个人社会影响力;
中产阶级购买联排及叠拼物业,其主要目的为获得稀缺资源下的第二居所,其经济实力较富裕阶层略低,因此在选择产品上,更倾向于总价适中的联排及叠拼物业,并通过拥有该类物业,表达其个人对于别墅物业的向往,彰显个人自身特性,此类消费行为,其另一层含义主要是中产阶级希望以别墅物业作为其重要的投资理财产品,以此规避可能存在的金融风险;
大众购房群体,由于其经济实力受到一定限制,因此在物业选择上,也更倾向于小户型或总价偏低的联排或叠拼物业,其购买别墅物业的目的,主要为了向其同类人群显示其经济实力,在购买的过程中,多会出现从众心理。
客群分