光华大道项目定位报告.ppt

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【谨呈:钢城集团
四川阳城实业有限公司】
思考路径
项目本体研究究
市场
客户
市场现状,竞竞争格局、预预期、规律………
市场细分及市市场空缺
客户特征、客客户类别、客客户发展趋势势……
目标客户群的的锁定
项目现状、优优劣势、机会会、威胁点分分析……
项目可发展空空间判定
项目战略及策略
项目定位、项项目产品策略略、项目启动动策略
物业发展建议
规划建议、产产品建议、景景观建议、立立面建议………
经济测算
经济指标、成成本测算、项项目损益
前期营销
售楼处、样板板间、样板区区、展示区、、入市时机………
2
市场部分总结结
光华大道由东东至西物业形形态逐渐丰富富,由纯粹的的高层电梯转转变为独栋、、双拼、叠拼拼、花园洋房房及电梯等多多种物业形态态组合的复合合项目,面积积区间随之扩扩大,由功能能性需求为主主向舒居需求求转变,套一一产品慢慢退退出市场。
光华大道项目目由东至西高高层电梯成交交客户来访区区域成都占比比逐步减小,,外地占比相相应扩大,看看重点由功能能性需求转化化为舒适度需需求。花园洋洋房、别墅的的成交客户来来访区域成都都及外地各占占一半,居住住环境和产品品品质为其首首要看重点。。
据目前光华大大道商业发展展现状及政府府规划,目前前光华大道已已形成以大地地新光华广场场为中心的内内光华商圈,,未来光华大大道三环外由由东至西还将将以金沙太阳阳城为中心的的外光华商圈圈(距离本项项目200米左右,占地地200多亩,为政府府意向规划打打造,将建成成集酒店、大大型购物场所所、高档写字字楼、电影城城等高端商业业配套为主的的大型商业中中心)、以青青羊绿舟B区休闲商业空空间和D区高端商业配配套为中心的的青羊绿舟商商圈和以珠江江国际为中心心的光华新城城商圈(已引引进家乐福、、伊藤洋华堂堂等)等三大大商圈。
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客户部分总结结
区域内客户对对低密物业((花园洋房、、别墅等)需需求较强。
区域内电梯公公寓和低密物物业的客户构构成有所不同同,电梯公寓寓客户以城西西客户为主,,而低密物业业的客户范围围更广,主要要城西、城南南和外地客户户构成。
电梯公寓客户户以首置客户户与改善型客客户并重,而而低密物业客客户以改善型型客户为主。。
客户对居住环环境、居住舒舒适性和小区区品质要求较较高,属于深深度居家性质质。
电梯公寓客户户的需求主要要以两房为主主,有一定的的总价承受能能力;低密物物业客户的需需求主要以三三房为主,有有较强的总价价承受能力。。
电梯公寓客户户对功能型赠赠送的需求较较高,低密物物业对舒适型型赠送需求较较高。
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思考路径
项目本体研究究
市场
客户
市场现状,竞竞争格局、预预期、规律………
市场细分及市市场空缺
客户特征、客客户类别、客客户发展趋势势……
目标客户群的的锁定
项目现状、优优劣势、机会会、威胁点分分析……
项目可发展空空间判定
项目战略及策略
项目定位、项项目产品策略略、项目启动动策略
物业发展建议
规划建议、产产品建议、景景观建议、立立面建议………
经济测算
经济指标、成成本测算、项项目损益
前期营销
售楼处、样板板间、样板区区、展示区、、入市时机………
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项目四至
南临光华大道道
西面与光华杏杏林、易城国国际隔路相望望
北靠规划路((已形成)
东侧与元益花花园一墙之隔隔
西北侧:社区区中心+市政政公园
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项目基本经济济指标
规划建设净用用地面积约::
2#地块:
3#地块:
道路用地面积积:
绿化用地面积积:
用地性质:2#地块:公公共服务设施施用地兼容二二类住宅用地地(可兼容的的二类住宅建建筑面积比例例小于计入容容积率的建筑筑面积的50%);3#地块为二类类住宅用地((可兼容商业业建筑面积不不大于计入容容积率的建筑筑面积的10%)
净用地强度度:2#,总建建筑密度不不大于40%;3#,总建筑筑密度对应应为24%。
建筑高度::2#地块的的住宅部分分和3#地地块的建筑筑高度不大大于59米米,2#地地块的公共共服务设施施建筑高度度不大于24米。
绿地率:2#地块结结合方案确确定,3#地块绿地地率不小于于30%。。
配套要求::2#地块临临近规划道道路的地面面建筑内配配建建筑面面积不小于于270平平米的社区区服务中心心一处(含含社区医务务室一处,,不低于20平米的的邮政服务务网点一处处),且优优先设于地地面一层并并有独立出出入口。2#地块块临近规划划道路的地地面建筑内内配建建筑筑面积不小小于115平米的社社区居委会会一处(含含不少于15平米的的警卫室一一处,不少少于50平平米的服务务站一处)),且优先先设于地面面一层并有有独立出入入口。
③
②
193m
67m
48m
263m
312m
171m
147m
91m
67m
145m
备注:上图图所示尺寸寸为概算尺尺寸,并未未考虑其中中道路和相相应绿化距距离等
另外:需要要针对容积积率调整::,,69米限限高,24%覆盖率率问题布局局一套方案案
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项目周边地地块规划情情况
项目周边规规划较为齐齐全,临近近农贸市场场、街道办办、小学及及幼儿园,,同时周边边还有几块块商业用地地,从未来来发展上看看,本项目目特别是公公服用地一一侧,将成成为街道办办/居委会会管辖范围围的中心,,将形成区区域向心点点,具有一一定的商业业价值
项目临近最最大的市政政公园,且且本公园已已经建成并并对外开放放,给项目目发展带来来一定的想想象空间
幼儿园
小学
非市属科研办公用地
街道办
农贸市场
公服用地
易诚国际
光华杏林
元益花园
市政公园
市政公园
市政公园
武青路
光华大道
二类住宅用地
公服用地
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思考路径
项目本体研研究
市场
客户
市场现状,,竞争格局局、预期、、规律………
市场细分及及市场空缺缺
客户特征、、客户类别别、客户发发展趋势………
目标客户群群的锁定
项目现状、、优劣势、、机会、威威胁点分析析……
项目可发展展空间判定定
项目战略及及策略
项目定位、、项目产品品策略、项项目启动策策略
物业发展建议
规划建议、、产品建议议、景观建建议、立面面建议………
经济测算
经济指标、、成本测算算、项目损损益
前期营销
售楼处、样样板间、样样板区、展展示区、入入市时机………
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项目SWOT分析
…
1、地处光光华大道桥桥头堡,未未来发展空空间巨大。。
2、项目地地块不规整整,但仍较较为方正,,发挥空间间较大
3、项目具具有一定的的规模,且且经济指标标由一定空空间,未来来可挖掘空空间较大
4、紧邻社社区服务中中心和市政政公园,相相对优势明明显
5、阳城房房产头号作作品,必将将倾注全力力
打造高品质质楼盘
6、周边规规划配套较较为齐全,,项目所在在
将成为未来来区域向心心点
1、周边配配套相对滞滞后,但较较为完善
2、地块被被分为两块块不同性质质用地,给给物业形态态布局带来来一定限制制
3、土地成成本较高,,必须在后后期开发中中给与足够够重视
4、尽管钢钢城集团非非常有实力力,但阳城城房产头号号作品,仍仍需要
优势(S))
劣势(W))
机会(O))
威胁(T))
SWOT
1、内光华华片区推动动加快,让让城西目光光逐步向外外扩散,给给区域带来来机遇
2、光华大大道及温江江市场吸引引力,也为为项目带来来无限机遇遇
3、城西198区域域进一步打打造,是区区域未来市市场的又一一强劲动力力
1、现阶段内忧忧外患格局局无法改变变,向内有有内光华的的阻碍,向向外有外光光华及温江江市场分流流,竞争激激烈程度可可见一斑。。
品牌的大力力支持
5、周边商商业氛围不不浓,发展展不够成熟熟,给公服服用地带来来一定的不不确定因素素
2、“国四条””的出台,,给明年市市场蒙上了了一层面纱纱,预计项项目面市阶阶段将是本本轮政策调调整的攻坚坚阶段,如如何运用前前期定位来来应对未知知市场环境境,将是本本项目思考考难点
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