资产评估报告分析.docx

一、长沙中住兆嘉房地产开发有限公司拟增资项目资产评估报告
(一)、评估方法选择:资产基础法、市场法和收益法
(二)、对选取方法的分析判断
1、对于市场法的应用分析
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值,它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。但由于目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场,缺少与评估对象相似的三个以上的参考企业,故本次评估不采纳市场法。
2、对于收益法的应用分析
评估人员从企业总体情况、本次评估目的和企业财务报表分析三个方面对本评估,项目能否采用收益法作出适用性判断。
(1)总体情况判断
,产权明确并保持完好,企业具备持续经营条件。
,表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入,相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出,其他经济利益的流入流出也能够以货币计量,因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
。企业的风险主要有行业风险、经营风险和财务风险,这些风险都能够用货币衡量。
(2)评估目的判断
本次评估目的是为委托方拟进行增资的经济行为提供价值参考,要对兆嘉公司全部股东权益的市场公允价值予以客观、真实的反映,不能局限于对各单项资产价值予以简单加总,还要综合体现企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值,即把企业作为一个有机整体,以整体的获利能力来体现股东权益价值。
(3)财务资料判断
企业具有较为完整的财务会计核算资料,企业经营正常、管理完善,会计报表经过审计机构审计认定,企业获利能力是可以合理预期的。
(4)收益法参数的可选取判断
目前国内资本市场已经有了长足的发展,房地产开发类上市公司也比较多,相关贝塔系数、无风险报酬率、市场风险报酬等资料能够较为方便的取得,采用收益法评估的外部条件较成熟,同时采用收益法评估也符合国际惯例。综合以上四方面因素的分析,评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上可以采用收益法。
3、对于资产基础法的应用分析
对于有形资产而言,资产基础法以账面值为基础,只要账面值记录准确,使用资产基础法进行评估相对容易准确,由于资产基础法是以资产负债表为基础,从资产成本的角度出发,以各单项资产及负债的市场价值(或其他价值类型)替代其历史成本, 并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值,从而得到企业净资产的价值。在一般情况下,不宜单独运用资产基础法评估持续经营前提下的企业价值。评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力、发展前景等进行综合分析后,最终确定采用收益法与资产基础法作为本项目的评估方法,然后对两种方法评估结果进行对比分析,选取其中一种方法的评估结果确定评估值。
二、关于葫芦岛华天实业有限公司破产清算资产评估报告
(一)、评估方法选择:清算价格法
(二)、对选取方法的分析判断
本次评估是为华天管理人了解委托评估资产的强制清算价值(以强制拍卖为目的)提供价值参考依据。故依照《中华人民共和国共和国企业破产法》规定,对经人民法院宣告破产的企业资产评估采用清算价格法确定评估值。
清算价格法的评估是对委估资产充分综合考虑影响资产价值及变现能力的各种因素后确定的清算价值。
三、湖北三环股份有限公司定向增发项目资产评估报告
(一)、评估方法选择:成本加和法、收益法、重置成本法、市场比较法
(二)、对选取方法的分析判断
1. 本次评估范围的流动资产包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、其他应收款。对流动资产的评估主要采用成本法。
评估中,我们对债权类资产进行了函证,在抽查核实的基础上,结合帐龄和以前年度收款情况确定其评估值。
2. 房屋建筑物的评估有重置成本法、市场比较法。
重置成本法的评估计算过程是:首先采用重置核算法求出评估标的物的重置全价,其重置全价=建安工程造价+前期及其他费用+资金成本;其次测算成新率,采用年限法和完损等级打分法进行;最后计算评估值,评估值=重置全价×成新率。市场比较法是根据估价对象房地产的具体情况,在同一供求圈内寻找和筛选比较案例,将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,并根据后者的成交价格,以及两者在交易情况、交易时间、所在区域条件以及估价对象个别因素等方面存在的差异大小,进行价格修正,以最终得到估价对象在评估基准日的正常市场价格即评估值。
本次房屋建筑物的评估主要采用市场比较法进行。
3. 对土地使用权采用基准地价修正法进行评估,基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估资料,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正