楼市“黑手”造就“喊价时代”.doc

楼市“黑手”造就“喊价时代”

楼市热到这个程度,开发商定价早就不考虑成本了,而是互相攀比,完全是"喊价时代"。

"炒房,是深圳房价暴涨的罪魁祸首。5月深圳楼市均价飙到14322元,这一浪不是几个炒家就能掀起来的,前提是'基本面'的形成。"
林健(化名)是深圳某地产公司总经理助理。大多数地产公司面对目前楼市中种种非理性行为,都以"话题过于敏感"为由缄口无言。而他接受了本刊记者的采访。
林健所指的"基本面"有三条,那就是全国性的流通性过剩､民间游资投资领域的局限以及土地供应的紧缺。"基本面形成了,炒房就有了基础,就有了接盘的人。"
但在林健看来,尽管深圳楼市挤满了炒房客,但他们并不是爆炒楼价的中坚力量,深圳楼市其实背后另有"黑手"。
到底谁在兴风作浪?且听林健一一道来。

二级市场:谁不捂盘谁傻瓜
我们是地产顾问公司,代理新盘销售,服务开发商。我们只做二级市场,占有的市场份额在深圳排行第三。
开发商追求的是利益最大化,比如开盘时间,不是我们所想的及早开盘,相反他能拖就拖,而且设定的价格标杆不断提高。我们是希望市场平稳的,这样对大家的长久发展更有利,但问题在于,在深圳接单新盘越来越难,项目越来越少,因为政府的土地供应量少了。明摆着无盘可接,我们肯定更要和开发商"统一战线",实现利益最大化。
就具体操作而言,一般不会明显违规,都是在政府规定的框架里做。代理公司是拿开发商佣金的,必然动用各种操盘手法尽量满足开发商的要求,动足脑筋帮开发商实现最大价值。这考验我们的专业水平,从这个意义上说,倒也不能怪一些代理公司动用变相发筹､VIP贵宾卡这些方式来测试客户心理价位。
有时我们感到开盘价格已经很高了,但投资客根本不在乎,只要能买到房,根本不关心单价。这个状况我们也担心,可我们难道去说服开发商降低开盘价吗
?没有道理啊!
去年我们代理一个楼盘,开价每平方米12000元,当时已经是片区里最高了,可是今天,这个楼盘的后期单价已经升至22000元!现在的房产市场,你不要指望开发商自觉理性,他如果理性,楼盘一天就卖光了,楼市的主导权现在不在政府和开发商手里,深圳楼市飙升,完全是因为大量涌入市场的非理性资金。
一个重要因素就是香港,深圳南山､福田､罗湖这三个口岸区,除了罗湖,都已经上涨了100%,基本都是港人投资。深圳关外主要是温州投资客,关内主要是本地购买力。我们统计过,在关外,自住与投资的比例是5比5,而到了关内尤其是一些小户型,投资比例高达90%。房价怎么会不涨?开发商只是顺应市场的这种趋势。这种情况下,我们其实是被动,无奈的,我们不希望暴涨,但市场接受这个价格,我们也只能定这个价格。
投机客的钱从哪里来的,一部分是外地涌入的,一部分是本地前几年买了房,现在尝到甜头又用赚到的钱滚动投资的。
楼市热到这个程度,开发商定价早就不考虑成本了,而是互相攀比,完全是"喊价时代":你楼盘单价
8000元,他就开1万元,。市场找不到什么规律和道理,充满非理性因素。
这真是人有多大胆,地就有多大产,完全演变成胆量的较量。谁博弈到最后,赢了就赚大钱,现在是能搏多高就搏多高。
我们代理公司也面临这种竞争,你代理的价格比别人低,就说明你比别人差,就抢不到生意了。市场现在买涨不买跌,一涨就有更多人涌入,既然买房子的不考虑价格,我就大胆给你定价格好了,反正你向银行贷款就是了。
其实,开发商自己也目瞪口呆,。他们也担心崩盘,但能赚的钱他没理由不赚。实际上,每平方米8000元开发商就能赚大钱了。
我认为,只要基本面没有改变,只要人民币升值､深圳基建以及"大运会"这些利好消息依然存在,开发商的攀比心态､捂盘信心就不会消褪。
很多人怀疑开发商哪有这么多资金坚持捂盘,他们不要还利息吗?其实,由于房价暴涨,这些成本已经微乎其微了,他不问别人借钱,都有人争着借给他。借款500万坚持捂盘,到时候可能就是赚5个亿啊
!别墅单价既然能从5万元升到10万元,那干吗不捂着呢?谁不捂谁就是傻瓜。

三级市场:左手捂右手
深圳楼市的关键问题在三级市场,现在深圳有银行曝出数据,单月放贷业务达到1万笔,这是一个相当惊人的数字,涉及上百亿资金啊!
我认为三级市场的炒家在利用银行放贷"左手捂右手"。实际上,深圳现在的炒房客有相当一批都是中介公司培养起来的,中介公司在楼市里火上浇油。去年10月深圳民间发起"不买房运动",加上其他一些因素,楼市交易惨淡,一些中介门店甚至关闭。有些中介就联合专家炒作地荒论､深港房价一体化论,人为制造非理性的供需