电大会计专业毕业论文-房地产开发企业的成本核算.doc

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房地产开发企业就是从事房地产生产和经营的企业，其主要业务有土地的开发与经营，房地产的开发与经营、城市根底设施和公共配套设施的开发、代理工程的开发。房地产投资工程具有资金投入大，投资风险高，本钱核算环节多、建设周期长等特点。这就更需要房地产企业在本钱计算方面要精打细算，力求以最少的本钱消耗获取经济利益的最大化，因此房地产开发企业的本钱核算就先显得尤其重要。以下就是我对房地产开发企业本钱核算的一些探讨。 
一、房地产本钱与其他本钱核算的不同
房地产本钱由于其自身行业的特殊性与其他行业本钱核算存在较大区别。下面就传统制造业的本钱核算进行比拟，来分析两者在本钱核算中的一些不同点。
本钱计算方法不同 
    传统制造业按其组织方式，有大量生产、成批生产和单件生产；按其工艺过程的特点，有装配生产和连续式生产，可采用品种法、分批法、分步法等计算方法。 
    房地产开发的组织方式一般分为自营和发包方式，每一个开发工程需要一套单独的设计图纸，在建设时，要采用不同的施工方法和施工组织。这就决定了本钱核算必须采用定单本钱法。 
〔二〕生产费用在完工产品与在产品之间的分配方法不同 
传统制造业根据产品的生产特点，如月末结存在产品数量的多少，各月月末在产品结存数量变化及价值的大小，分配方法有约当产量法、定额本钱法、定额比例法等。 
房地产开发是一个从头至尾比拟完整的开发过程，严格意义上讲没有一个在产品的概念。虽然也存在完工产品和在建开发产品，但根本上不将开发本钱在某一时点分摊发生的费用。 
〔三〕间接费用的分摊方法不同 
间接费用是指企业为生产产品和提供劳务而发生的费用。
传统制造业在间接费用发生时，先归集在制造费用，然后在每月末按一定的方法进行分配。具体的分配方法通常包括以下几种：；；；;。 
房地产开发的间接费用先归集在开发间接费用，分配标准一般按月末各开发产品实际本钱直接进行分摊。即某项开发产品本钱分配的开发间接费用=本月实际发生的开发间接费用×月末该项开发产品实际发生的直接本钱/应分配开发间接费用各开发本钱实际发生的直接本钱总额。    
〔四〕资本化利息方法不同 
    划清收益性支出与资本性支出是正确计算产品本钱的重要界限。
按现行?企业会计制度?规定，应予资本化的借款范围为专门借入的款项，不包括流动资金借款等。按照这个规定，制造业生产产品本钱中不含资本化利息费用，而利息是在当期的财务费用中表达。 
房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用利息，如属于本钱对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入产品本钱中，如属于本钱对象完工后发生的，计入当期的财务费用。 
〔五〕其他不确定因素对开发本钱的影响 
    房地产开发本钱中会发生一些其他不确定因素对本钱的影响，如车库、小区会所、人防工程的地下室等是单独出售，还是和商品住宅或办公楼一同出售，或者无偿转交给小区物业;多结构、多品种的工程同时开发，土地本钱的分摊是按建筑面积、占地面积还是工程概算面积来计算等都会对每个本钱对象所发生的开发本钱影响较大。
二、房地产本钱核算的组成
房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三局部：
〔一〕土地、土建及设备费用
这是房地产开发本钱的主体内容，大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换本钱、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个工程前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼板价)，以此来进行工程的可行性评估。
〔二〕.配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活效劳性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费工程种类繁多，标准不一，许多工程由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费工程是房地产开发本钱中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占工程总投资的10%～15%。
〔三〕管理费用和筹资本钱
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这局部费用核算好，对正确计算开发本钱将起到非常重要的作用。
现举例说明土地开发本钱的核算：
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁〔在建〕等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中
规定土地出让年限为70年，用途为住宅，，出让金为5000万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为6000万元。根据房型定位及占比方案，拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：，，地块总面积：21000平方米， 建筑物占地面积：6270平方米，绿化占地面积：7350平方米，网球场占地面积：669平方米，地面停车位占地面积：300平方米，小区道占地面积：4281平方米，幼儿园、托儿所室外活动场所占地面积：1080平方米。总建筑面积为57260平方米，其中住宅商品房建筑面积：49800平方米，公建配套设施建筑面积：2700平方米，幼儿园、托儿所面积：1080平方米，便民商店面积：945平方米，其他配套设施面积：675平方米，独立式地下停车库建筑面积：4760平方米，小区居民室外活动场所占地面积：1050平方米。该工程开发所需建设本钱具体估算过程如下：
1，土地费用
〔1〕土地出让金： 5000万元
〔2〕地块动拆迁费用：6000万元
       小计：11000万元
2、主体工程建设费
根据建筑物及构筑物建设标准，住宅商品房及独立式停车库其建筑安装单价构成分析见下
工程
住宅商品房
独立式地下停车库
单价〔元/平方米〕
面积〔平米〕
总价〔万元〕
单价〔元/平方米〕
面积〔平米〕
总价〔万元〕
地下工程
220
49800

2800
4760

结构
600
49800

0
　
0
建筑
145
49800

70
4760

机电设备
440
49800

195
4760

工程开办费
35
49800

40
4760
19
合计
1440
　

3105
　
1778
公建配套设施用房，室外附属设施，室外工程建设本钱分析见下
工程
单价
数量
总价〔万元〕
公共配套设施
幼儿园、托儿所
700元/M2
1080

便民商店
1000元/M2
945

其他配套设施
1000元/M2
675

室外附属设施
变电所设备
变压器
1500元/KVA
3200
480
配电设备
1000元/KW
3200
320
备用柴油发电机〔容量按变压器容量的20%计算 )
1700元/KW
640

变电所房屋
200平方米
800元/平方米
200
16
小计
　
　
925
网球场
钢筋混凝土根底
5万元/个
1
5
聚胺脂类面层
22万元/个
1
22
进口灯光系统
13万元/个
1
13
场地设备
5万元/个
1
5
进口围网系统
9万元/个
1
9
小计
　
　
54
3、室外工程费：
包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：
9866*12%= 1184万元
4、工程间接费用
(1)、 专业费用：按主体工程建设费的6%估算，9866*6%=592万元
〔2〕、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元
〔3〕、 住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/M2估算，49800*320=1594元
〔4〕、 市政建设配套费，按120元/M2标准估算，即：120元/M2*52500M2=630万元
〔5〕、 有关部门收取的各种手续费：按15元/M2标准估算：计： 3092万元
5、不可预见费
按1——4各项费用的5%估算，计1206万元
1-5小计： 25323万元
6、建设期贷款利息
假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1—%，，那么建设贷款利息为：951万元
本企业建设开发本钱汇总表如下
工程工程
分项工程
估算金额〔万元〕
土地费用
 
土地费用
出让金
5000
动拆迁费用
6000
小计
11000
主体工程建设费 
 
住宅商品房
 
地下工程

结构
2988
建筑

机电设备

开办费

小计
7171
 
 
独立式地下停车库
地下工程

结构
0
建筑

机电设备

开办费
19
小计
1478
公建配套效劳设施
幼儿园、托儿所

便民商店

其他配套设施

小计
238
 
 
变电所
变压器
480
配电设备
320
备用柴油发电机

土建
16
小计
925
 
室外标准网球场〔1座〕
钢筋混凝土基层
5
聚胺脂类面层
22
场地设备
5
进口灯光系统
13
进口围网系统
9
小计
54
主体工程建设费合计
9866
室外工程费
1184

工程间接费用
专业费
592
开发商筹建管理费
197
住宅配套费
1594
人防配套费
0
市政建设配套费
630
有关部门收取各种手续费
79
小计
3092
不可预见费
 
1206
建设期贷款利息
 
951
工程总开发本钱〔万元〕
26399
三、核算房地产开发本钱应注意的几个问题
〔一〕收集相关资料 
    在开发本钱对象确定后，负责工程的财务人员按开发进度的进展情况，收集整理如下相关资料：工程的可行性研究报告、工程预算报告、土地转让〔出让〕合同、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设过程施工许可证、工程施工合同、配套实施合同、融资借款合同、预、销售合同。对这些资料所涉及的金额、时间、进度等都必须做到心中有数，动态跟踪，及时做好原始记录和相关台帐。
〔二〕资金的合理安排 
    房地产是资金密集型企业，资金的使用贯穿于整个房地产公司的经营活动，每阶段对资金的需求也有所不同。在开发本钱阶段，必须落实开发资金的来源。不管何种筹资方式，都要树立最正确资金使用价值观念。既要有充足的资金确保工程的顺利，又要合理降低资金的使用本钱，从而降低整个工程的开发本钱。 
〔三〕土地储藏的本钱核算方法 
    企业为了保证持续开展，以较低廉的价格购置待远期开发的土地。由于这些地块的用地性质在购入时是不明确的，企业不能获得土地权证，也就意味购置的土地不能在开发本钱中核算。一般应将列置在“预付帐款—**地块〞帐户中核算，等到用地性质明确并获得土地权证后，再从“预付帐款—**地块〞 帐户的贷方转入“开发本钱〞帐户的借方。值得注意的是某些地块转性的时间较长，如果超过一年，还应将地块从“预付帐款—**地块〞 帐户的贷方转入“无形资产〞帐户的借方核算，并根据土地的受益期〔一般为45年〕在当期进行摊销。 
〔四〕税收本钱和会计本钱的差异
    在工程开发中税务部门在核查所列置的本钱范围，与会计本钱范围有一定差异。如税收本钱中规定，工程提取的维修基金不属于本钱范围，广告费和业务宣传费在本钱中列置有严格的限制。因为,这些差异在计算工程土地增值税及企业所得税时都会涉及，所以,应加以关注。 
四、加强房地产开发企业本钱核算策略
〔一〕加强房地产企业本钱核算的规章制度建设和组织落实
　　房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋本钱核算的规章和制度建设，使本钱核算工作有法可依、有章可循，从而保证本钱会计资料的真实、可靠，促进企业本钱核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发工程的规模特点等因素，在保证本钱会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的本钱核算人员。每一房地产工程应由专人负责本钱核算工作，大型工程应设立本钱工作组专门负责本钱预测、本钱决策、本钱方案、本钱核算、本钱控制、本钱报表编制和分析等主要工作，使本钱核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。本钱工作组的工作方式也应根据工程具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。
〔二〕确定本钱核算对象
　　对于建设一个现代的多功能小区，其本钱核算对象就显得复杂。这就需要本钱核算人员深入实际，研究分析总体工程的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。本钱核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理〞的原那么。一般来说，房地产开发企业在确定本钱核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发工程，应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个本钱核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发工程，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个本钱核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发工程，可以结合经济责任制的需要，按开发工程的一定区域或部位划分本钱核算对象。比方，大型工程首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设本钱对象核算，这样就会形成多个本钱核算对象。
〔三〕设立合理的本钱核算工程
　　正确划分本钱工程，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的本钱结构，便于分析、研究降低本钱的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发本钱属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定本钱工程，进行明细核算。本钱工程不宜开列太多，对于发生次数较少的本钱费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。
〔四〕准确的进行本钱的归集、分配与转结