大溪地别墅物业管理建议书.doc

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2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作
目 　录
導言……………………………………………………………………2
第一章 D文公司简介 …………………………………………………3
1 D文公司背景资料
2 D文品牌系列
3 公司经营理念
4 企业文化、企业形象
5 D文公司管理的物业名单
6 公司服务宗旨
7 D文公司管理架构图
第二章 大溪地别墅项目概况 ……………………………………………9
第三章 前期物业管理內容 ………………………………………………10
1 建筑环境与能源顾问咨询服务
商业配套建议
样板间和售楼处管理
3 一般常规物业服务
第四章 物业全面委托管理 ………………………………………………27
1 大溪地别墅的管理总体构想
2 人员配备、人员的选聘及培训
3 特殊管理
4 日常管理服务
5 设施、设备的维修养护计划
6 保洁、绿化管理
7 保安、消防管理
财务管理工作模式、制度
客服部岗位职责
第五章 人员架构及财务报价…………………………………………… 41
大溪地别墅管理人员架构图
大溪地别墅物业管理费报价
第六章 大溪地物业管理运作……………………………………………44
结语 ……………………………………………………………………… 45
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导 言
感谢北京诚信杰房地产开发公司能够给敝司机会对自身的物业管理与特点进行展示，敝司深感荣幸。
D文物业与我们的客户一同成长、发展为世界领先的物业管理服务公司。我们通过对客户综合的物业管理需求，提供全面的解决方案从而倡导在行业中的一种专业化服务理念。我们专注于长期的客户合作关系，而非简单的一次交易。在拥有物业管理领域中广泛的经验基础之上，我们有能力为客户提供无与伦比的顾问咨询服务和全面的房地产服务。
通过我公司对大溪地别墅总体设计意图的研究，以及对大溪地别墅地域特点和建筑类型的综合分析，我们针对该项目量身打造了一份立足于对大溪地别墅所在地域和人性化理解的物业管理建议书。
由于地理位置的优势，以及开发商所具有的独到的背景优势，使本项目具有了很好的潜质。根据我们长期对此类物业的管理经验分析，我们将对本项目中在设计、布局、环境等方面在物业管理中可能存在问题加以阐述，这些问题会直接影响到项目推广和销售的效果。我公司将从实际出发，以客观的角度对存在的问题进行分析，并提供相应的解决方案。
我们真诚希望能够和贵公司携手合作。
2005年6月6日
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第一章 達文公司簡介
1 D文公司背景资料
【D文物业】是来自香港和澳大利亚的著名合资品牌，系香港大型跨团集团--香江国际集团的下属企业。1969年杨孙西先生创办了香江国际，历任董事长。在七十年代的发展,为集团打下良好的基础,也在海外赢得良好的声誉。香江集团现拥有数十家成员公司。在北京，香江集团先后开发了北京著名的国际友谊花园、地标性北京科技会展中心、CBD地区超大规模的高档社区北京财富中心、南新仓和温泉山别墅花园等项目。
D文物业作为香江国际集团的下属企业，正努力在物业项目资产管理方面为集团创造新的经济增长点。独特的企业文化塑造了本土化的管理队伍。【D文物业】的管理人员大都来自星级酒店和高档别墅，对高档物业和客户服务的管理有着深刻的认识和了解，积累了丰富的实际工作经验，加之自身较高的文化素质与职业素养，对我公司的发展壮大起到了至关重要的作用。由于【D文物业】能够不断汲取国外同行业的先进管理思想和经验，并及时通过本土化的管理队伍在日常工作中加以实践，使中外先进的管理经验在工作中不断的融合，逐渐形成和树立了自己的公司文化和服务宗旨，使公司的企业形象在同行业中不断突显，业绩也随之不断稳步增长。【D文物业】作为北京第一家中澳合资企业，较早的通过了ISO9000的国际认证体系。作为专业的物业管理公司，我们凭借着深厚的房地产开发企业的背景，先进的国外成功管理理念和出类拔萃的专业人才，经过不断的努力已经被第一批授予物业管理国家一级资质。
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国家一级资质证书
书



ISO9000认证
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达文系列品牌
达文物业
达文利兴
达文海开
好房好屋
龙塘餐饮
达文世纪
万通世纪
堡狮健身会
2 D文系列品牌
D文物业致力于打造D文的系列品牌，在D文中澳物业旗下我们分别成立了D文物业、D文利兴、D文海开和D文世纪几家不同资质的公司。我们根据项目的不同来选用有针对性的公司接管，目的在于力求达到最佳的、最匹配的管理效果。
3 公司经营理念
客户的满意=问题的解决 + 良好的感受
客户不需要依靠我们，而我们却依靠客户生存
服务于客户不是帮客户的忙而是客户将服务的机会赐予了我们
没有挑剔的客户，只有服务不好的物业公司
4 企业文化、企业形象
D文物业凭借良好的外部形象，超强的服务意识，不断跟进的工作方法和关注细微的管理角度，加之数年管理多家物业的成功经验，势必能够为各房地产开发建设企业与广大业主提供一流的、国际级的物业管理服务，与您携手悉心打造房地产项目的经典之作。
5 D文公司管理的物业名单
［D文物业］管理业绩一览表
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项目名称
物业类型
管理类型
北京国际友谊花园
高档公寓
全面管理
北京科技会展中心
酒店、高档公寓、智能化大厦
全面管理
北京大西洋新城
高档住宅区
原顾问管理
北京海泰园区
智能化大厦
全面管理
天津格林园别墅区
园林式别墅
原顾问管理
宏远天竺物流中心
物流中心、智能化大厦
原顾问管理
北京财富中心
酒店、高档公寓、智能化大厦
全面管理
南新仓·商务天地
智能化大厦
全面管理
富成花园
园林式别墅
全面管理
三空间
高档公寓、智能化大厦
全面管理
北京风林绿洲
高档住宅区
全面管理
鼎好电子商城
超大规模商场
专项管理
东山墅
北美风格别墅
全面管理
嘉和丽园
外销公寓
全面管理
温泉山别墅
园林式别墅
全面管理
硅谷亮城
商业、高档公寓、智能化写字楼
前期物业管理
总管理面积近400万平米
6 公司服务宗旨
“外部形象 服务意识 工作跟进 关注细微”
我公司倡导的“外部形象、服务意识、工作跟进、关注细微”的十六字方针，对公司的顺畅运作起到了极其重要的作用。
■ 外部形象：无论物业公司员工还是管理项目，都必须有一个良好的外部形象，并随时进行呵护，才会使之管理的项目形成高品位、超前出众的品质，方可达到使物业保值、升值的目的。
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■ 服务意识：我公司深谙客户的服务需求，并十分善于结合这些服务需求，将服务意识贯穿到工作的方方面面，以保证贵司需求的不断满足。
■ 工作跟进：每一家物业公司都有着周密的管理制度，有的甚至相当厚重，但真正坚持落实与跟进这些制度的企业却相当难得。我公司针对这一误区给予了相当大的关注，在日常的服务工作中坚决就“工作跟进”问题对员工提出了严格要求，这种工作方式经过多年的验证，得到了充分的应验。
■ 关注细微：物业项目管理的优劣、水平高低往往体现在许多细微之处。比如员工的服装、举止、氛围的营造、设备设施的维护保养、与贵司的友善关系等等，都是由这些十分细微的小事去体现一个管理者的实际素质。因此，我公司特别注意对细微之处的高度关注。我公司管理层的一致观点是：如果员工对细小的问题加以关注，那么产生大问题的最终几率就要小得多。各级员工对每一细小问题都给予关注，那么物业管理水平就不难于体现。
7 D文公司管理架构图
总经理
常务副总经理
副总经理
副总经理
副总经理
教育培训部
市场推广部
各项目总经理
人事行政部
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各项目工程部
各项目保安部
各项目保洁部
各项目客务部
各项目财务部
龙瑭餐饮有限公司
万通工贸有限公司
香江堡狮健身会
我公司管理架构的设计目标是在避免机构过于庞大的同时，又确保管理的各项工作都能落实到个人。而且，对于不同的物业管理项目也可以作出相应的调整。
第二章 大溪地别墅概况
由北京诚信杰房地产开发有限公司开发的大溪地别墅项目位于南五环外，北京知名的旅游景点“世界公园”南侧，环境优雅，适宜居住、休闲，老年人可以在此度过安静、舒适的晚年生活；上班组的中青年人也可以在一周的忙碌之余寻找一处躲避闹市，休闲、安逸的清静之所。
大溪地别墅总建筑面积183000平米，建筑类型以双拼和联排别墅为主，建筑风格别具特色，预计明年即具备入住条件。
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第三章 前期物業顧問內容
1 建筑环境与能源顾问咨询服务
D文物业管理公司凭借着多年的房地产开发经验，以使用者的角度为贵公司提供常规模式的物业管理顾问服务外的在物业行业独一无二的建筑能源与环境系统的咨询顾问服务。我公司与清华大学、中国建筑科学研究院有着良好的合作关系，我们致力于将先进的科学技术、先进的服务理念和丰富的实际经验与贵公司项目结合，为贵公司提供特别的物业服务。

通过我们为您提供的建筑能源与环境管理的建议，能为您的项目带来如下益处：
收益增值
先进的建筑科技，提升项目价值
现代建筑内的空气环境，声、光、热及室内空气品质将综合体现别 墅区的科技水平。现代建筑环境科技将提高居住环境品质，全面提升房地产价值。

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规避项目风险，降低项目潜在成本
在目前快速发展的建筑市场，由于建设周期和设计的不足，大量的问题会遗留给实际的使用者。D文旗下项目每年花费在工程改造上的金额数以百万计，而因为设计和施工不当造成的设备闲置、能源
浪费更是数以千万计。通过总结D文的多年经验以及结合专家团队
的智慧，我们可以为客户提供机电能源系统的风险控制，从不同角度降低项目潜在成本。
2 商业配套建议
大溪地别墅项目开发单位引进先进开发理念，把富有时代特色的规划设计、营销策划、景观设计引入项目开发之中非常有必要。为了使整个项目社区布局合理、功能完备，构成“人在景中、景融于工作、富有自然情趣”的居住环境，大溪地别墅充分体现了以人为本的设计理念。
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