关于农村集体建设用地流转政策的思考.pdf

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施建刚张嵌崎同济大学经济与管理学院一、农村集体建设用地流转政策现状所谓农村集体建设用地流转,是指农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过出让、出租、转让、转租等形式,将集体建设用地的使用权有偿转让给其他经济主体使用的行为。其中,农村集体建设用地既包括用于乡镇企业发展的产业土地,也包括用于农民的居住用地,即宅基地。按照土地流转的条件不同,可将农村集体建设用地流转分为两类:农村存量建设用地流转和增量建设用地流转。农村存量建设用流转主要是原乡镇企业以拍卖、租赁、联营、承包等形式重组或农民将其住房出租、出售,其土地也随之流转的形式。存量农村建设用地的流转除宅基地外,均为《土地管理法》所保护。农村增每建设用地流转主要是指直接将农村集体建设用地出租、出让、作价入股进行流转的形式。根据目前各地方出台的农村集体建设用地流转办法的规定,增量农村建设用地一般不能用于经营性房地产和商品住宅的开发,换句话说,该类建没用地只能作为产业用地进行流转。农村集体建设用地流转政策的梳理年修订的《土地管理泫》规定:“农民集体所有的,十地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权()建设用地流转的形式。年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中提出,“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。这是国家首次明确提出农村集体建设用地可以流转。之后,年广东作为全国第一个试点省开始试行农村建设用地管理办法。年国土资源部出台的《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》指出,“要适应新农村建设的要求,经部批准,稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点,不断总结试点经验,及时加以规范完善”。这进一步强调深化了农村集体建设用地流转,推动农村集体建设用地流转在全国试点工作的开展。年后全国各省市地方纷纷开始推出各自的集体建设用地流转办法。流转政策要点分析1宅基地交易问题是农村建设用地存在的最大问题之一,目前试行的办法中,大多数省市对于农村居住用地流转采取完全禁止的措施,如广东省;少数省市地方允许宅基地内部流转,但是不可以与本村以外经济主体进行交易,如湖北省。从这些宅基地政策可以看出,目前政府对于宅基地流转问题采取了同避的态度。有学者认为目前实行的宅基地换房是宅基地的流转形式,笔者认为这种说法是不确切的。宅基地换房与其说是~种流转不如说是一种建设用地指标的置换。2为了保证农民的利益在集体建设用地流转过程中不受损害,几乎所有的省市地方流通办法都设定了土地出让价格的最低标准,一般是根据各地土地相关部门对集体建设用地进行分级估价而确定的基准地价来设定最低标准。在土地收益分配问题上,各地方基本保证专款专用,土地收益用途主要用于农民各项
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焉震嚣于经营性房地产开发’等限制条件,有其内在动因。在得用于经营性房地产和商品住宅开发,少数地区留有我国政府选择在这一时期开始试行农村集体建设用地流转试点,保障农民在土地流转收益分配所占相互分割的,但城市土地的供需关系会对农村土地隐西方经济学中的供需模型进行分析。政府在土地一级市场中处于垄断地位,其以的量供应土地,供地曲线。政府在土地一级市场中用地市场供需