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【美悦湾】营销执行方案
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PART Ⅰ:区域楼市市场概况
随着核心区域价格攀升,刚需市场成主导,市场重心持续外移,增城、番禺、萝岗、花都成为主战场,而旧黄埔区区域的成交并不理想,旧黄埔区板块倍受冷落。
萝岗市场概况
广州一手住宅市场重心持续外移,增城、花都、番禺及萝岗仍是置业热点区域,供需两旺;
供应方面:2014年1-8月,黄埔区是唯一没有新增供应量的区域,由于长期缺乏供应,区内居民对于住房的需求被迫向外扩展。
成交方面: 2014年1-8月,㎡,不到全市的总成交1%,只有附近的区域萝岗的成交的3%左右,区域整体居住认同感较低,。
均价方面: 2014年区域均价呈先升后降走势,拐点为6月,板块内楼盘也加入降价大潮,跌价近7%,但价格的回落并没有刺激成交有明面的增加。
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美悦湾
一、市场分析
新塘片区
楼盘:碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、
保利东江首府、锦绣天伦花园等
价格:8000(毛坯)-12000元
(精装修)/方
区域优势:价格洼地、库存充足、
未来地铁13、16号线通达、区域
发展利好(广州副中心城区)
萝岗片区
楼盘:万科东荟城、万科金色梦想
岭南雅筑、中海誉城等
价格:12000-14000元
(精装修)/方
区域优势:大盘林立,库存充足
配套发展迅速、交通便捷、
未来地铁6号线延长线
黄埔西片区
楼盘:中鼎君和名城、东港花园
东城华庭等
价格:16000-18000元
(精装修)/方
区域优势:成熟配套、地铁通达
、居住氛围较为浓郁
随着城市的东移,前期热点的新塘和萝岗价格的不断攀升,价值洼地的黄埔西区有机会成为新的购房的热点;
黄埔西区的原居民以及片区内的企业中高管,包括教师及公务员等,将成为区域的主要客户来源。
核心优势——城市中心,资源汇集。
综述:交通、教育、商业、娱乐,区域发展成熟,配套完善,悠久居住历史
区域优势
广深高速以南
科珠路以东
广深沿江高速以西
珠江以北
黄埔老区板块划分:
广深高速以南,科珠路以东,广深沿江高速以西,大观中路以东,珠江以北
交通网络发达
水陆交通形成四通八达的交通网络
地铁5号线延长线、13号线、21号线,覆盖全市路网
景观资源丰富
龙头山森林公园、黄埔古港、黄埔军校、牛山炮台公园等著名羊城景点
保利150万m²综合体
保利中誉广场
保利蟹山路地王
品牌发展商进驻
大型品牌发展商进驻,树立区域标杆作,拉动区域内价值的升级,楼价将随之而上扬;
黄埔西区——一个有待挖掘的价值洼地
教育因素越来越成为都是年轻白领的购房主要因素,广州市中心城区含优质学位的楼盘最为热销。相对于其它新区,黄埔西区良好的教育资源将会使区域在竞争中脱颖而出
相对于其它新兴区域近几年价格的暴涨,黄埔西区仍处于价值的洼地。
市场总结
生活配套完善,具备良好的教育资源
价值洼地
由于长期供应量少,区域内的购买力外流,而区域外的购买力则几乎完全无视区域的存在。
成交稀少,缺乏存在感。
较低的总价,良好的配套是刚需客的核心购买动力,低开高走更能增强购买者的信心。
低开高走,增强信心,接力刚需客
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PART Ⅱ:项目理解
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栋数
单元
户型
朝向
建筑面积(㎡)
套内面积(㎡)
套数
1座
1
两房两厅一卫
东南


16
2
16
3
西南


16
4
16
5
西北


16
2座
1
两房两厅一卫
西南


16
2
两房两厅一卫


16
3


16
4
三房两厅一卫


16
3座
1
两房两厅一卫
东南


15
2
三房两厅两卫
西南


15
3
两房两厅一卫


15
4
三房两厅两卫


15
4座
1
三房两厅两卫
南


15
2
三房两厅一卫
西南


15
3
三房两厅一卫


15
4
三房两厅两卫


15
合计
——
——
——
——
264
项目产品分析
项目总货量不多,产品以刚需的2房