中原2010年深圳玉湖湾营销推广策略报告.pdf

玉湖湾营销推广策略报告告
颠覆,,再颠覆再颠覆
中原地产20102010年年年年
思
维

政策解读及预测
导>>>>>>Chapter 111

市场动动态表现
图新政下市场声音

新政下项目销售情况
解决问题:我们面临的环境?
竞争格局
>> Chapter 222

项目价值梳理
项目核心价值体系构构建
区位价值审视
解决问题:项目的核心价值是什么?
>> Chapter 333
目标标客户群定位
项目定位
目标标客户群开拓
解决问题:目标标客户群指导项目形象?
项目形象建议
>> Chapter 444


营销推广策略淡市下营销思考


解决问题:在淡市下清晰指导项目营销策略项目营销推广总体思路
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Chapter 1 新政下市场声音
政策解读(详细报告告见附件)
解决问题:
我们面临的问题? 市场动动态(详细报告告见附件)
结论
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Chapter 111 政策解读及市场预判
Part1 新政后预判及对项目影响响
新政后预判
后市预判:::
观点一:整体市场成交量将大幅下滑,但价格在短期内波动动的可能性不大;
观点二:市场价格停止持续上涨,预计在半年内,价格开始始出现波动动,逐步进入下行通道;;;
观点三:现有的客户构构成结构构将发生改变,投资性需求从根本本上得到到抑制制;;;
观点四:市场供求矛盾的存在,决定了价格下降程度有限;;;
对项目的影响响:::
影响响一:::使得客户对于项目的预期心理价格有一定程度的下降:使得客户对于项目的预期心理价格有一定程度的下降;;;
影响响二:::对客户产生心理影响响:对客户产生心理影响响,,,延缓或取消置业计划,延缓或取消置业计划,,,选择持币观望,选择持币观望;;;
影响响三:::新政的贷款政策使得置业门槛更高:新政的贷款政策使得置业门槛更高,,,部分客户面临置业资金压力力,部分客户面临置业资金压力力;;;
影响响四:::对项目公寓类产品品的客户群体有较大影响响:对项目公寓类产品品的客户群体有较大影响响,,,投资客户群锐减甚至消失失,投资客户群锐减甚至消失失;;;
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Chapter 111 新政后市场表现
Part2 市场动动态总结
新政后的市场总结:
整体市场:::
成交量大幅下降,市场开始始进入观望期,使得市场从供不应求状态转向为供大于求,在政策没有松松动动迹象之前前,楼市
销售速度将大为放缓,,,楼市进入冷淡期,楼市进入冷淡期;;;
市场供求状态的逆转,不仅使得一直保持在高位的价格走势势上升势势头头得以控制制,而且随着楼市低迷的持续性,主导
价格开始始回落,进入下行通道;
宝安市场:::
受上周周区域市场项目集中入市影响响,区域成交和和价格走势势不降反升,但从长期来来看,受整体市场和和供求关系影响响
,成交量下跌已经不可避免;
近期区域内还将有部分高价项目(水榭春天、天健等)开盘发售,使得区域价格暂时得以继续保持高位运行或盘恒,一
旦区域市场成交量开始始大幅下降时,区域价格也将回落;
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详陜情请见附件
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Chapter 111 新政后市场表现
Part3 近期热点楼盘开盘表现:::第五大道三期:第五大道三期
开盘时间 2010年5月2日
推售套套数 712套套
主力力户型 130-270 ㎡三、四房,155-178 ㎡复式
均价21000元/ ㎡;板板式楼王26000,路边小
开盘价格复式22000,点式24000
之前前认筹客户:享受98、98、97折优惠;无
本本次推售单位开盘优惠认筹开盘98折
一次性付款94折
当天客户当天到到访客户约100批,进入选房区客户约
到到访情况 70批。
现场销控显示签约50套套,已交定金但没签约
60套套,
销售套套数
国土局网络显示截至5月2日已签认购书112
套套.
现场情况:::
前前期认筹近500批客户,开盘当天仅来来了100余批,现场人气不足;
开盘采用认筹号排队进入选房,客户数量少,且叫号时间较长,未能调动动客户情绪;
客户情况:::
前前50批客户诚意度较高,基本本上都成交了,后20批客户以及新到到访客户明显置业信心不足,觉得目前前的政策下,项目的价格过
高,而且贷款方面存在压力力,想再看看情况,再做决定;
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Chapter 111 新政后市场表现
Part3 近期热点楼盘开盘表现:::潜潜龙曼海宁:潜潜龙曼海宁
开盘时间 2010年5月2日
推售套套数南区926套