GBB海外资产配置——墨尔本房产投资.ppt

GBB海外资产配置
——墨尔本房产投资分析报告

前言
在全球股市,债市,大宗商品价格普遍大跌的环境下,任何形式的进取型,追求高收益的投资都是有害无益的,我们应该放弃固有投资回报率高或低的思维,转而关注于避险资产的配置。
GBB以为:一些位于发达地区的带有长期租约的物业,持有这些物业不会因为经济趋暖而大幅上涨,也不会因为金融危机而大幅下跌,固定收益的租约可以带给投资人平稳的现金收益,伴随投资者度过经济危机的寒冬……而这类资产配置无疑是最佳的避险资产配置。
GBB的探索——应该选择哪些发达地区?
不难看出澳洲和美国都是中国人海外房产投资的热点。
美国---现房,有房产税和遗产税,贷款仅有地方银行等少数银行可贷,附加条件多。
加拿大---房产投资没有遗产税,但首付高。
香港---不适合投资,震荡大,预期不太好。
新加坡---经济总量小,产业结构有缺陷。
欧洲---只能考虑英国,德国房价基本不上涨。
澳大利亚---首付低,没有房产税和遗产税,贷款政策好,还贷可以只还利息,不还本金。
我们先从海外投资角度了解一下澳大利亚
澳大利亚海外投资审查委员会(FIRB)数据:截止2014年12月31日,来自海外的投资数据,%。
结论不难得出,中国对澳大利亚的投资仍然具有很大的潜力。
澳洲与中国房产市场的对比
对比
产权拥有期限
期房首付比例
期房贷款
还贷方式
增值套现
期房资金风险
市场及法律
法律保障
房产定价
装修
租赁市场
租赁管理
房产空置率
税务现状
澳洲
永久产权
首付10%
交房后开始还贷
净利息还贷
可将升值部分从银行套现
首付款进入律师监管账户
成熟规范、市场稳定
专业律师行参与
全球统一定价
100%精装修
任何问题由经纪公司解决
租金每周按时网银汇入业主账户
空置率低,以租养贷
供房避税,政府支持投资者
中国
七十年使用权
首付30%
签完合同后还贷
本金+利息
出售才可以套现升值部分
首付款进入开发商账户
完善中,不断有新政策
无专业律师行参与
开发商、代理商差价明显
绝大部分是毛坯
经纪公司只起介绍人作用
租金由业主自己收取
空置率高,租不抵供
买卖环节有大量税费
澳洲最热门的两大城市:悉尼、墨尔本
悉尼:
---澳大利亚经济、金融、航运和旅游中心
---商业城市,世界著名的国际大都市
---南半球最大的城市和重要的港口
---房价增幅领跑澳洲房价涨幅,现房价处于较高水平
悉尼房产价格比较
如右图所示,不难看出,悉尼的房价是呈上升趋势的,尤其是2000年开始,别墅和公寓的价格都比之前上涨很快,之后公寓的成交量也有了突飞猛进的上升,在2003年左右公寓达近30年(截至2013年)最高,到2006年时候成交量虽然有所下降,但是价格依然坚挺,不管别墅还是公寓,在2008年到2010年价格有一定的波动,之后就以小幅波动在整体上涨中。
从回报率上看,公寓的毛租金回报略胜别墅,%,相较于国内上海来说,还是很可观的,从而可以看出租房者的人群类型。%也是个不错的数字,租赁有市场。
悉尼这30年的整体房价走势还是能够比较代表性体现澳洲房产的发展的。
GBB对墨尔本市场的研究
墨尔本经济基础
---第二首府城市,多次被《经济学人》评为世界最宜居城市。
---科技、制造和创新中心。澳大利亚每年人口增加最多的城市,同时拥有澳大利亚第二大住宅市场。
---拥有全球第三大购物中心。
---工业城市,欧洲化城市,宁静、欧式韵味明显。
---花园之都、教堂之都、文化首都。
住宅市场
墨尔本公寓市场在全球金融危机的时候表现出极强的韧性。
墨尔本拥有澳大利亚在经历全球金融危机影响下最具韧性的住宅市场。别墅和公寓市场中价位分别在2008年9月和2009年9月强势反弹。这和过去20年中墨尔本表现出的长线市场增长趋势相一致。根据2013年9月的市场数据,墨尔本住宅市场较悉尼价格更为经济实惠。别墅和公寓中价分别比悉尼便宜27%%。
海外移民数量的增长,不仅仅是墨尔本人口增长的主要来源,同时也是过去10年当地住宅需求的原动力。同时值得关注的是,维多利亚是澳大利亚国际留学第一大省,其中大部分国际留学生都集中在墨尔本。这为当地住房租赁市场提供了重要支撑。同时,这些学成毕业的留学生将陆续移民澳大利亚,并最终留在墨尔本工作生活。综上所述,当地留学移民人口加上其他海外技术移民是墨尔本房屋租赁市场和首次购房市场的主要客户群和需求力量。
展望未来,墨尔本一直是澳大利亚最活跃的新别墅和公寓供应基地。大批新住宅的建设缓解了人口增加带来的价格增长压力,使得墨尔本能始终保持经济适宜的房产价格