中信泰富80万平米项目可行性分析策划报告.doc

第一章扬州房地产市场综合分析
扬州2004年房地产市场概述
开发投资情况
扬州市统计局、房管局的统计数据显示:,%。按用途分,,;,;,。



市区2004年1-,%。,,,。,,,,。比较图如下:
【结论】从比较图可以看出,2004年房地产的投资量与2003年相比,开发投资与施工面积都呈增长趋势,特别是2004年第四季度开发投资金额比以往都高。在2004商业的投资及竣工面积都比2003年有大幅度增长。2004年房地产市场着实红火了一把,即便政府对房地产行业已作了宏观调控,随着扬州地区本身的发展,本地及外地的开发商对扬州的房地产市场依旧看好。
土地供应情况
扬州市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应,土地出让全部采用挂牌、拍卖方式。2004年1- m2,。,,%。
【结论】自2004年4月29日,国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》,全省在宏观调控中停止供地半年后,扬州市的土地投放量也明显减少,可见政府对土地的投放量的控制效果显著,从而合理的推动房地产的发展。2004年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏,特别是到了第四季度,投放土地总量达到年度总和的38%。
销售情况
2004年度销售备案登记情况表(单位:m2)
季度
总体
商业办公
别墅
住宅
2003年全年批准预售
1688900
199600
147900
1297600
2003年全年销售
1153100
162678
73975
916447
2003年全年销售率
%
%
%
%
2004年全年批准预售




2004年全年销售
1330705
211097
117638
1001971
2004年全年销售率
%
%
%
%
从2004年的批准预售及2003年的批准预售情况分析,%,并且各类物业的实际销售面积比2003的销售都有所增长。
%,给销售带来了一定的销售压力,%,则有一大部分留在2005年的市场;
,是唯一的销售面积超过批准销售的物业,但因为国家对别墅用地的控制,%,在2004年别墅的需求量增大,销售情况好。
%,%,2004年经济实用房的批准预售量比较大。
【结论】总的来说,2004年扬州房地产市场发展比较火热。2004年推出的楼盘也达到近几年的高峰,东、北、南三区在2004年也推出了不少楼盘;2004年商业推出量更大,给2005年带来了不小的压力,销售前景不容乐观;别墅楼盘在2004年需求旺盛,前景看好。
价格走势
【结论】统计分析普通商品住宅的价格走势2004年4季度相比2003年4季度上涨了274元/㎡,由于4季度相对是旺季,同时有一些新的楼盘亮相,4季度价格比上季度略有上升,为2963元/㎡,总体来说上升幅度较小,平稳略升的状态。
2004年房地产土地出让分析
2004年土地出让总结
招商时间
商业金融办公
住宅
商业住宅
其它
合计

130
131
2

132
1

133
1

135
1

139
137、140、141、142、143
136、138
8

145、148、14