物业管理手册：设施维护手册.doc

第九章设施设备检验维修手册
电子文档:JYWX001
工作维修流程
一、工程部工作维修流程
为保持工程部有效进行维修工作,一般日常维修将以工作单形式进行,此种运作模式,使工程经理能通过工作单报告,得知大厦运行操作及维修情况,而每位员工工作表现,亦能通过工作单统计分析,得知各人工作效率,借以达至低成本、高效益的营运。
二、运行模式
各部门在正常维修情况下,通过物业管理部,发出工作单至工程部,而总工程师将按维修级别,重要等级,现有人力资源,计划维修时间及分派到各专业,进行维修工作,当各主管带领技术员完成工作后各主管需填报完成工作单,送回给总工程师。为保持维修质量,总工程师将抽样检查各维修工作直以达到高维修品测水平。当完成抽样检查后,总工程师可向物业部报销工作单及制定每周工作完成报告。
工程部员工巡查大厦后,将需要维修项目记下,并内部发出工作单,总工程师将按标准工作流程处理有关工作分配,当工作完成后,内部报销工作单,并于每周提交工作完成报告分析给工程经理。
日常维修计划亦跟以上工作运行模式相同,每周按指定维修工作计划,填报工单,分派工作于各专业,当工作完成后,提交工作完成分析报告,并内部报销工作单。
维修工作单
No.

部门名称:   日期:  
联络人名称:   维修种类:日常/紧急 
联络人电话:   发出时间:  
工程部专用
工程部门:强弱电/ 消防/ 空调/ 给排水/ 土建
接收日期及时间:  
负责维修人员名称: ( )
完成日期及时间:
完成维修工作需要时间: 小时/分钟
工作内容
工作位置:  
维修内容:  
完成内容:  
电子文档:JYWX002
公共区域设施维修保养细则
一、外墙、围墙
,发现面砖损坏,及时修复。
,如阳台底部等处刷一次涂料。
、栏杆等油漆一次。
二、小区道路
、停车区域的划线重新油漆一遍。
,发现缺损或裂缝,及时做好修补。
三、内部大堂、走道及楼梯
、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查,发现地砖或墙砖损坏,应及时修复。
。
。
四、楼顶屋面
,发现有破损的地方,及时修复。
。
,发现破损及时修补。
五、电器设备
,检查设备运行状况,包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态,以及机房照明和附属设施状况。
。
。
。
、绝缘及继电气试验。
。
六、煤气设备
,发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。
,查验是否漏气。
七、照明灯具
。
,并进行清洁工作。
,制定合理的选材方案。
八、电梯
,检查机房附属设施及环境温度。
、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作(具体要求参照保养合同)。
、底坑和厢箱门槛有无异状物。
。
,每五年进行一次负荷调整试验(委托承判商进行)。
九、避雷装置
。
(委托避雷装置检测所)。
十、水泵、上水管道及水箱
,检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等,发现问题及时停泵检修。
、阀件接口有无异常。
。
。
,时间不低10分钟。
、进/出水阀门及放水阀。
。
,包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。
十一、排水管道、卫生设施
、阀件状况。
,