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房契、地契、不动产登记-历史论文
房契、地契、不动产登记
中国的契税历来很高,老百姓图省钱,往往不去备案,仍然用一张没有经过官方盖章的“白契”做产权证明。白契没有备案,完全可以造假
文| 李开周
民国以前,中国是没有土地证和房产证的。地主想证明某块土地属于自己,得靠地契;业主想证明某处房产属于自己,得靠房契。
地契和房契都是合同,过去叫文书,地契是买地的文书,房契是买房的文书。用现在的话讲,地契和房契就是不动产买卖合同。
古代的不动产买卖合同跟今天不一样,一是内容太少,一份合同少则几十个字,最多几百个字,只写明不动产的位置、面积和成交价,没有详细的赔付条款,更没有配套的质量保证书;二是模糊不清,合同上往往只有卖方和中间人的签字,没有买方的签字,即使有,也只有一个姓,而没有全名,如果有全名,那也是化名,不是真名。
我手头有几百张老房契,随便拿出一张给大家看一看:
“立绝卖房屋连基地永远割藤杜绝文契林栋序,为因妹丈周某父子先后病故,遗下吴邑十一都二十四图虞家庄朝南房屋一所,计七间,一披厢。今凭中绝卖与永义堂为业,三面议定价银一百二十两整。道光十五年五月,绝卖人林栋序(画押),中人周孝清(画押)。”
通过这张房契可以看出,一个名叫林栋序的人卖掉了他妹夫的房子,房子坐落在苏州城郊虞家庄,坐北朝南一小院,内有七间北房、一间厢房,卖价120 两,交易时间是道光十五年农历五月,中间人是周孝清。
房契里有几个术语:绝卖、割藤、凭中。“绝卖”是完全卖掉,以后无论房价涨到多少都不会再找买家赎回(与绝卖相对的是“典卖”,典卖是可以赎回的);“割藤”指的是没有任何纠纷,今天我把房子卖给你,保证没有任何人找麻烦;“凭中”的意思是通过中间人,这笔交易有中间人在场,万一将来出现纠纷,咱找中间人说事儿。
从唐朝到民国,甚至到新中国成立后的前二十年,中国民间的不动产契约一直都是这个样子,一直都是这个格式,一直都是先写交易性质(绝卖还是典卖),再写交易起因(缺钱或者亡故),最后再写标的属性(位置和面积)、成交价格、卖方姓名和中人姓名,而咱们现代人看起来最为重要的买方姓名和违约责任却付之阙如。严格讲,像这种契约根本就不是完整的不动产交易合同。
可这些不完整的交易合同却曾经是中国人最重要的产权证明。仅靠一份残缺不全模糊不清的不规范合同来做产权证明,会滋生出大量的房产纠纷,进而造成严重的社会问题。所以从宋朝开始,官方都在呼吁民众进行不动产登记——让交易双方去衙门缴纳契税,完了衙门在合同上盖一个红章,并对交易进行备案。
问题是中国的契税历来很高,从南宋到清末,最低2%,最高9%,加上各种各样的附加税,有时候能占到房价的23%,花100 万买套房子,为了缴税还得再花23 万!老百姓图省钱,往往不去备案,仍然用一张没有经过官方盖章的“白契”做产权证明。白契没有