!钦州港产权式酒店策划方案.doc

产权式酒店全程策划方案
第一章项目概况
项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目现状分析
1、项目简单经济指标
,主体结构为框架结构共十层,外加地下室(一层)及层顶加层(共二层)。其中标准层5~9层,单层面积约950 m2,, m2, m2,,。(详见项目“产权证附记”)
2、物业营业状况
项目产权登记中规定房屋类型为旅馆,用途为旅(宾)馆。目前使用现状为:
(1)项目4~10层(加顶层附层及一层西入口大堂)为天翔大酒店经营场所,由海航酒店集团经营,共有131套客房,客房类别普通双标房、普通大床房、豪华双标房、豪华大床房、行政房、豪华套房、海航套房。目前豪华标房的折扣价格为300元/天,豪华套房折扣价格为600元/天,酒店客房的平均房价为327元/天/间,客房入住率为60%左右服务设施:餐饮设施:中餐厅、酒吧,娱乐设施:棋牌室、商场、健身室,服务设施:会议厅商务中心停车场 DDD电话 IDD电话。
价格:(2005年11月1日入住标价)
客房类
说明
门市价格
优惠价格
双人标准间
630
248
双人大床间
680
258
行政套间
1280
500
豪华大床房
680
330
豪华标间
850
300
(2)项目1至3层由“大宴楼”餐厅租用。包括一层东侧入口大堂及二、三层整层,目前营业状况良好。
附:天翔大酒店项目产权附记
幢号
室号部位
建筑面积
(平方米)
房屋类型
用途
层数
竣工日期
701
101

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
201

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
413

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
414

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
415

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
416

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
417

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
418

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
419

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
420、421

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
501

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
601

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
701

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
801

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
901

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
1001

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
地下室

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
屋顶二层

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
701
屋顶一层

旅馆
旅(宾)馆
10
2000-11-3
合计

二、项目开发环境要素分析
地理位置
项目位于虹口区曲阳路701号,处于中山北二路、曲阳路、东体育会路三路交叉的三角地带,东靠曲阳路、南至中山北二路、西临东体育会路位置优越,交通便利。
片区属性:曲阳路商务中心
周边景观环境调查
项目西邻曲阳公园,自然风景良好。南边与中山北二路之间有50米宽的休闲绿化带,可进行小型的休闲娱乐活动。因距中山北二路高架路较近,南向的视野与景观会受到一定的影响。
3、地块交通条件调查
项目直入交通非常便利,紧靠内环高架线—中山北二路,15分钟到达上海火车站,30分钟到达虹桥路及大连西路10分钟