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商务合作商业融资PPT模板_商业计划_计划解决方案_实用文档——以北京什刹海历史文化保护区烟袋斜街为例
杨君然 吴纳维
研究背景
区位概述
图1 旧城文物保护单位及历史文化保护区规划图,黄点处为烟袋斜街所在位置. 资料来源:北京城市总体规划(2004~2020年)
图2 清末与2001年改造前烟袋斜街沿街商铺经营内容资料来源:《什刹海历史文化保护区保护规划》,清华大学城市规划设计研究院,清华大学建筑学院城市规划系, 2001年
烟袋斜街位于北京西城区东北部什刹海后海东沿,东起地安门外大街,西至小石碑胡同与鸦儿胡同相连,为东北西南走向,全长232米。 2001年,北京市规划委员会以北京历史文化名城保护为目标,制定颁布了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》,其中烟袋斜街地处公示第一批保护区中划定的什刹海片区(图1)。
烟袋斜街沟通了什刹海和鼓楼区域,周边城市公共设施齐全,直接连通现在城市南北干道——地安门外大街与西银锭桥。烟袋斜街借助什刹海及钟鼓楼等北京旧城核心历史文化资源,形成游览路线上丰富而独特的景观,展现了北京传统的商业街区风貌和市井文化。
商业发展历程
烟袋斜街西临后海,北面钟鼓楼,独有的区位优势使其自古以来就成为什刹海地区,乃至西城区和北京市的著名商业街道。
烟袋斜街的繁华发轫于鼓楼西大街。元世祖修建大都时开通运河,为加强积水潭码头和钟鼓楼地区贸易市场的联系,修筑了这条斜街,一时成为这一带运输贸易的生命线。明清以后城市中心南移,漕运衰败,但是随着地安门外大街的繁荣和王公贵族旺盛的生活需求,烟袋斜街的文化和休闲地位得到加强,成为当时重要的休闲和消费场所,使得街道格局得以保存。
辛亥革命后,由于过去的主要消费阶层已消亡,经营内容从休闲服务转为变卖没落贵族的收藏物,商业出现了短暂的畸形发展。尤其在新中国成立后,商业街区进一步加速瓦解。现代城市建设带来了大量机动交通,导致道路拓宽以及外
来人口的大量增加,都在一定程度上破坏了传统社区和旧城商业结构。由于风貌保护规划对于建设的限制,旧城长期无法形成有活力的新型商业区,传统商业和街道风貌日渐衰败(图2)。
上世纪90年代兴起的“胡同游”让政府看到了旧城的历史文化价值及其背后巨大的商业开发潜力,商业街复兴就此拉开序幕。经过三轮改造,烟袋斜街与邻近的后海酒吧区共同成为北京经典旅游线路的重要景点之一,成为北京向全国和世界展现北京旧城风貌和传统文化的重要窗口。
分期改造概况
2011年5月2日,包含烟袋斜街在内的24条“市级特色商业街”正式挂牌,标志着2001年以来北京市商务委员会针对《北京市发展特色商业街办法》中“完善功能配套、打造商业街总体形象”的工作已基本完成。工作以传统商业街区拉动和促进居民消费为发展目标,并吸引民族老字号企业和高端商业,形成品牌和客流聚集效应。从2001年起,烟袋斜街共经历了三次较为集中的整饬更新,分别针对不同的问题和重点。这三次改造对于烟袋斜街的现状空间形态和街区功
能均产生了较大的影响(表1)。
商业现状分析
基于对烟袋斜街历史文化和商业发展等方面的文献研究,以及2011年末的若干次实地考察和问卷调查(其中有效访谈102人,调查对象包括当地居民20人、烟袋斜街店主41人、游客41 人),该地区的现状商业特征概括为如下几点。
商业多样性的消亡
烟袋斜街现阶段仍在经营的店铺共计约60 家。从历史数据中,可以得到结论:烟袋斜街的店铺数量在2001年首次改造结束后出现较大规模增长;在2005年第二次改造结束后,达到了近年来的最大值;2005年至今,商店数量略有回落
(图3)。通过与40位店主的访谈中发现,大部分店主愿意继续在此维持经营,仅个别店铺处于待转让或空置状态。从经营内容上看,现状主要
以服饰、餐饮、工艺品和创意商店等现代商业为主,占有相当比重的传统工艺品商店存在较为激烈的同质竞争。传统商业形态和生活性服务业,诸如原有的烟袋店、裁缝店、钥匙铺等已数量甚少。
部分传统商业已进行业态升级,形成针对周边居民生活服务和针对外来游客商业服务相结合的形式,如拥有60多年历史的“鑫园澡堂”,是当地使用时间最悠久的大众浴室。在2007年对其进行了外部装潢和内部基础设施改造之后,增加了酒店式住宿和餐饮服务等内容,并更名为“鑫园客栈”。其服务对象由当地及周边地区居民转变为居民与游客相结合的方式。同时,近年来进驻的多家现代商业加盟连锁店,如台湾车仔面、吉事果以及食草堂等店铺,对当地的商业多样性和差异性形成了新的挑战(图4)。从街区总体经营状况来看,绝大多数店家仍对烟袋斜街的未来经营收入和利润持乐观态度(图5)。
商业与居住的矛盾
图3 各年烟袋斜街商店数量变化作者自绘资料来源:历史数据来源于参考文献1.
通过对烟袋斜街及周边的大石碑胡同、