上海写字楼市场报告.doc

上
海
写
字
楼
市
场
报
告
上海明仁行房产代理机构
市场研究部
2003年5月
目
序言
壹、三大城市写字楼市场概述
贰、上海写字楼区域市场概述
一、上海写字楼市场概况
二、上海市写字楼板块分布情况
三、重点板块描述
叁、上海甲级楼销售市场
一、2002年上海销售甲级写字楼
二、2003年上海在售写字楼区域分布情况
三、2003年上海在售写字楼一览表
四、上海在售甲级写字楼价格情况
五、市场销售情况
肆、虹桥CBD地区写字楼概况
一、虹桥地区概况
二、虹桥写字楼市场概况
录
三、虹桥CBD地区写字楼租金情况
四、区域写字楼租赁情况
五、代表性物业配套
伍、上海写字楼前景展望
一、一级区域行情看涨二级区域将有所回落
二、加入WT0的利好短期内无法体现
三、市场处于活跃状态,甲级写字楼仍有上升空间
陆、写字楼增值潜力的因素
柒、什么是5A写字楼
捌、写字楼物业的开发方向
玖、项目立地条件分析
拾、本案SWOT分析
附、国际甲级写字楼主要标准:
序言
何谓甲级写字楼?在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词,仔细探讨会发现,它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中,逐步引进并流行起来的词汇,标明写字楼具有涉外功能、高档的设备设施以及齐备的配套服务功能等。
我们认为甲级写字楼内涵的界定,主要包括这些因素:
位于CBD内;
高水平的中央空调,
数量及布局合理的电梯系统;
专业的物业管理;
楼层分布及开间合理;
空间可自由分隔,;
单层建筑面积大于1000平方米;
足够、方便的停车位等等。
壹、三大城市写字楼市场现状概述
随着中国加入入WTO,国内经济的稳步发展:虽然世界经济还未从“9·11”事件的阴影中走出,但是国内CBD区的建设却如火如荼,因而写字楼市场的发展又再次成为业界谈论的热点话题。本报告选取上海、北京、广州三大经济发展中心的CBD地区写字楼现状做一个简要的叙述。
一、上海:向低迷道别
受东南亚金融风暴的影响,上海甲级写字楼处于低迷状态。去年以来,上海写字楼市场开始复苏,虽然有“”事件的影响,但人们普遍对上海写字楼市场表示乐观。随着我国加入WT0所带来的发展空间进一步加大,使上海保持了利用外资的良好势头。“9·11”所带来的负面影响着时间的推移正逐渐消除,相当一部分跨国企业和大型国企又在考虑扩租,特别是一些早已在上海生根的跨国企业,对写字楼的需求显得尤为强烈。
二、北京:弱势依旧
尽管“入世”效应不断深化,北京甲级写字楼市场经过了去年“9·11”事件之后似乎正在逐渐转暖,但市场在今年上半年还是延续了去年的下跌趋势,具体表现为租金持续下跌,出租率也末出现明显的改善。其具体表现位
1、总供应量继续增加;
2、市场存在大量的空置房租赁市场仍显压力过大,租金下调。
三、广州:甲级写字楼走红市场
由于过度开发和建设,前几年广州写字楼的租金从高峰时期的150—200元/平方米跌到了60元—80元/平方米,空置率增高达40%,整体市场长期处于低迷状态。但由于融整个经济形势的好转,这种情况在去年下半年发生了变化,至今年更是达到了一个新的市场高潮。其具体表现位
1、甲级写字楼有效供给不足
2、空置率大幅下降
3、乙级写字楼市场依旧低迷
贰、上海写字楼市场重点区域市场概述
一、上海写字楼市场概况
2002年-2003年各跨国机构与大小民营企业的纷纷入驻上海,为上海写字楼市场带来了强劲的需求。写字楼空置率一降再降,达六年来最低。同时各大金融机构的写字楼投资项目在浦江东西两岸频频破土。预计,2003年将会迎来沪上写字楼租售的高峰期。
据调查表明,2002年,%。从目前待建写字楼项目审批情况来看,未来写字楼供应量仍旧集中分布在南京西路、陆家嘴、徐家汇、淮海路、人民广场区域。同时,值得注意的是部分城区副中心,如长宁区中山公园、浦东竹园商务区也将会出现一些高档写字楼。未来三到五年中,甲级写字楼供应量约为90万平方米左右,各级写字楼整体供应量则将达到120万平方米。
甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅。与以往有很大的不同,,在售写字楼则屡屡冲破万元/每平方米。发展商在“皇帝的女儿不愁嫁”的心态下,开始对求租企业的资质作严格把关,强调大厦自身的整体形象。目前,逐渐形成上海写字楼群中行业特征鲜明、客户层次均衡的现象。
从租赁情况来看,据有关部门统计,目前全市甲级写字楼的入驻率基本在8成以上,- 美元/平方米/天的范围内。以