西宁伟业房地产开发有限公司 西宁香格里拉城市花园调研报告.doc

一、在售竞争性物业综合分析

现对河西近20个楼盘进行分析,从以下几个方面对西宁房地产产品特征进行总结,寻找市场机会与差异化,为接下来的产品定位提供参考依据。同时考察河西房地产市场,以利于从市场角度判断项目的优劣势,为本项目准确定位奠定市场基础。

项目名称
占地面积(㎡)
建筑面积(㎡)
总户数
卓越·蔚蓝海岸
558亩
461696
300
西湖丽景


479
天峰名苑
1万多

220
赞家新城
75亩
90000
601
美林·银谷

128000
369
高信·尚峰
69亩
60000
70
标志·麓谷坐标
32693
70345
252
麓谷e家人
87000
阳明山庄
209亩
8万多
529
麓谷雅园
3万多
82000
624
枫树园
26亩
5万多
湘许嘉园二期

雄海花园
26000
63000
新天地
16亩
项目名称
物业类型
卓越·蔚蓝海岸
联体别墅,叠景洋房,少数多层街区公寓和小高层
西湖丽景
5栋小高层(,商业3146平方米,地下车库5556平方米,)
天峰名苑
5栋多层,2栋小高层
赞家新城
多层、小高层和高层
美林·银谷
高层
高信·尚峰
多层,小高层
标志·麓谷坐标
1栋14层写字楼,3栋11层公寓楼,2栋3层的商务中心
麓谷e家人
1栋9层,4栋17层,3栋18层
阳明山庄·问蝶苑
5栋小高层,2栋多层
麓谷雅园
多层,小高层
枫树园
小高层、高层带观景阳台
湘许嘉园二期
1栋多层、1栋小高层、2栋高层
雄海花园
小高层
新天地
以上信息显示河西住宅建筑规模较大,建筑档次较高,多聚集在麓谷,咸嘉湖周围和市政府周边。整个区域社区密集,居住氛围浓郁,与之相配套的公共设施齐全。品质中高档的楼盘共同提升了区域价值,旺盛人气必然吸引更多的人在河西置业。
物业类型以多层,小高层居多,有少量高层,同时也出现了联体别墅,叠层洋房,说明长沙居民已经具备消费豪华型别墅的能力。
结论:从低开高走的销售策略着眼,一期适宜以多层商住楼为主,销售价格与未来生活成本的优势能在片区中聚集人气,同时充分利用业已建立的区域优势资源适度提升利润空间,降低销售难度。
3、价格分析
项目名称
价格(元/㎡)
优惠
卓越·蔚蓝海岸
均价3500元/平方米
无
天峰名苑
2500-2700元/平方米
98折
赞家新城
均价2300元/平方米
无
美林·银谷
4000-4500元/平方米
VIP卡
高信·尚峰
均价2750元/平方米
98折
麓谷e家人
均价2000元/平方米
按揭99折,一次付清98折
阳明山庄·问蝶苑
均价2300元/平方米
按揭99折,一次付清98折
麓谷雅园
均价1980元/平方米
按揭98折,一次付清96折
枫树园
均价2700元/平方米
一次付款98折,按揭无折扣。春节期间推出三套特价房2180/㎡,团购一次性96折。
湘许嘉园二期
均价2800元/平方米起价
一次付款98折
雄海花园
均价2900元/平方米
一次付款95折,按揭96折
新天地
起价2300元/平方米
从上述调查楼盘来看,河西物业普通商品房均价在2000-2900左右,别墅在3500左右,精装修房在4000-4500左右。
物业大部分项目可提供7成20年银行按揭,大多数楼盘都有一定的折扣,部分楼盘一次付清还可享受更多优惠。
美林·银谷项目还有VIP卡的优惠措施。
枫树园在春节期间推出了三套特价房,价格为2180/㎡,团购一次性96折。极大的吸引了客户的注意力。
价格与优惠作为房地产营销中惯用和高技巧的营销手法,能够显示出销售团队对项目和市场的驾御、掌控能力,体现营销决策与运做水平,通过市场调查显示,西宁房地产市场的营销处于初级阶段?。
结论:

项目名称
户型
主力户型
卓越·蔚蓝海岸
退台式叠景洋房,坡地Townhouse、半山Townhouse、小高层为辅。
退台式叠景洋房
西湖丽景
二房、三房、四房,
三房二厅、四房两厅面积在120—140㎡之间。
天峰名苑
二房面积在85—102㎡,三房106—130㎡,四房200左右
二房、三房
赞家新城
面积90—260㎡,户型有二房、三房、四房、跃层
三房二厅,面积120—140㎡
美林·银谷
一房48㎡
一房
高信·尚峰
三