武陟县项目市场可行性分析报告及基础策划案.doc

武陟县项目市场可行性分析报告
及基础策划案
二零零六年七月三日
目录
第一部分:市场分析篇
一、市场概况
二、武陟县房地产供应市场分析
三、区域房地产需求分析
四、房地产竞争项目调查
本项目主要竞争对手
第二部分项目概况篇
一、项目概况
二、项目SWOT分析
第三部分项目定位篇
一、产品性质定位
二、客源定位
第四部分产品营销推广篇
一、市场主题的确立及入市的整体形象
二、案名建议
三、项目推广
策略思考
1、品牌策略
2、广告策略(分阶段主题)
四、项目营销推广建议
1、销售第一阶段
2、销售第二阶段
3、销售第三阶段
五、营销推广方式
序
营销是根,策划是魂!
要在营销上有突破,就要在策划上创新!
以专业的市场调研为基础,根据整体市场的现状和区域市场的特性,通过项目专业策划来发掘项目的优点并加以专业发挥,配合尽快完成项目的销售目标。
策划是促进销售的有效手段和必要措施,制定系统的、科学而全方位的策划方案是完成本项目销售任务的重要环节。
通过策划我们还将有效的刺激市场需求,树立楼盘、开发商形象,而重点和难点在于本案店面的销售引导;对于住宅单元的销售,将循“投资自住两相宜”路线平行展开。
本次策划遵循的原则:
有利于利益的最大化
有利于永续经营;
有利于竞争;
有利于创新
有利于体现贵公司的领导意志;
有利于管理者贯彻实施。
第一部分:市场分析篇
一、概况:
1、区域地理位置分析
武陟县城介绍(略)
项目所在朝阳一街与黄河大道交汇处东50米,属武陟新东区和中心城区的交界处。由于近年城市的不断发展,老城区域受自身条件影响,已不能满足现代化城市进程,正在形成以武陟宾馆(黄河大道)为起点的武陟新东区。而县政府等五大政府职能部门的陆续逐步搬迁也预示着“建造新东区,改造老城区”的态势即将形成。
2、武陟现状分析
有利条件
(1)区域交通优势:武陟县城区域是全县政治、经济、文化的中心。其交通便捷,107国道和京珠高速穿城而过,北至修武、新乡、安阳;南至荥阳、郑州;西至博爱、温县、三门峡;东至获嘉。新汽车站的投入使用,区域交通的逐步改善,客货交通的扩大将对武陟县城产业经济发展起到积极的推动作用。
(2)县城具有较好的用水、用电和通讯等基础设施,同时又具备了一定数量的医疗、教育、文化、金融保险和商贸等公共设施,道路状况和城市面貌等方面也正在逐步改善,为县城的长期发展奠定了较好的物质基础。
不利条件
(1)经济整体素质不高,各产业规模较小、效益较差。工业经济总量不足,存量不活,结构不优,效益不高。受周边城市竞争的影响,工业经济总体规模扩大受到制约(仅有武陟油茶较为出名为出口产品),工业结构向高级化的调整难度较大。农业产业化水平较低,龙头企业、市场建设、服务体系建设明显滞后,农民收入增速趋于滞缓,农业基础建设投入不足。
(2)公共服务设施水平低,商贸用地不足,缺乏较多的公共开放性绿地、大型大众体育设施及文化活动设施。
(3)土地利用集约化程度不高,老城区建筑多为多层和低层建筑,建筑密度高,容积率低,造成土地浪费,利用的集约化程度低。
(4)城市建筑较之杂乱。建筑风格、色彩缺乏统一要求,未能体现其历史悠久,地处西北部和南北过渡性的人文和自然特色。
总之,武陟县城虽然具有其发展优势,但又受经济发展相对落后的制约,城市建设存在着许多不容忽视的问题。
3、武陟房地产市场分析
武陟房地产到目前为止尚属于萌芽状态,房地产行业的发展亦是以一种由需求引导而自然增长的方式缓慢进行。
在我们进入调查以来发现,武陟除长恒、新华等本地开发企业外,尚没有比较正规的房地产开发企业。
4、区域人口预测分析
随着城市化进程不断加快,武陟的各项发展已经显现出一片生机,人口的增长正以一种看不见的速度悄悄进行,加之由于观念影响,结婚较早,同时人们对女孩的看法不够客观。因此,许多年轻夫妇为了生男孩不顾政策规定,而导致大量超生人口出现。
未来的3——5年内,,甚至更多。
5、居民收入水平分析
除自由职业者和生意人之外,武陟县居民的收入分为三个档次:第一,普通工人:200~400元/月;第二,技术类工人:400~800元/月;第三,行政类人员:600~900元/月;另外,有部分特殊人群的收入无法获取(主要指灰色收入),但至少应在3000元/月左右。
居民以前主要靠外出打工、经商或种地为生,但是武陟新东区逐渐形成规模后,很多居民会将自己的房屋出租给外来人,以赚取房租。我们在市调过程中获知一个信息,很多人看中武陟老城区和新东区的交汇处的发展趋势,愿意在此置业用来出租以赚取租金或自住。总体而言,