2012年房地产项目投资环境与市场状况分析.doc

房地产项目投资环境与市场状况分析
第一章房地产项目投资环境分析
政策环境分析
影响房地产项目的政策、法律从全国到城市都不可忽略,尤其是项目所在城市的一些地方性政策、法律往往会很直接的影响到项目的投资决策。
全国政策环境分析
从全国性政策法律来说,以金融政策、土地政策尤为重要。
(一)金融政策分析
金融政策主要包括了银行的借贷政策及国家的货币政策(如利率、契约和外汇政策)等。
银行的信贷政策对项目的影响
(1)08年信贷政策对房地产市场的影响()

由于08年9月左右金融危机的影响及房地产市场的大幅下跌,造成08年信贷政策出现了以9月份为分界点的明显特征:
1——8月主要采取信贷紧缩政策,上调存款准备金,不得向小产权房发放贷款等措施,使得银行能放的贷款额更加紧张,加大了房地产企业获得贷款的难度。
9——12月主要采取积极的信贷政策,下调贷款利率,调整对近期持币观望的购房者刺激,利于恢复市场的交易量。
(2)09年信贷政策对房地产市场的影响()
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开发企业的投资资金来源增加,充足的资金可以保障项目的迅速持续的开发;
实行适度宽松的信贷政策,降低贷款利率,企业的融资成本减少,利润空间加大,企业投资同时加大,市场的供应量相对增加,抑制房价的迅速增长;
贷款利率下降降低了消费者的成本,提高其购买能力,同时刺激自身购买欲望;
改变消费者的预期,影响未来房地产市场,减少观望的消费者,增加对其购买的需求。
二套房首付及利率政策减少投资投机性购房,抑制部分地区房价上涨过快。
(3)10年信贷政策对房地产市场的影响(、、)
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严格限制信贷政策,提高贷款要求,限制客户门槛,减少信贷优惠,增加了购房者的成本,从而减少了部分投资投机性购房者,遏制房价上涨过快,引导市场供求向一个平衡点靠近。同时也是抑制房价过快上涨的有效手段之一。
2010年至2011年年初,央行8次上调存款准备金,其中一次为6家银行存款准备率上调及2011年的首次存款准备金的上调,二次上调存贷款基准利率,其中2011年2月再次上调存贷款基准利率,预示央行将对物价上涨、通胀压力等方面做出应对,标准着央行对市场资金流动性的收紧,对房地产而言,一方面将增大开发商的融资难度和融资成本,另一方面增加消费者对购买住房的成本。
(4)12年信贷政策对房地产市场的影响
2012年房地产开发信贷将继续受限。2012年1月7-8日,央行召开年度工作会议,表示继续实施稳健的货币政策,适时适度进行预调微调,保持合理的社会融资规模,但是又要求着力优化信贷结构,预计今年房地产开发信贷仍将受限制。
契约政策对项目的影响
(1)08年契税政策对房地产市场的影响()
契税政策直接针对消费者的购买成本,影响置业者的消费预期,影响市场需求量大小,而采取税费降低等措施,从而降低交易成本,扩大内需。促进了消费,鼓励个人购房行为,促进房地产市场积极发展。
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(2)09年契税政策对房地产市场的影响()
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维护房地产市场的稳定,契税的降低刺激购房消费,减少交易成本,但仍然以促进市场稳定为主。
其他政策对项目的影响
(1)08年其他政策对房地产市场的影响()
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鼓励优质房地产企业做强做大,同时需要明确开发时间,加强市场监管,不允许进行囤地炒地等行为,并加大保障性住房的建设成为房产政策中的重要一个部分,促进房地产市场稳定,增加市场信心。
(2)09年其他政策对房地产市场的影响()
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增加政策性用房的建设和供应,稳定消费者对市场的信心,同时加大保障性工程建设,促进市场发展
(3)10年其他政策对房地产市场的影响()
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促进房地产市场健康发展及稳定房地产市场,加强房地产市场监管,遏制部分地区房价上涨过快,并加大加快保障性工程的建设。同时未来将落实房地产用地调整策略,强化细化税收分类管理,2011年2月同时对商品房租赁管理办法出台,加大租房权益保障,加强市场稳定健康的发展。
(4)12年其他政策对房地产市场的影响
•主要城市“两会”:坚持调控推进保障房建设
主要城市保障房建设规模明显减小。“刚性”需求有望松绑,地方政府将支持自住性和改善性需求。北京、上海、重庆提出2012房价控制目标。
•保障房建设资金支持力度进一步加大
保障房建设仍然是今年政府工作的重点,中央将进一步加大对保障房建设的资金支持力度。在今年1月召开的全国金融工作会议和人民银行工作会议上均提到了要优化信贷