开封电影市场报告 开封市场调查报告(下) 图文.doc

开封电影市场报告开封市场调查报告(下)_图文

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(5)交通优势
东西贯穿项目中心的西门大街,项目南端的省府西街,项目地块到达交通畅通便捷。
(6)规划优势
本项目相对开封房地产市场的现有项目而言,用地大,规划条件充足,发挥空间大,为项目规划的制高点、系统性、主题性等奠定了基础,鉴于多项客观因素,对于开封市场,本项目具有客观的规划优势。
(7)定位优势
作为老城改造及城市水系改造,本项目所要面对的课题实际上已经站在了局部的开封城市规划的高度。同时本项目如能完全实际操作和执行,根据目前的规划思路,将是开封未来的城市商业中心,从规划、体量、区域、建筑等方面综合考量,完全成为开封新的城市中心。
(8)团队优势
本项目从投资开发、全案策划、建筑设计等全方位融合了上海、杭州等地的优质团队,必然导入相关的前瞻性理念和差异化的价值体系。面对开封市场,经过对项目的长时间的梳理和准备,本项目具有一定的团队优势。

3、项目劣势分析
(1)拆迁量大,变数多
项目用地现为城市建筑,面临大面积的拆迁,鉴于资金、谈判等因素,拆迁进度缓慢,拆迁过程将面临极大的变数,将导致项目规划和具体地块开发的不确定性。
(2)地块不完整
项目用地内除了可拆迁建筑还存有大量零散的保留建筑,极大的破坏了地块的完整性,为项目的整体规划和局部地块的开发价值形成客观影响。
(3)土地成本高
由于项目位于老城区,单位拆迁成本过高,同时限于新建建筑的限高要求,项目的土地成本势必提升。
(4)交通体系不完整
由于项目用地范围广阔,项目内现有道路尚不完善,有待于后期建设,交通体系将在一定程度上制约项目的顺利开发。

4、项目机会分析
(1)通盘考虑,规划完整
项目在整体开发前将形成初步的总体规划思路,从而指导具体地块的局部开发,在整体上项目具有前期的规划优势。
(2)城市改造的占位性
通盘看国内三级城市新一轮的大规模城市改造一般形成较为快捷的城市化效果,同时形成城市在新的社会体系
和经济发展体系下的商业中心。正因为城市改造满足了城市长久积淀的城市化需要、社会发展的需要、人们生活消费的需要、文化延伸的需要,所以看待这次等同于城市改造的项目,必然具有许多不可预估的机会和爆破性。
(3)城市改造工程,具有先天的市场关注度
作为老城区重要的城市改造工程,将成为市场及社会的关注点,具有先天的占位优势和传播优势。
(4)城市全新的业态规划和梳理
开封目前的商业业态较为混乱,城市商业大而散,没有纵向的发展和递进。根据现有规划思路,本项目首先将引入大型主题百货、高级商务酒店、大型世界级超市、现代主题商业街等主力业态和商业物业,通过建筑集群和业态集群的双重效应,形成开封城市的核心商业中心。同时根据景观资源等因素导入休闲商业、娱乐商业等城市化程度较高的全新商业业态。通过业态的梳理和规划、以及新业态的导入、区块的分布组织,形成项目核心的业态优势。
(5)城市核心商业的价值
一个城市的核心商业就是一个城市最高的经济价值所在地,上海的南京路、北京的王府井、郑州的二七商圈、杭州的延安路、芜湖的中山步行街等等。本项目一旦成为开封的核心商业圈,在拉升中心区域价值的同时,势必形成向周边辐射的商业价值。
(6)郑汴一体化将促进在开封的郑州投资者的入驻
郑汴一体化的发展,快捷线的开通,大大缩短了开封和郑州之间的距离,同时开封在郑州的认同度将进一步提升,鉴于两地的房价落差,综合各项因素,势必形成郑州在开封的投资趋势和热潮。

5、项目威胁分析
(1)城市商业趋向饱和
开封是传统的商业城市,第三产业较为发达,现有商业已经趋向饱和;同时新开发的龙亭新都会、鼓楼新天地、鼓楼商城、恺撒广场、开封科技城等项目的相继开发,使得开封的商业市场竞争更为激烈。
(2)住宅市场竞争剧烈
开封住宅市场主要以现房销售的模式为主,产品竞争较为剧烈,同时在投资需求缺位、前期刚性需求有效释放的情况下,住宅产品将面临过剩的局面;而相对于目前的房价,当地的收入普遍偏低,对于市场的支撑非常有限。
(3)国家宏观调控的不可预测性
在2005年国家宏观调控的影响下,全国各地的房价涨幅已基本趋于回落,但房价仍在高位运行,对于普通收入的人群来说,目前的房价还是偏高的。鉴于目前状况,在2006年国家仍有继续推行新的宏观调控手段的可能,所以政策的风险仍然存在,特别是过

坤泰·开封水系二期及周边改造项目
市场调查研究报告(下)

四、开封酒店业专项调查
(一)主要酒店情况 1、汴京饭店