中铁杨行商业定位方案.pptx

中铁置业集团上海有限公司
2015-01-20
上海宝山杨行综合体项目商业定位方案
谨呈:中铁置业集团
报告框架
PART 1 项目市场背景
宝山杨行板块商业市场分析
城市宏观经济背景
城市规划发展背景
消费者问卷调研
项目本体分析与市场总结
PART 2 项目整体定位
定位推导

市场定位
整体定位
PART 3 项目定位细化
持有商业定位细化
持有酒店定位细化
销售商业定位细化
PART 4 项目定位执行
建筑排布原则
建筑排布方案
建筑产品细化
业态落位
开发节奏
PART 5 项目经济测算
项目价格定位
项目经济测算
PART 1 项目市场背景
宝山杨行板块商业市场分析
区域商业市场现状
区域酒店市场现状
区域办公市场现状
海尚名城
海德坊
丽都广场
远洋香奈
世华国际
泰富广场
百联北上海
铁峰路商业
梅林路商业
本案
杨行镇中心商业区
万业紫辰苑
万科四季花城
闿和阳光广场
项目名称
体量(㎡)
商业能级
丽都广场

社区级
远洋·香奈社区商业

社区级
钢领商业(铁峰路)
2万
社区级
万业·紫辰苑社区商业

社区级
海尚明城商业内街

社区级
泰富商业广场

社区级
世华国际广场
5万
区域级
百联北上海购物中心

区域级
万科四季花城商业

社区级
海德坊

社区级
区域型商业:百联北上海、世华国际广场等区域型商业呈点状分布。
社区型商业:杨行镇中、南部区域由于大型居住区的相继落成配备相应规模的社区型商业。
沿街商业:杨行镇沿街商业主要沿主干道和住宅区零散分布,商业形态主要以底商形式为主。
区域商业市场分布
杨行商业市场分析-区域商业市场
建筑形态
楼层
建筑面积
(m2)
租金水平
(元/m2·天)
备注
海尚明城
/亿海茶城
商业街
(内街)
1F
50-100
2

2F
200-400

商业街
(友谊路)
1F
80-120


2F
750

现为宾馆
3F
600

现为东方大酒店
东方丽都
集中式商业
1F
137

集中式商业
2F
87

现为锦玉庭(部分)
集中式商业
3F
550

现为依家健身馆
松兰路
社区沿街底商
1F
300
1
现为汽车美容业态
社区沿街底商
1F
113

万科美食街
1F
100

现为韩国料理(转让费12万)
盘古路
沿街商铺
2-3F
2000

现为动漫城(可餐饮)
杨泰路
沿街商铺
1F
35

项目周边商铺租金表
1KM
东方丽都
松兰路万科
海尚明城
盘古路
杨行商业市场分析-区域商业市场-租金
目前由于镇中心区域人口较为密集,未来杨行镇北部区域存在较大的消费需求空间。
根据调研结果显示区域内现有沿街商业所占比例达八成左右,业态能级整体偏低,难以满足周边大量居民中高层次消费需求。
目前杨行镇的商业现状无论是镇中心区域还是北部社区配套,内街商业都陷入经营困境,因同质化严重导致消费外溢。
杨行镇商业分布格局南密北疏,市场空白区间较大,区域内业态结构和能级亟需升级
区域商业业态现状
杨行商业市场分析-区域商业市场-现状
面积段(m2)
新增供应套数
新增供应面积(m2)
成交套数
成交面积(m2)
供需比
70以下
18

31

1:
70-90
5

8

1:
90-120
8

28

1:
120-140
5

16

1:
140-180
8

35

1:
180-220
0
0
15

-
220-260
9

8

1:
260以上
20
11687
7

1:

2010年开始,杨行板块商业销售市场成交开始放量,今年截