2011年2月杭州中粮·易筑街区2011年营销推广报告.ppt

中粮·易筑街区2011年营销推广报告
2011年2月
此次提报,我们要回答和解决以下问题:
项目面临什么样的市场机会和威胁。
本项目的自身价值究竟何在。
本项目的市场定位以及目标客群是什么。
本项目如何进行招商和销售。
本项目如何进行有效的营销推广。
项目操作团队介绍
序言
提纲
第一部分市场研究及项目解读
第二部分项目SWOT分析与定位
第四部分销售策略
第五部分营销推广策略
第三部分招商策略
第六部分团队成员介绍
从2010年开始,针对房地产市场(住宅市场)的调控政策不断出台,新国四条、新国十条、贷款利率上调、首付比例提高、增加交易环节交易成本、各地限购令……,使得房地产市场迎来史上最严调控年。
进入2011年,调控力度不放松,愈加紧,房地产市场进入政策冰冻季。
由于流动性泛滥,对于通货膨胀的担忧有增无减,寻求资产的保值升值成为资产拥有者的首要目标。
政策分析
1
政策分析
1
2011年对住宅市场的“超控”局面,对商铺市场构成相对利好!
住宅
商业
购买门槛
原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。
无限购控制
首付比例和贷款利息
对第一套住房首付比例不低于30%,贷款利率不低于基准利率;对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。
商业地产贷款首付为5成,
税收
调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,%。
%
商铺市场概况
1
随着对住宅宏观政策层面的调控,市场预期发生变化,使得商业地产的需求快速升温,将会使今年商业需求大大增长,是项目入市面临的好时机。
2011年,在住宅市场冰冻的情况下,商铺供应有可能放量,项目宜尽早入市,抢夺客户资源。
杭州商铺市场每年250余万方的商业成交量,走势平稳,无大起大落
项目名称
楼层数
商铺面积
(平方米)
商铺价格(元/方)
租金
(元/方/天)
住宅价格
(元/方)
去化率
出租率
江南摩卡
双层为主,单层为辅
13000
15000
-
11000-13000
100%
85%
三江花园
双层、三层为主
13000
12000-14000
-
8000-9000
90%
70%
三江新村
双层为主
9000
20年产权出租
-
7000-10000
--
90%
郁金香岸
双层为主
3000
12000-13000
-
13000-16000
100%
40%
戈雅公寓
单层为主
6000
15000-18000
-
14000-16000
70%
35%
商铺以双层商铺为主,主力户型以小户型为主,其单价在12000--15000元/方,商铺的销售去化率在85%左右。商铺的整体出租率在60%左右,闻兴路段的商铺出租率较高。
区域内现有供应量
1
已上市商铺基本去化完毕,无明显竞争压力
项目名称
位置
总建面积
(㎡)
物业类型
商业面积
(㎡)
项目进度
众安启航社
闻堰镇三江路闻兴路交叉口
22万
精装公馆,写字楼,商业裙房
3万
目前精装公馆在售;
商业裙楼用于出租。
博凡实业
57号地块
闻堰镇闻兴村,四季大道闻兴路交叉口

待定
--
2010年11月5号竞拍;
建筑密度≤35%。
随着这两个商业体的出现,闻兴路商业重心有往东发展的趋势,对本项目商业区位有利好作用。
未来商业核心
目前商业核心
众安·启航社
3万方商业招商
博凡实业57号地块
区域内潜在供应量
1
潜在供应量还未推向市场,不产生直接竞争。
入市时机选择
政策面:对住宅市场的政策严控将继续,形成对商铺市场相对利好的市场局面;
市场面:已上市项目基本去化完毕,潜在供应未推向市场,在本区域内项目无明显竞争压力;投资者对商铺的投资热情升温,投资需求有待承接
项目面:项目已处于准现房阶段,公司要求尽快实现资金回流。
我们建议项目4月中下旬推向市场,
抢占先机