建筑规划建议.ppt

鑫泰新红光项目
《建筑规划建议》
项目竞争
我项目将同时面临板块内竞争和板块之间竞争;
板块内竞争主要来自我项目与正成、万基、天邑等品牌开发商的竞争;板块内各项目将大打品质牌,板块将迎来产品竞争时代!
因此,我们提出项目发展策略:
以价格对抗地段、以品质对抗竞争
打造“西区后花园”的高性价比品质社区!
我们面对的是大成都市场,参与整个大城西市场的竞争,
放眼整个大城西市场,有些资源是本项目不可比拟的,
譬如光华大道清水河板块河景资源
西延线中海片区品牌\环境资源
沙河线华侨城片区品牌资源优势等
让对比停留在自然资源和地段的层面上,
将很难超越,为此,需要在另一个的尺度上,建立标准……
建立一个新的标准,从新的层面上超越
新标准:
除了自然资源与地段之外,以品质和性价比为核心的楼盘综合素质,是评判好楼盘的另一个标准
消费者研究结论:
价格承受能力中等偏上;
潜在消费者的承受总价在20-40万;
中等户型为主,主力面积90-120平米;
最受欢迎的户型依次为3室2厅2卫(面积100--130平方米) 、2室2厅(面积80--100平米),其次是4 房(面积140-180平米);
多层+洋房最受青睐,小高、特别是高层仍有一定抗性,但接受度在快速升高;
功能性空间需求增加,对居住的舒适度看重,希望有休闲厅、观景阳台、储藏间、空中花园;
从购买目的来看:以改善居住环境的自住型为主,其次是保值增值的自住+投资型
配套需求上注重居家的便利性与休闲、运动、享受:中小超市、商务中心、泳池、茶房、健身房等休闲配套;
除去别墅物业,3000元/㎡是各类物业心理价位的界值;
中小户型、居家环境舒适、配套设施齐全的、综合“性价比”高的物业是消费者主要需求。
客户群定位
一、客群定位:
1、精神领袖:
个体生意人、名校教师、高新企业员工
以优质的产品(洋房)号召西三环附近石材厂、汽摩城等个体生意人以及周边名校教师等成为我项目第一批客户,形成我项目的区域知名度,由此引进其它客群的跟进;
2、客群构成:
石材厂、汽摩城、五金机电城等个体生意人;
高新西区企业中等收入员工、现代工业港企业员工;
周边学校教职员工;
部分三州、攀枝花、西昌客户;
部分投资客;
3、客群描述
年龄集中在30-45岁;
有固定工作或有自己的事业,收入相对稳定的群体;
主力客群家庭年收入在5-12万元;
务实,追求性价比;
对居住环境有一定要求;
对交通期望较高;
多数拥有私家车;
看好区域未来发展前景;
4、客户来源比例
比例
特征描述
个体生意人
35%
主要来自批发、零售业
高新西区企业员工&现代工业港员工
30%
主要来自IT、通讯、制造行业
周边学校教职员工
20%
专业技术人员(教师)以及学校后勤等职员
三州、攀枝花、西昌客户
10%
部分为子女教育及未来养老而购房,教育资源是我项目的营销可利用点
其他客户
5%
周边公务员、成都及郫县其他客群、投资客等
我们可在营销阶段打造的核心竞争力
产品+文化
(创新设计)+高校+高新基础产业
我们要提炼出独特的价值主张
我们提出的设计指引如下:
整个规划总用地面积77534平方米,,地上总建筑面积规划233180平方米左右。
商铺摆设方向如下:沿老成灌路一侧高层建筑下布置,局部可考虑两层,可向内侧延伸到小区入口处,在地块北侧设置社区主出入通道,以景观大道的形式贯穿小区南北,形成景观中轴线。
多层洋房5~6层,可考虑阁楼设计;
电梯公寓规划层数:临西华大学24-26层,其他电梯物业18层、地下1层。(亦可考虑半地下停车)
总建户数约为2357户左右
建筑风格:弗拉明戈式的新西班牙风格
高层组团
洋房组团
景观带
高层组团
高层组团
整体规划、分组团开发
地块东侧( 临天邑地块)未来整体居住环境最好考虑为洋房组团;
西侧考虑小高层物业;北侧则以对景观依赖最差的高层隔断外来干扰对小区的影响;