房地产创新的艺术——标准化研发.ppt

成都区域本部产品研发组
万科创新的艺术
标
准
化
研
发
标准化产品研发成果展示
介绍标准化研发思路
介绍标准化研发过程及工具
开篇牙刷的故事
IDEO为Oral-B设计儿童牙刷
常规思维——成人牙刷的微缩版
结果:儿童牙刷比成人的更肥大
仔细观察儿童如何使用牙刷
——用整个拳头握住
普通成人牙刷
设计后的儿童牙刷
观察与创新
善于观察一般人习以为常之事,从细微处入手,才会拥有打破常规的能力;
创新的最大障碍在于固定的意识倾向,当你偶尔脱离你的日常轨道时,可能离创新之路不远了;
观察与创新
标准化产品研发核心竞争力不是做好客户已拥有的,而是为客户创造没有体验过的新的生活,并通过一系列体验让客户欣喜地接受。
Lv的麻将手动发电的LED灯衣领上的反光多用途旅行箱……
思路
理解当前的状况
理解市场
技术条件
趋势
局限
我们可以经常挑战局限,但更重要的是理解当前状况
观察客户
真实的需求
客户行为模式
虚假的需求
沉睡的需求
保持
人们并不总是做“正确”的事情
舍弃
发现并创新
模拟并建立模型
为销售准备
观察与创新
新市场破坏策略,市场领先的关键
创新和改进的最佳途径就是观察人们如何使用你的产品。
三个关键词:
观察与创新
模拟与模型
专业融合
不同专业背景:工业设计、空间设计、交互设计、结构制造、人因工程、材料工程、性能设计、环境设计
重庆万科标准化产品研发过程
产品
客户
重庆标准化产品研发过程
选择客户
…
客户行为研究
…
产品模块研究
…
产品组合
…
1
2
3
4
选择客户
标准化目标是基于主流客户,也就是一个城市未来发展的主流市场。从公司战略角度出发,标准化产品是解决一个公司快速规模扩张的重要技术手段。
选择客户的依据
1、城市发展的方式和阶段
2、城市人口的结构及趋势
3、公司土地储备的方向
标准化产品的意义就是在公司快速扩张中快速解决产品方案,复制。所选择的目标客的原型是主流客户中的典型客户。
初步判断,重庆和武汉首置为主流客户,与城市发展趋势吻合。成都、西安、昆明、贵阳的主流客户需要进一步研究和论证。
目标客户
重庆标准化产品的目标客户——首次置业客户
市场分析
竞争分析
绩效分析
趋势预测
市场细分
客户细分
首次置业客户的特征
购买产品的初步特征
竞争者是谁
竞品情况如何
品牌定位
公司发展战略
公司未来拿地状况
分析
结论
重庆标准化产品的购买者和使用者是谁?及目标客户是谁?
注:以上内容与重庆公司营销策划部市场与信息组吴疑一起完成。
结论
市场分析
竞争分析
绩效分析
目标客户
趋势预测
市场细分
客户细分


重庆人口红利期
黄
金
发
展
期
1000万农民进城
全均线
未来五年,重庆市场将保持高需求:
重庆在2010-2015年间处于人口红利黄金期
根据目前重庆销量,预估未来五年重庆商品房成交量保持在2000万方以上。
未来十年1000万农民进城,预计将增加6000万平米住房需求,主要为首置需求。
市场预测分析
08年-14年重庆市场成交量走势预测
2012
2011
2010
2009
2008
单位:万平
2013
2014
2015年前重庆人口抚养比将持续下降,是重庆发展的黄金期。
2020年后重庆将出现人口抚养上升通道,,脱离人口红利区。
结论
市场分析
竞争分析
绩效分析
目标客户
数据来源:……
重庆市场以自住刚性需求为支撑,主力产品为两房,主力购房客户年龄为23——30岁。
未来五年重庆成交结构不会出现明显变化,在政策调控形式下,首置首改成交占比会出现上升
未来市场首置产品依然为核心,首置首改年均市场容量不低于800万平方米
市场预测分析
10年1-10月重庆市场成交面积及户型分析
(套内面积套数比)
140平以上
110-140平4室
90-110平3室
70-90平3室
50-70平2室
25-50平1室
重庆市场成交结构方量比(面积比)