天津宁河城市艺墅营销策略方案.ppt

“宁河—城市艺墅”营销策略方案
(北京深度传视营销策划有限公司)
目录
第一篇:分析篇
一、市场背景:
二、竞争对手分析:
三、已售产品分析:
四、已购客户分析:
五、产品前期市场推广简要分析:
六、分析总结:
第二篇:策略篇
一、项目营销目标:
1、项目的总体销售目标
2、分阶段的销售目标
二、项目总体营销策略
1、项目整体营销思路
2、销售现场策略
3、价格策略
4、渠道策略
5、推广策略
第三篇:执行篇
一、月度营销推广方案
1、财务指标
2、推广目标
3、渠道
4、销售控制
5、现场说辞要求
6、推广主线
7、推广步骤
1)推广主题
a) 宣传时间
b) 宣传内容
c) 宣传意义
d) 宣传媒介
2)配合活动主题
a)  活动时间
b)  活动内容
c)  活动对象
d)  资源整合
第一篇:分析篇
一、市场背景:
宁河县位于天津市东北部。总面积1031平方公里。辖芦台、丰台、宁河、潘庄等6个镇,董庄、赵庄、任凤、大北等16个乡,是国家批准的第一批沿海开放县之一 。其县政府设在芦台镇,全县人口35万。宁河自然环境优美,气候温和,土地肥沃,自然资源极为丰富,宁河因产香甜粘软的小站稻,驰名中外,被国务院农业部确定为优质小站稻基地县, 以及棉花基地县和产粮大县。宁河县内工业主要以酿造、纺织、服装、机械、电子、食品、建材、化工、造纸、皮革、制鞋、线材、箱包、铸造、饲料加工等24个生产门类为主体。有各类企业1600个。有中外合资企业13家,生产出口产品的企业200家,主要产品有服装、箱包、园艺工具、白酒、排风扇、玛钢件、铜线材等10个大类,200多个品种。其县城芦台镇有住宅区26个,主要有光明区、商业区、南小区、北小区等。全县有中等学校38所,芦台一中是市重点中学。
宁河县由于处于地震多发带的关系,至今仍存较多平房,作为县政府所在地的芦台镇也不例外。以平房为主的城市建筑现状与其经济的高速发展极不相称,故此在2006起宁县委、县政府即开始着手对城市建筑进行改造,其中芦台镇中心区的平改工作已由县房管局开发公司基本完成,中心区边缘地带也开始由区外房地产开发企业着手开发,并且有些项目已经入住。从芦台镇已有房地产产品市场价格来说,一般销售均价在4300—4500元之间,规模在十万平方米左右。其镇内在售项目有:宁福花园、福康花园、光明小区、愉悦港湾等。由于各项目分处城镇的不同区位,基本上形成了当地居住的片区形式。其城镇中心市场由光明小区基本完全占领。城南市场主要由宁福花园所引领,福康花园紧随其后。城东市场项目主要为新开发的“愉悦港湾”,其市场虽未正式启动,但以项目的总体规模而言,我们不可小觑。城西市场中,主要是我们的“城市艺墅”和华翠小区,其中华翠小区早已入住,致使“城市艺墅”成为了该片区的主力项目。
二、竞争对手分析:
由于宁河房地产市场的发展属于初级阶段,市场内的客户多为从平房向楼房过渡的初次置业客户,因此市场对产品的整体质素要求相对不高,对价格的敏感度却相对较高。这种状况的产生一方面是由置业者所处的置业阶段所决定,另一方面也是由目前市场中的产品及平均销售价格所决定的。但目前的这种市场情况也并不能说明当地市场的购买力不足,我们从城市艺墅前期的购买者中即可以看到,当地市场对高档项目的购买还是有一定承受力的。由于芦台镇当地房地产开发的情况,我们对市场中的产品进行一个大致的分析。
光明小区:
由当地房管局开发公司建设,位于芦台镇中心,整体开发面积在20万平米以上,现二期工程已封顶,余房只有顶层,销售均价在4300元左右。
大安宁福花园:
由大安房地产公司开发,其公司开发经验丰富,操作水平较高,在市区开发建设面积达百万平方米以上。该社区位于城南三八河路,规划建筑面积为八万平米,楼间距大于22米,销售均价约4400元,主要客户为镇内居住者。项目已于今年末入住,销售形式良好,售出率在80%以上。在当地市场中产品形象的树立已基本完成,并形成了较好的市场口碑。其产品的户型面积区间与城市艺墅产品相近,但社区景观规划及配套会所功能性相对较差。
福康花园:
福康花园的开发商为正信集团。正信集团的开发能力虽不能与大安公司相比,但在市区也有多个开发项目,具有一定的开发经验。该社区规划建筑面积六万平方米,分两期开发,一期已入住,且销售形势较好。其销售均价略高于大安宁福花园,社区景观设计稍差于大安且无会所设置,且市场对其认可度相对较低,故此其销售状况落后于大安宁福花园。
愉悦港湾:
愉悦港湾项目开发商为耀居置业,其具有多年房地产产品操作经验,操作水平较高。该项目位于芦台镇东部,芦汉路与光明路交汇处,规划建筑面积30万平方米分三期开发,一期13万平方米。现为内部认购阶段,销