第七章-房地产投资规划.ppt

第一节房地产投资规划的基本知识
房地产的基本含义
房地产投资的概念
房地产投资的方式
房地产投资的优缺点
视频:80后买房记:幸福在哪里
一、房地产的基本含义
房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资;房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说,所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个:其一是自己居住;其二是获得预期收益。前者是消费行为,后者是投资行为。在现实中,自居和投资并不是区分得很严格的,有时自居房产也可作为投资对象,如出租、出售等;同样,投资性的房产也可自居(如在出售前)。
房地产
房屋建筑物
财产权利
土地
房地产的类型
1、按照性质分类
商品房
经济适用房
房改房
安居房
2、按照取得的时间分类
期房
现房
3、按使用性质
自住房
投资房(商铺、车库……)
广西经济适用住房管理办法 2010年2月17日
供应对象面向城市低收入人群
家庭年人均收入,标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90%的范围内合理确定
城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:
1. 具有当地城镇户口,或在当地城镇居住工作三年以上(含三年)的外来务工人员;
2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;
3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准;
4. 单身家庭申请购买经济适用住房的,申请人宜不小于25周岁。具体由各市县人民政府确定。
住房面积控制在60~80平方米
购房不满5年不得上市交易,满5年,购房人上市转让经济适用住房的,需向政府交纳土地收益等相关价款,而且政府可优先回购;购房满5年后,购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。
购房后未满5年,购买者家庭出现重大变故,需要转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
二、房地产投资的概念
房地产投资是以获取期望收益为目的,将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时,房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排。因此,房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动,另一方面又表现为金融资产的投资活动。
三、房产投资的方式
房地产证券
房地产投资券
买卖楼花
以租养贷
以租代购
直接购房
房地产投资
四、房产投资的优缺点
优点
房产是一种耐用消费品,为投资盈利提供了广阔的时间机会
房产的价值相对比较稳定,具有较好的保值功能
房产具有不断升值的潜力
缺点
流动性相对较差
投资金额比较大
风险较高(政策风险、道德风险……)
五、房地产价格及影响因素
政府规费
勘查及
前期费用
开发商利润
交易税费
土地成本
银行利息
建筑成本
影响房地产价格的因素
,包括社会因素、经济因素和行政因素。
,指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。
,可分为宗地条件和建筑物类别的影响。
房地产价格的构成
第二节房地产投资规划
房地产投资规划的概念
为什么要进行房地产投资规划
房地产投资规划流程
购房与租房决策
购房规划
一、房地产规划的概念
包括居住规划和房产投资
居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划
房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入