北京市站西街综合商业项目可行性研究报告.doc

北京市站西街综合商业项目可行性研究报告
目录
前言
第一部分市场可行性研究 3
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(一)经济条件、社会因素分析 6
(二)交通及基础设施状况分析 11
13
29
、价格定位 31
第二部分规划及建设实施可行性研究 34
34
(一)规划设计理念和主要思路 34
(二)道路交通系统设计 37
(三)景观绿化系统设计 38
(四)技术经济指标 39
(一)建设工程主要内容 40
(二)项目开发实施步骤 41
第三部分财务可行性分析 43
(参见表二) 43
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五. 敏感性分析 45
前言
一、可行性研究项目基本情况概述
北京市北京站西街三角地南区危改项目(以下简称本项目)位于北京站西街三角地,北至三源胡同,南至站西街路中线及丁香小学北侧延长线,东至镇江胡同,西至崇文门内大街。(具体见附件:北京站西街危改图),。规划建设成为集商业、娱乐、金融业、写字楼和公寓的大型建筑综合体项目。该项目已被北京市政府列为2003年要为人民办的60件实事的重点危改项目,并得到了北京市东城区政府、北京市政府有关部门的高度重视和关注。
第一部分市场可行性研究
一、房地产市场总体分析
1、北京市房地产市场发展背景
北京的房地产市场从97年至今,已连续5年保持较高的速度增长,这得以于中国已连续十几年的经济快速发展,同时首都北京作为中国的政治、经济和文化中心自然成为房地产投资商关注的焦点地区,特别是加入WTO和北京审奥成功,在2002年-2003年已集中吸引了大量的国外和国内其他地区的投资来到北京,促使北京的房地产市场进入一个空前繁荣的时期。北京需求市场通过近五年的结构调整,内需市场已基本打开,个人购房成为需求市场的主流;外地投资北京的购房人群逐年快速增长;北京市二级市场的完全放开也直接刺激一级市场的发展;银行对个人购房按揭逐渐规范并已形成相当的规模,外国金融机构抢滩北京市场,刺激北京的信贷资金的流动,从而间接刺激房地产市场的发展速度。
2002年至2008年,北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元,其中,直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。2002年至2008年,全社会固定资产投资年均增速将提高3个百分点,平均每年达到14%,全北京市累计总投资将突破18000亿元,投资率保持在50%以上,这为北京经济的高速增长提供了有力的支撑,为房地产投资的持续扩大奠定了基础。,%,%,提高1个百分点。北京城市生态环境的明显改善,交通通讯设施便利程度的提高,城市功能的进一步现代化及承载力的增强,都将提升北京对国内外商业、贸易、旅游等各方面的吸引力,从而带动写字楼、酒店业、商品住宅及文化娱乐设施的房地产投资。在未来5年内,北京房地产投资将进入一个较高的增长期,保守估计,将比正常水平提高30%。在总体形势利好的基础上,北京的房地产形势导向呈现以下几种新的特点:
2、商品房建设将持续成为开发热点
2002年商品住宅投资占全市投资的比重首次突破90%,%,。在全市房地产开发完成投资中,,%,,%;,%,%;,%,%,。在扩大内需和整体经济向好的背景下,经过近几年的高速增长,正在进入稳健发展阶段。在房地产建设规模不断扩大,全市商品房空置率呈现下降趋势。截止到去年底,,其中商品住宅323万平方米,%%,其增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度。
3、政策导向
一是规范和整顿房地产市场,加强住宅建设计划管理,实行总量控制,保持房地产市场供求关系相对平衡,避免房地产市场大起大落和对土地环境资源的过度开发;
二是房地产市场结构调整,立即启动和放开住宅二、三级市场,鼓励有房户通过出售其原住房并购买新商品房改善住房条件,扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来源;
三是严格控制高档房地产开发规模,特别是在风景区建别墅、高档住宅及宾馆;
四是实行土地供应计