风彩水岸.doc

“风彩水岸”项目营销策划案
前言:本次策划主要在于对“风彩水岸”项目的营销推广进行整体、系统的超前决策,是营销策划与销售技巧的高度结合。对该项目我们公司通过市场调研、决策分析、营销策划技巧与代理的经验做出本次策划案,使本项目能够在重新进行推广与形象塑造达到较高的层次,使本项目在聊城地区具有新、特、档次高的全新尊贵商务区形象。
本项目主要操作是通过前期的招商方式推动项目人气、人流,推出一个新的商务概念来引起市场反应,最终达到入住企业、店铺经营旺盛繁荣的景象;在此基础上进行“产权式”销售达到回笼资金,树立精诚地产创造精品的企业形象。
只有通过此方式,才能达到项目销售的最大利润化,若第一时间就推出市场进行销售,在销售价格上是无法达到一个高水平的,项目销售也将受到市场强硬阻碍。所以,在整个销售过程中,最关键的就是招商是否成功,本策划案主要重点是对于招商的策划,而后具体进行销售执行案的策划。

目录
第一章营销推广策划
一、区域市场动态分析
二、项目SWOT矩阵分析
三、卖点荟萃与卖点塑造
四、项目目标客户群定位分析
五、项目整体运作思路制定
六、项目形象定位与包装
七、价格定位与策略
八、广告策略
九、媒介策略
十、公关活动策划
十一、推广费用计划
第二章项目销售策划
一、销售策略
二、销售执行(简)
第一章营销推广策划
一、区域市场动态分析
1、聊城商业房地产市场总体供求现状分析
(1)聊城市区商业格局现状
①以建设中的中心人民广场为商业核心商圈:该商圈是聊城市的传统商业中心,再加上城市广场和新东方广场、建工大厦、聊百集团商务大厦等大型综合性项目的开工建设,使该商圈的核心地位更加巩固;
②南部商圈:以闸口为中心自利民路沿柳园路向南延伸。商圈内有铁塔商场、运河商城、龙山副食批发商城等传统商业设施,昆仑超市、聊百商厦、多乐多超市的相继进入为本商圈注入新的商业活力,再加上新建的新时代城市广场商业街及威尼斯购物公园,将有效的改善传统商圈的整体营商环境;
③北部商圈:沿汽车站和香江大市场一线向外扩展。主要有香江大市场、北顺建材市场、五金市场、鸿顺新天地等,主要以物流批发为主,辐射力强,人员流动量大。
(2)总体商业市场现状统计表
项目
地理
位置
经营
规模
业态
档次
功能
分布
经营
状况
金鼎
商厦
柳园路东昌路交口
56000㎡
中高档
1层:化妆品、首饰、工艺品
2层:男式服装
3层:女装及用品
4层:男装领带皮包等
5层:针织、床上用品、办公用
品牌经营为主,商业氛围浓厚
6层:餐饮
地下华联超市
百大
三联
柳园路东昌路交口
约18700㎡
家电手机家具,中高档
1层:手机、小电器;2层:家电、灯具;3层:视听音响、办公健身、电脑;错层:家具
位于市中心,商业氛围浓烈,经营良好
百姓购物城
东昌西路北人民广场西
1200㎡
中档零售
1层:食品、日用品、化装品
2层:服装
品牌服饰、宾馆经营为主,专卖店,较繁荣
新时代广场
闸口十字路口
42000㎡
中档零售
超市、精品服饰、电脑、KTV娱乐、电动车
电脑科技产品,经营情况较好
昆仑
超市
城区6家连锁店,扩张中
16000㎡
平价社区服务超市
食品、洗化用品、日用品
各店销售情况良好
香江大市场
建设西路西段路北
80万㎡8000商户,多专业市场组合
综合批发兼零售
服装、针织、鞋类,一期目前入住率约在80%左右区域性最大批发市场功能未充分体现。
主要以批发为主,经营情况较好
铁塔
商城
利民西路健康路
1985年建成,19万14处市场组合
低档批发零售
服装、小商品、家电、布料、塑料、箱包、文体、家具等
摊贩多,人车流旺
女人街
柳园南路西
前许路东段
24 ㎡左右临街铺,约70户,规模小
中档女装零售为主
服装、饰品、鞋类、美容洗头、超市、摄影
品牌服饰美容批发经营为主,专卖店,较繁荣
电子商城
柳园南路东,剧院对过
28000㎡,
最大最早计算机专业市场
1层:手机零售;2层:电脑和软件零售、维修;3层以上培训办公机构
批发,家具,服饰,较繁荣
龙山副食批发城
柳园南路西
14500㎡,
酒、糖、茶、副食类批发
一层营业,二层办公、住宿;中心区为轻型钢盖市场
商业气氛一般
鲁西商厦
柳园路、东昌路交口
7000㎡
中档
百货零售业态
商业气氛一般
2、“风彩水岸”项目周边竞争项目调查分析
(1)威尼斯购物公园
位于利民西路与古老的铁塔商圈为邻,由聊城重阳房地产开发公司开发。
①形象定位:购物天堂,百姓乐园。
A、总体规划;总占