常州别墅市场分析报告(新).doc

常州别墅市场分析报告
风华·天策
09年6月
目录
一、常州别墅市场综述………………………………………………………………………………3-5
二、供求分析…………………………………………………………………………………………5-8
1、别墅市场的区域划分
2、别墅市场供求分析
三、项目产品分析……………………………………………………………………………………9-16
1、基础项目数据
2、在售主要项目产品特色类比
四、销售分析…………………………………………………………………………………………17
五、价格分析…………………………………………………………………………………………18-20
六、客源分析…………………………………………………………………………………………21-22
七、重点个案点击……………………………………………………………………………………23-29
一、常州别墅市场综述
常州别墅市场分别以2003年、2005年、2007年、2008年作为时间节点,呈现不同的特征:
2003年之前(起步期)
此时常州别墅市场已经初步形成了新北区和城西两大别墅板块,个案主要还是集中在新北区。如新北区的美林国际村、百老汇御花园、阳光花园、蓝色港湾、燕阳花园等。城西主要有莱茵花园、秋水云庐、都市桃源等。当时常州房地产别墅市场的产品也只能算是“二流别墅”。由于当时常州房地产市场全面启动的时间并不长,对于别墅产品来说,地理位置上存在一定的缺陷,人们接受适应的时间也相对较长。
2003-2005年(发展期)
2003年以后,常州市各个区域也都有不同体量别墅的推出,新区怀德名园、奥林匹克花园、香树湾别墅等,城西都市桃园、秋水云庐等。从销售上来看,别墅产品的销售可谓是“几家欢喜几家愁。”香树湾别墅一期、都市桃源二期别墅推出后销售情况比较理想,基本上接近80%。而奥园别墅在推出后,经过近3年的时间,目前基本销售完毕。
2004年底以新城湖畔春秋、天安别墅为代表的新别墅项目的出现,使常州别墅的产品力有了质的飞跃,在总体布局、户型设计、建筑和景观的融合上都达到了国内的一流水准,常州告别了
“二流城市只有二流别墅”的时代。从销售上看,天安别墅在地理位置上略好于新城别墅,销售率也略高于新城别墅。但该区域整体销售情况并不理想,加上别墅规模较大,(天安别墅14万平方米,新城别墅8万平方米)。
2006年-2007年(持续发展期)
2006年伴随新政的出台,加大了对别墅市场供应的宏观调控,别墅市场将何去何从曾经一度引发了业内人士的讨论,认为物以稀为贵,未来别墅价格看涨者有之;认为消费理性,别墅需求萎靡者有之。但从目前市场上看,新推纯别墅个案渐少,大多以以往销售个案的余量为主,因此新政效果尚未完全体现,但是购房者购买别墅所关心的因素已经更加多元化,购房观念在不断成熟。这就逼迫开发商在产品规划中,从“精”这个角度大做文章。例如新城公馆,在新城公司强大的品牌及规划优势下火爆销售,香树湾和院别墅凭借产品特色客户预约情况较佳。
另外,别墅区域效应逐步体现,如恐龙园区域、黄山路别墅区、滆湖别墅区等高端居住区域逐步被购房者认可,一方面是政府规划因素,这些区域风景比较优美,在城市中闹中取静,是高端客户居住的理想区域;另一方面人以群分,在这些区域中居住可彰显业主的身份与档次。
4、 2007年-2008年(品牌经营期)
随着隽御、世茂等国内品牌开发商进入常州,一批高端别墅项目也在市场上陆续推出,这些公司凭借着成熟的产品运作经验,在产品上的品质上也是高出同类产品一筹。虽然价格定位较高,但是推出市场即受到消费者的追捧。我们可以看出,别墅产品的客源对品牌的认知度较大,品牌因素对客源的影响度较大。
5、 2008年至今(实力开发期)
08年是个特殊的一年,自金融危机以来,常州楼市成交直线下滑。推案量也明显减少。09年初常州楼市出现小幅度回暖趋势,直到常州春季房展会,许多新的项目出现在常州,如青枫1号、万泽太湖庄园、绿地世纪城等,各家实力开发商陆续进驻常州市场。目前即将入市的别墅项目有:银河湾·明苑、青枫1号、水岸丽舍(太湖明珠苑2期)。
二、供求分析
1、别墅市场的区域划分
板块划分依据:新北板块(龙城大道北侧),湖塘板块(新312国道南侧),城东板块板块(丽华路东侧),城西板块(长江路西侧),市区板块板块(龙城大道南侧,新312国道北侧)
目前,市场上在售或即将推出市场的别墅项目有:
新北板块:香树湾花园、龙城福第、世茂·香槟湖、彩虹城、美地山庄、水岸丽舍(太湖明珠苑2期)
湖塘板块:新城公馆、豪廷苑、湖滨嘉园、中天名园、湖畔春秋、天安别墅、莱蒙城、御城、万泽太湖庄园
城东板块:新城·公园一号
城西板块:新城·