城铁5号线商业配套项目建议书.doc

北京城铁5号线配套商业开发
项目建议书
项目名称:城铁5号线配套商业
2011年06月
北京XX建设有限公司
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2011/06/01
XX建设

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1
京投集团
目录
文档控制 2
1、项目建议书编制依据 5
2、项目背景 5
北京地铁站商业特点及优势 5
地铁商业成功案例 5
日本地铁商业简介 5
香港地铁商业简介 5
3、项目概况 6
城铁五号线简介 6
商业现状 6
商业现状特点 7
配套商业项目必要性 7
4、城铁五号线配套商业初步项目规划方案 7
项目规划概述 7
整体规划原则 8
四环内各站的配套商业规划 8
四环内站配套商业规划简介 8
四环内站配套商业商业形式(不限于) 8
四环内站配套商业建筑形式 8
四环内站配套商业建筑材料 9
表一五号线四环内站配套商业开发面积指标 10
表二五号线四环内站商业开发投资估算报告 11
四环外各站的配套商业规划 12
四环外站配套商业规划简介 12
四环外站配套商业商业形式(不限于) 12
四环外站配套商业建筑形式 12
四环外站配套商业建筑选材 13
表三四环外站商业开发面积指标 13
表四五号线四环外站商业开发投资估算报告 13
天通苑北站P+R停车场增容附带配套商业规划 14
天通苑北站配套商业规划简介 14
天通苑北站配套商业商业形式 15
天通苑北站配套商业建筑形式 15
天通苑北站配套商业建筑选材(略) 15
表五天通苑北站P+R停车场附底商开发投资估算报告 15
5、项目企划与运营 16
企划工作 17
商业开发思路 17
商业运营模式 17
商业地产出租经营 17
(参考) 17
备注:租金数据来源于我爱我家。 17
商业地产合作经营(推荐) 18
商业地产自主经营 18
商业自主经营的主要方针 18
6、项目评价 18
项目社会评价 18
项目财务评价 19
19
7、项目开发难点及风险控制 20
规模瓶颈及应对措施 20
政策阻力及应对措施 20
8、天通苑北站P+R大型停车场技术措施 21
1、项目建议书编制依据
a)商业建设项目经济评价方法与参数(第三版);
b)国家发改委推荐使用的《投资项目可行性研究指南》;
c)国家和地方制订的有关法规、规范和标准;
d)其他各有关专业设计规范;
e)项目倡导单位提供的商业调查报告。
2、项目背景
北京地铁站商业特点及优势
消费需求多样性:大量地摊、游摊等各种商业形式的出现,说明地铁站商业有其存在的价值,同时说明地铁乘客消费需求的多样性;
消费潜力大:超大的地铁客流量,蕴含巨大的消费潜力。
商业价值高:且城铁站大多设在人流较集中的商业区、办公区或居民区,网点遍布京城,商业地产本身就具有极高的商业价值。
前景广阔:随着北京地铁建设突飞猛进,地铁商业总规模会随之逐步扩大、开发前景广阔。
商业总量大:虽然商业单体面积较小,单体商业规模小,但由于北京地铁站多,所以商业开发总量大。
网点多,连锁经营优势:单体商业规模小,但网点多,经营方式灵活,具备连锁经营的先天优势。
开发潜力大:目前尚未统一开发,开发潜力大。
地铁商业成功案例
日本地铁商业简介
日本地铁商业网络交错,规模庞大,与社会商业融为一体如“迷宫”般的构造,数条地下商业街贯通百货商店、办公楼的地下商场、酒店的地下商场等,相互交错,使地下街区的分布形成一个网络。各处都有设置富有个性的空间场地作为公共广场及歇脚处。
自然舒适的购物环境墙壁、天顶的设计保证了充分的明亮度,在地下营造一个类似地上的模拟空间。另外如低凹型庭园、玻璃拱顶、花坛,公园蹊径般的道路等设计也减少了地下空间的压迫感,在设计上运用了水、光、绿色等自然要素。
灵活多变的购物要素除了功能性和安全性考虑,在商铺设置方面也存在很大的灵活性。 不同时期配合不同主题活