万科一生之城5号地规划.ppt

长阳5号地市场定位
长阳是一个逐渐在被认可的区域,虽目前配套尚待发展,但交通较便利,距离城市较近,土地属性为C向G转化
五环
六环
四环
三环
京开高速
京石高速
本项目
丰台区
房山区
大兴区
20KM
项目位置:
项目位于房山区最北侧的长阳半岛,毗邻丰台区、大兴区;
隶属房山区CSD中央休闲购物区核心功能区;
地处永定河生态走廊规划范围内,未来会有部分土地作为休闲旅游度假会馆使用;
临近京石高速、地铁房山线长阳镇站,未来周边还将开通京石第二高速,京良路(改造)。
小学、托幼用地
医疗卫生用地
图例
居住用地
行政办公用地
交通设施用地
商业金融业用地
公共绿地
文化娱乐用地
1号地
2号地
3号地
4号地
5号地
6号地
和1号地相比,5号在起步区更核心位置,离轻轨站较远,较安静,居住属性更好
长阳的客户主要来自于板块挤压,需求外溢,长阳是外溢片区的价值洼地
玉渊潭、青塔、丽泽及郭公庄整体库存约为176万平米,预计每年约供应50万平米,大量需求将外溢到石景山、长阳及大兴片区
目前价格阶梯中,长阳与大兴价差约3000-5000元/平米,长阳与青塔片区价差约10000元/平米,长阳片区仍为价格洼地
库存:18万
库存:33万
库存:72万
库存:35万
库存:370万
库存:25万
库存:53万
库存:255万
价格:
价格:2—3W
价格:4W以上
价格:2-
价格:
价格:-2W
价格:-
价格:-1W
随着供应量的增加,交通和城市界面的改善,一年后长阳将会弥补和其他外溢片区的差距
五环内的库存将进一步减少,价格将继续上升,向大兴、石景山、长阳的挤压效应将更明显
随着地铁的开通及客户对长阳板块规划的认知,长阳与石景山、大兴的板块价差可能进一步缩小
库存:13万
库存:30万
库存:47万
库存:28万
库存:330万
库存:15万
库存:43万
库存:210万
价格:2-3W
价格:-
价格:
价格:-
价格:-2W
价格:-
价格:-
价格:-
看一下不同承受总价的客户选择项目的逻辑
*
*
*
*
*
250
150
我们尝试从能承受不同总价的客户怎样选择开始考虑5号地的相关定位
0
150万总价,且对功能有一定要求的首置客户选择只能集中在大兴、石景山,房山城区和长阳
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
40
40
75
50
65
100
85
假设需求面积为75-100平米
150万在城内没有合适产品;在石景山、大兴、长阳及房山可买75-100平米2居或3居
0
但对照目前的供应来看,匹配度最高的是石景山和长阳,且石景山供应有限
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
40
40
75
没有供应
没有供应
没有供应
设计师广场
(零居)
50
理想城
1居
65
融景城
2居
瑞雪春堂
2居、3居
100
原香小镇
2居、3居
85
加州水郡
1居、2居
西棕榈滩
2居、3居
和首置客户匹配度最高的是石景山和长阳区域项目,但石景山供应有限
在长阳75平米以上即可提供比五环内更舒适的空间吸引客户
针对纯首置建议选择75-85二居、90平米三居可有效控制总价,体现竞争力
未来这部分客户的竞争不激烈,但是如果单价上涨的话,会遇到大兴的分流
艺苑桐城、领海、理想城
2居
7
150万-250万总价的首改和普通再改客户选择面积较宽可以在郭公庄、大兴、石景山、房山城区和长阳
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
70
125
85
108
167
138
33
70
假设需求面积为100-140平米
250万在城内购买100平米以内的2居;在郭公庄、石景山、大兴、长阳及房山可买100-160平米3居
0
对照目前的供应,竞争项目集中在大兴和石景山,而且竞争项目面积偏大
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
*
70
125
没有供应
花城(1居、2居)
85
108
融景城
3居
瑞雪春堂
(3居、4居)
167
原香小镇(3居)
138
加州水郡
3居
西棕榈滩
3居
竞争集中在大兴领海、石景山融景城等项目,但